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Dienstleistungsvertrag für die Errichtung einer Doppelhaushälfte


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 18.02.2010

Frage:

Überprüfung eines Dienstleistungsvertrages (1,5 Seiten Text) für die Errichtung einer Doppelhaushälfte, die dazugehörige Baubeschreibung (6 Seiten) sowie eines Bauleitervertrages (2,5 Seiten) der die Ausschreibung der einzelnen Gewerke vornimmt und abnimmt im Namen der Firma.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung:

Überprüfung eines Dienstleistungsvertrages nebst Bauleitervertrag und Baubeschreibung für die Errichtung einer Doppelhaushälfte in Dortmund

Zunächst ist festzustellen, dass es sich bei dem als Dienstleistungsvertrag bezeichneten Vertrag nicht um einen solchen im Rechtssinne handelt, sondern um einen Werkvertrag. Auch wenn die einzelnen Gewerke durch Subunternehmer ausgeführt werden, die wiederum von der die Bauleitung durchführenden Firma F. beauftragt werden, schuldet die Herstellung und Errichtung des Bauwerkes insgesamt die Firma Wohnbau Repräsentanz Dortmund, Inhaber S. Insofern ist es fragwürdig, aus welchem Grunde Sie nicht nur einen Vertrag zur Herstellung und Errichtung Ihrer Doppelhaushälfte schließen sollen, sondern darüber hinaus einen zweiten Vertrag mit der Firma F. Dies, obwohl die Firma des Herrn S. die Kosten als Bestandteil der Festpreisgarantie in Ihrem Vertrag aufnimmt. Sinn und Zweck bzw. die Vorteile einer derartigen Konstruktion sind nicht ersichtlich. Sinnvoll und zweckmäßig ist der Abschluss eines einzigen Hauptvertrages mit einem Hauptunternehmer, der die komplette Errichtung des Bauwerkes als Werkunternehmer schuldet. Ist ein solcher Vertrag geschlossen, so liegt es im Verantwortungsbereich des Werkunternehmers, eine Bauleitung einzusetzen und Subunternehmer zu beauftragen. Sämtliche dort auftretenden Schwierigkeiten und Probleme unterliegen dann allein seiner Verantwortlichkeit und nicht der des Auftraggebers. In der hier vorgestellten Konstellation ist dies nicht gewährleistet.

Hier würden Sie als Bauherren und Auftraggeber ständig zwischen den Stühlen stehen. Sie müssten einerseits mit der bauleitenden Firma F. korrespondieren und verhandeln. Andererseits müssten Sie sich gleichfalls an die Firma Wohnbau Repräsentanz Dortmund wenden. Dies birgt bereits die Gefahr in sich, dass der eine Vertragspartner Sie bei auftretenden Problemen an den anderen verweist und umgekehrt. Am Ende hätten Sie keinen Ansprechpartner, außer dem (spätestens dann) von Ihnen zu beauftragenden Rechtsanwalt.

So sehr Sie sich sicherlich auf Ihr geplantes Eigenheim freuen und bereits vorbereitet haben, kann ich Ihnen den Abschluss dieser Verträge allein aus den vorgenannten Gründen nicht empfehlen. Als Auftraggeber müssen Sie immer im Auge behalten, dass eine Firma nach Auftragserteilung und bis zur Fertigstellung des Objektes insolvent gehen kann. Würde z. B. die Firma F. in Insolvenz geraten, so würde der Bau vermutlich für unabsehbare Zeit stecken bleiben. Das Vertragsverhältnis mit der Firma Wohnbau Repräsentanz Dortmund bliebe davon unberührt. Natürlich auch die Verpflichtung zur weiteren Zahlung von fälligen Rechnungen, s.u.

