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Mietminderung wegen ausgefallener Heizung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Michael Zemann
Stand: 02.03.2010

Frage:

Ich bin Vermieter. In einer meiner Mietwohnungen ist während der in diesem Jahr doch sehr starken Frostperiode auf Grund einer Havarie an der Heizungsanlage die heizung einmal für 8,5 Stunden und einmal für 5,0 Stunden und einmal das Warmwasser für 3,0 Stunden ausgefallen. Die Mieter haben eine Mietminderung um 10% der Nettokaltmiete vorgenommen. Ich bin jedoch der Meinung, dass nur eine Minderung für die Zeit vorgenommen werden kann, in der die Heizung bzw. das Warmwasser tatsächlich ausgefallen ist. Rechnerisch wären das bezogen auf die Monatsstunden 2% der Miete

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Es ist zutreffend, dass ein Minderungsrecht nur für die Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung besteht. Genauer gesagt ist in § 536 Satz 1 BGB geregelt, dass der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Wohnungsnutzung nicht lediglich unerheblich gemindert ist, nur eine angemessen reduzierte Miete schuldet.

Der Eintritt bzw. Beginn der Minderung ist der Zeitpunkt der Entstehung des Mangels, sofern er dem Vermieter unverzüglich angezeigt wird. Der Mieter muss sich zwecks Minderung auf den Mangel nicht ausdrücklich berufen oder eine Minderung ankündigen. Die Miete ist per Gesetz nur reduziert geschuldet.
Die Höhe der Minderung hängt jeweils von den Umständen des Einzelfalls ab und wird auch in einem gerichtlichen Verfahren durch eine Schätzung aufgrund der zugrundezulegenden Fakten ermittelt.

Das Ende der Minderung ist durch die Beendigung der Gebrauchsbeeinträchtigung bestimmt, ohne das der Vermieter die Miete geltend machen muss.
Bemessungsgrundlage der Minderung ist nicht die Nettomiete, sondern die Bruttomiete, d.h. die Grundmiete mit allen Nebenkosten, wobei unerheblich ist, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden (BGH NJW 2005, 1713).

Die Kürzung der Nettomiete durch Ihre Mieter ist also nicht korrekt. Sie muss auf die Bruttomiete bezogen werden. Ebenso wenig richtig ist eine Kürzung von 10 % etwa für den gesamten Monat. Nur die Zeit der Beeinträchtigung ist maßgeblich. Sofern der Heizungsausfall tatsächlich nur stundenweise eingetreten ist, ist auch nur diese Zeit für eine Minderung maßgeblich. Hierbei ist am Rande zu erwähnen, dass der Mieter für einen Mangel auch in zeitlicher Hinsicht die Darlegungs- und Beweislast trägt.

Als Anhaltspunkt kann dienen, dass bei einem vollständigen Heizungsausfall im Winter die Miete für den maßgeblichen Zeitraum in der Regel überhaupt nicht geschuldet ist, also eine 100 %- ige Minderung eintritt. Hierzu gibt es zahlreiche Beispiele in der Rechtsprechung, wobei letztlich auch hier die Bemessung der Höhe immer eine Einzelfallentscheidung ist. Bei einem zeitweisen Ausfall allein der Warmwasserversorgung dürfte m.E. die Minderung allerdings geringer ausfallen, etwa 25-30 % schätzungsweise. Wenn hiernach die Heizung an einem oder mehreren Tagen jeweils acht Stunden ausfällt, danach aber wieder funktioniert, dann wäre in etwa 1/3 der umgerechneten Tagesmiete als Minderung berechtigt bzw. angemessen.



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