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Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen nichtbehobener Mängel?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Florian Wehner
Stand: 10.03.2010

Frage:

Ich habe letztes Jahr eine energiesparende Eigentumswohnung (sanierter Altbau mit Wärmedämmung, Wärmepumpe, Solar, Passivhaus) gekauft. Fertigstellungstermin Wohnung und Außenanlage Dez. 2009. Die Wohnung wurde im Dez. 2009 übernommen und von mir vermietet. Die Außenanlagen sind bis heute noch nicht fertig. Jetzt kommen immer mehr Mängel zum Vorschein:
Heizung defekt, läuft z. Zt. elektrisch im Notbetrieb. Solaranlage noch nicht montiert, Fenster undicht, Fußboden gibt nach, Dach undicht usw.

Die Mängel wurden von mir angezeigt und mit Frist März 2010 zu beheben. Keine Reaktion vom Bauträger! Da es im gesamten Bau erhebliche Mängel gibt und wann diese behoben werden in den Sternen steht, stellt sich die Frage ob man eine Rückabwicklung des Kaufvertrages anstreben soll bzw. kann?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

1. Bevor Sie irgendwelche rechtlichen Schritte unternehmen, würde ich Ihnen empfehlen, sich eingehend über den Bauträger, insbesondere dessen Solvenz zu erkundigen - einmal durch Anforderung von Handels- und Gewerberegisterauszügen, zum anderen über Wirtschaftsdateien. Leider sind Insolvenzen bei Bauträgern mittlerweile an der Tagesordnung, weshalb solche Auskünfte besser sind, bevor man Kosten produziert.

2. Sie haben das Objekt i.S. der §§ 640,641 BGB abgenommen - damit geht es nicht mehr um Vertragserfüllung, sprich Fertigstellung, sondern um Mängelgewährleistung ( 5 Jahre) seitens des Bauträgers, ab dem Zeitpunkt der Abnahme. Für diese Mängel tragen sie die Beweislast. Eine Rückabwicklung steht Ihnen leider ab diesem Zeitpunkt nicht mehr zu, sondern lediglich die o.g. Gewährleistungsverfolgung. Sollte der Bauträger insolvent gehen, haben Sie die Möglichkeit, von ihm oder vom Insolvenzverwalter eine Abtretung der Gewährleistungsansprüche Bauträger - Ausführende der einzelnen Gewerke ( wie z.B. Sanitärinstallationen, Heizung etc.) zu fordern.

3. Da sich der Bauträger nicht rührt - was leider ein schlechtes Zeichen ist - empfiehlt sich nach Ablauf der von Ihnen gesetzten Frist die Durchführung eines sog. "Selbständigen Beweisverfahrens". Hierbei beantragen Sie beim zuständigen Gericht unter Auflistung der einzelnen Mängel die Einschaltung eines Gerichtssachverständigen für Bauwesen, was den Vorteil hat, dass die Begutachtung der Mängel relativ schnell und zeitnah erfolgt. Zudem minimiert dies das Prozeßrisiko, sollte der Bauträger die Mängel bestreiten. Schließlich bezahlt eine etwaige Rechtsschutzversicherung keinen Privatgutachter, wohl aber den Gerichtsgutachtervorschuß.

Ich würde Ihnen empfehlen - dies kann nur eine erste Empfehlung sein und ersetzt keine eingehende Rechtsprüfung - einen Rechtsanwalt für Bauwesen heranzuziehen, der die Dinge im Einzelnen prüft und die notwendigen Maßnahmen unverzüglich ergreift. Gerne ein stringenter Schriftsatz im Beweisverfahren überfordert den Laien meistens - angesichts der Vielzahl der Mängel daher eine sinnvolle Investition.



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