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Besteht eine Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Marc N. Wandt
Stand: 09.03.2010

Frage:

Unser Mietvertrag enthält eine "Schönheitsreparaturklausel" und die Verpflichtung zur Endrenovierung. Muss ich Schönheitsreparaturen ausführen und bei Auszug renovieren?

Meine Frau und ich haben am 01.07.2007 eine renovierte 98 qm große 3 Zimmer-Wohnung (Erstbezug) bezogen und haben zum 31.03.2010 gekündigt. Die Wohnung (Raufaser weiß) ist in unseren Augen in einem guten Zustand, nicht überdurchschnittlich verwohnt: Nichtraucher, keine Dübel in der Wand. Nun sind wir laut Mietvertrag verpflichtet die Wohnung wie folgt zu übergeben: " §22 - Weitere Vereinbarungen: Rückgabe nach Beendigung der Mietzeit: "Die Böden - insb. Teppichboden/ Parkett - sind gereinigt, fleckenlos und ohne Beschädigung zu übergeben. Die Wohnung ist mit renovierter Wand und Deckenbehandlung ? ausgeführt von einem qualifizierten Fachmann zu übergeben. Ausführung: weiße Decken und Wände wie bei Übernahme.

Schönheitsreparaturen haben wir seit Einzug nicht ausgeführt. Im Mietvertrag heisst es dazu:
§ 3 Miete und Nebenkosten: 3. Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er bei Ende des Mietverhältnisses alle vereinbarten Arbeiten auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Außentüren und Fenster von innen sowie sämtliche Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.
4. Regelmäßig werden Schönheitsreparaturen fällig.

Wir haben gelesen, dass eine vertragliche Verpflichtung zur Endrenovierung - unabhängig davon, ob eine Renovierung überhaupt erforderlich ist - und auferlegte Schönheitsreparaturen den Vertrag unwirksam machen:

Auszug aus einer Online-Quelle:
Mietverträge sehen häufig im vorformulierten Standardmietvertrag einen Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen und in einer Anlage die Pflicht zur Endrenovierung vor. Auch bei solchen Klauseln darf die Renovierungspflicht aber nicht unabhängig davon bestehen, ob die Renovierung erforderlich ist. Die pauschale Regelung ?Bei Auszug hat der Mieter die Räume in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben? ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam (BGH, Urteil vom 25.6.2003, Az. VIII ZR 335/02). Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie nicht berücksichtigt, wann die letzten Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden. Die Unwirksamkeit führt auch hier dazu, dass die Klausel unwirksam ist.

Der BGH geht aber noch weiter. Weil dem Mieter durch die Schönheitsreparaturklausel und die davon unabhängige Verpflichtung zur Endrenovierung insgesamt ein "Übermaß an Renovierungspflichten" auferlegt wird, sind beide Klauseln unwirksam. Der Mieter muss also weder die Schönheitsreparaturen während des Mietvertrages noch eine Endrenovierung durchführen (BGH, Urteil vom 25.6.2003, Az. VIII ZR 335/02; Urteil vom 14.5.2003, Az. VIII ZR 308/02).

Wir ziehen ab dem 15.03.2010 (Mietvertrag zum 31.03.10 gekündigt) und müssen nun dringend wissen, ob wir die Wohnung komplett neu streichen lassen müssen vor der Übergabe? Es gibt eine tiefe Kerbe im Wohnzimmer-Parkett - durch einen herunter gefallenen Bilderrahmen- diesen Schaden würden wir allenfalls übernehmen.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Klauseln, die neben der Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen auch die Verpflichtung zur Anfangs- oder Endrenovierung enthalten, sind jedenfalls bei Wohnraummietverträgen unwirksam (BGH v. 14.5.2003, VIII ZR 308/02, WuM 2003, 436). Auch wenn die Verpflichtungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in getrennten Klauseln enthalten sind, können sie nicht isoliert betrachtet werden. Der sog. Summierungseffekt führt zur Unwirksamkeit beider Klauseln (BGH v. 14.5.2003, VIII ZR 308/02, WuM 2003, 436). Dies gilt auch dann, wenn beide Klauseln für sich gesehen wirksam sind. Der Summierungseffekt beider Klauseln kann dann zur Gesamtunwirksamkeit führen, da der Mieter andernfalls unangemessen benachteiligt würde (BGH v. 25.6.2003, VIII ZR 335/ 02, WuM 2003, 561).

Eine Endrenovierung schuldet der Mieter nur, wenn er sich während der Mietzeit an die Renovierungsfristen gemäß dem Fristenplan vertragswidrig nicht gehalten hat, d. h. bei Beendigung des Mietverhältnisses die Fristen seit Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind (BGH, RE v. 1.7.1987, a. a. O.; Urteil v. 3.6.1998, VIII ZR 317/97, NJW 1998, S. 3114).

Der Mieter hat die Renovierungsarbeiten qualitativ "fachgerecht in mittlerer Art und Güte" (§ 243 Abs. 1 BGB; BGH v. 6.7.1988, VIII ARZ 1/88, NJW 1988, 2790) auszuführen. Soweit der Mieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführt, reicht es aus, wenn diese einen ordnungsgemäßen Standard haben, d. h. kleinere Mängel sind hinzunehmen. Eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, die Arbeiten durch einen Fachbetrieb oder einen vom Vermieter bestimmten Fachhandwerker vornehmen zu lassen, ist unwirksam (BGH v. 6.7.1988, a. a. O., OLG Stuttgart v. 19.8.1993, a. a. O.), da sie dem Mieter die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistungen nimmt. Die Ausführung mittlerer Art und Güte erfordert die Verwendung neutraler und wischfester Farben. Das Überstreichen von Raufasertapeten entspricht grundsätzlich ordnungsgemäßer Leistung. Bei Schlechterfüllung haftet der Mieter jedenfalls auf Schadensersatz.

Insoweit haben Sie dahingehend Recht, dass die Klausel, ich gehe von einer formularmäßig aufgebürdeten Klausel aus, zur Unwirksamkeit sowohl der Endrenovierungsklausel, als auch (!) der Schönheitsreparaturklausel führt. Sie müssen mithin die Wohnung lediglich besenrein hinterlassen, Renovierungsarbeiten, insbesondere das Anstreichen der Wände, ist nicht erforderlich.

Bzgl. des beschädigten Parketts ist allerdings zutreffend, dass die Beschädigung aus sog. übermäßigem Mietgebrauch herrührt. Hier hat der Vermieter einen Anspruch auf Erstattung der Instandsetzungskosten. Hierbei handelt es sich nicht um eine Schönheitsreparatur (die ja aufgrund obiger Ausführungen nicht geschuldet sind) sondern um einen Schadensersatzanspruch des Vermieters.



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