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Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung und Kündigungsfristen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 22.03.2010

Frage:

Haus kaufen und vorhanden Mieter wegen Eigenbedarf kündigen.
Im Haus vorhanden:
3 Zimmer Whg: Ehepaar
2 Zimmer Whg: Single
2 Zimmer Whg: leer

Wir sind ein Paar und würden gerne die leere 2-Zimmer Wohung und die bewohnte 2 Zimmer Wohnung zu einer Wohnung machen und dort dann einziehen.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung: Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

1. Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung
2. Kündigungsfristen der Eigenbedarfskündigung
3. Schutzrechte des Mieters gegen eine Eigenbedarfskündigung
4. Zeitpunkt der Bekanntgabe einer Eigenbedarfskündigung

Zu 1.:
Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Häufigste Fehlerquelle bei der Erklärung einer Eigenbedarfskündigung ist das Übersehen des § 573 Abs. 3 BGB. Gem. Abs. 3 sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

Die Angabe der Gründe ist also Wirksamkeitsvoraussetzung. Dabei genügt lediglich der Hinweis, wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen, bei weitem nicht. Es sind vielmehr die Umstände darzulegen, die eine Notwendigkeit für den Vermieter ausmachen. Dazu ist der begünstigte Personenkreis zu beschreiben und zu benennen sowie die Absicht, dort auch einziehen zu wollen. Außerhalb des Kündigungsschreibens erfolgende Gespräche sind nützlich, jedoch rechtlich nicht erheblich und auch nicht notwendig. Im Zweifel sollte hier ausführlich formuliert werden. Die Eigenbedarfskündigung ist keine heimliche Kündigung.
In Ihrem Fall ist das Tatbestandsmerkmal ...benötigt... besonders zu beachten. Der Mieter (Single), dem Sie kündigen wollen könnte einwenden, dass Ihnen als Paar ohne Kinder eine 2 Zimmer Wohnung genügen müsse. Nach der Rechtsprechung des BGH ist es nicht erforderlich, dass die Bedarfsperson(en) unzureichend untergebracht ist. Es reicht aus, wenn vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme bestehen, vgl. BGH NJW 1988, 904. Das Bundesverfassungsgericht hat ausdrücklich entschieden, dass die Instanzrechtsprechung die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf grundsätzlich zu respektieren hat. Die Gerichte dürfen nicht Ihre Vorstellung über den Wohnbedarf an die Stelle der Interessen des Vermieters setzen. Auszuscheiden seien lediglich Missbrauchsfälle, vgl. BVerfG NJW 1989, 970. Festzuhalten ist somit, dass der nicht missbräuchliche, ernsthafte Raumbedarf des Vermieters grundsätzlich zu einem berechtigten Eigenbedarf führt, vgl. Hannemann/Wiegner/Schönleber MAH Mietrecht 3. Aufl. 2010 § 28 Rn 426. Insoweit dürfte Ihr Wunsch nach einer 4 Zimmer Wohnung problemlos darstellbar sein.

Zu 2.:
Da es sich um eine ordentliche Kündigung handelt, richtet sich die Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 1 BGB. Danach ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (insgesamt also 3 Monate). Zu beachten ist hier § 573 c Abs. 1 S. 2 BGB, wonach sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate verlängert. Im schlechtesten Fall kann dies auf eine Kündigungsfrist von 9 Monaten hinauslaufen.

Zu beachten ist ferner § 568 Abs. 2 BGB. Danach soll der Vermieter dem Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 ff BGB rechtzeitig hinweisen.

Zu 3.:
Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, vgl. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB. Gem. Abs. 2 liegt ein Härtegrund vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Bereits an dieser Stelle werden gem. Abs. 3 bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB (s. o.) angegebenen Gründe berücksichtigt.

Härtegründe auf Mieterseite sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hinsichtlich der Intensität des Nachteils sind jedoch Härtegründe von (unbeachtlichen) bloßen Unbequemlichkeiten abzugrenzen, die jeder Umzug mit sich bringt. Dies ist eine Frage des Einzelfalls, wobei der gesetzlich geregelte Beispielfall des Fehlens einer angemessenen Ersatzwohnung gem. Abs. 2 als Prüfungsmaßstab dient, es dem Gericht allerdings verwehrt ist, durch seine Entscheidung in die Lebensplanung der Parteien einzugreifen, vgl. Bamberger/Roth/Hannappel BGB 2. Auflage 2008 § 574 Rn.10.
Für den Eintritt relevanter Nachteile muss dabei eine hinreichende Wahrscheinlichkeit bestehen, so dass die lediglich theoretische Möglichkeit ihres Eintritts nicht ausreichend ist.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang noch § 574 a Abs. 1 BGB, wonach der Mieter im Falle des § 574 BGB verlangen kann, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Kommt keine Einigung zustande, so wird die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt, vgl. § 574 a Abs. 2 BGB.

Zu 4.:
Rein rechtlich muss der Eigenbedarf wie oben bereits erläutert, spätestens mit Zugang der Kündigung in dem Kündigungsschreiben dargelegt werden. Eine vorzeitige Verpflichtung des Vermieters bzw. Eigentümers, auch bei Erwerb, besteht nicht.

Häufig kann es jedoch ratsam sein, die Eigenbedarfskündigung vorzeitig anzukündigen um ggf. den Mieter zum freiwilligen und vorzeitigen Auszug zu bewegen. Unabhängig vom bestehenden Kündigungsrecht ist natürlich stets ein Aufhebungsvertrag möglich. Etwaige Kosten wie Makler, Ablösekosten, Umzugskosten oder Renovierungsbeihilfe etc. müssen Sie der Mieterin natürlich nicht zahlen. Häufig zahlen Erwerber freiwillig einen Betrag zur Vermeidung eines Rechtsstreits, um selbst zügig einziehen zu können.



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