Weitaus gravierender und v. a. gefährlicher erscheint mit jedoch der sog. Dienstleistungsvertrag selbst. Wie Sie der Seite 2 entnehmen können, ist die Fälligkeit der einzelnen Ratenzahlungen allein von der Fälligstellung abhängig, d. h. die in Rechnung gestellten Beträge sind 10 Tage nach Rechnungslegung zu zahlen. Auf Seite 1 erweckt der Vertrag den Eindruck, dass Sie erst dann zahlen müssen, wenn einzelne Gewerke fertiggestellt wurden. Dem ist jedoch gerade nicht so. Auf Seite 1 des Dienstleistungsvertrages wird lediglich beschrieben, wie die eigenständige Bauleistung (also die Firma F.) agieren soll. Sie selbst haben nicht einmal Einfluss auf die Abnahme der einzelnen Gewerke. Anders und einfacher ausgedrückt: Stellt Ihnen die Firma Wohnbau Repräsentanz Dortmund Teilbeträge in Rechnung, müssten Sie diese zahlen, ohne dass Sie Einfluss auf den Baufortschritt haben. Sie müssten also auch dann zahlen, wenn ein Baufortschritt nicht festzustellen ist. Kommen Sie mit Ihren Zahlungen in Verzug, so hätte die Firma Wohnbau Repräsentanz Dortmund sogar ein Kündigungsrecht mit sofortiger Wirkung.

In Ergebnis haben Sie während der Bauphase für geleistete Teilzahlungen keinerlei Sicherheiten. Die Fertigstellungsgarantie ist eine leere Worthülse und beinhaltet lediglich, dass bei Überschreitung eines nicht eingehaltenden Fertigstellungstermins eine Vertragsstrafe fällig wird.

Insgesamt kann ich Sie vor dem Abschluss der vorgelegten Verträge nur warnen bzw. muss von diesem Abschluss abraten.

Nachstehende Erläuterungen sollen Ihnen aufzeigen, wie ein Vertrag zur Errichtung eines Wohnhauses sinnvoll gestaltet werden kann: Um das Insolvenzrisiko des Bauherrn beim Bau eines Wohnhauses abzufedern, hat der Gesetzgeber die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBVO) geschaffen. Diese sieht im Zahlungsbereich einen sog. Zahlungsplan vor:

Der Zahlungsplan regelt die zu tragenden finanziellen Leistungen des Bauherren gegenüber dem Bauträger in Abhängigkeit vom Baufortschritt und dient der Sicherheit beider Parteien. Der Bauherr sollte hierdurch die Sicherheit haben, nur für geleistete Arbeiten des Bauträgers zu bezahlen und bei einer eventuellen Insolvenz des selbigen nicht gleich einen wirtschaftlichen Totalschaden davon zu tragen. Daher ist es recht praktisch den Zahlungsplan des anbietenden Bauträgers mit dem Zahlungsplan MaBVO zu vergleichen. Es gibt auch in der heutigen Zeit noch Bauträger die fast 70 bis 80 % des Kaufpreises bei Rohbaufertigstellung laut Zahlungsplan verlangen.

Hier also der Zahlungsplan nach MaBVO:
40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
3 % für den Estrich,
4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
3 % für die Fassadenarbeiten,
5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Sollte hier der Bauträger oder Auftragnehmer auf halbem Weg ausfallen, hätten Sie als Gegenleistung wenigstens das, was Sie bislang bezahlt haben. Mit dem vorliegenden Vertrag vermag ich dies nicht zu erkennen.

§ 3 des Bauleitervertrages erweckt zwar den Eindruck, als ob eine derartige Abschichtung stattfinden soll. Die Summen dort beziehen sich jedoch lediglich auf den Pauschalpreis für die Bauleitung, nicht jedoch auf den gesamten Baupreis in Höhe von 198.000,00. Im Übrigen ergeben die Einzelsummen der Ziffern 1 bis 6 120 % und einen Betrag von 9000,00 EURO und nicht 7500,00. Dies mag vielleicht noch als Versehen entschuldigt werden können, lässt den unbefangen Betrachter dennoch zurückschrecken.

Im Übrigen ist auffällig, dass Herr S. offensichtlich auch den Bauleitervertrag der Firma F. unterzeichnet hat (mit dem Zusatz i. A.). Vielleicht fragen Sie ihn einmal, aus welchem Grunde Sie denn mehrere Verträge schließen sollen.

Alles in allem sollten Sie Ihr Geld sinnvoller anlegen, auch wenn die Bilder der geplanten Häuser im Netz sehr ansprechend aussehen.



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