Überprüfung der Betriebskostenabrechnung anhand gesetzlicher Vorgaben
Uns wurde eine Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter zugestellt. Wir sollen eine Nachzahlung von rund 1300 Euro leisten, was absolut zuviel ist. Die Abrechnung ist für uns undurchsichtig zumal der reale Verbrauch in unserer Wohnung ja nur geschätzt wird. Wir möchten eine Überprüfung dieser Abrechnung durch Sie vornehmen lassen. Dazu müßten wir diese faxen oder scannen und Ihnen zukommen lassen.
Sehr geehrte Mandantin,
Fragestellung: Überprüfung der Betriebskostenabrechnung vom 01.12.2008 bis 31.01.2010
Die vorgelegte Betriebskostenabrechnung entspricht nicht den gesetzlichen Vorgaben und ist mithin unwirksam. Es handelt sich im Wesentlichen um die nachstehenden 4 Punkte:
Der Abrechnungszeitraum für Betriebskosten beträgt gem. § 556 Abs. 3 S. 1 BGB höchstens 1 Jahr. Abgerechnet werden hier jedoch gleich 14 Monate.
Der Monat Januar ist in die nächste Betriebskostenrechnung aufzunehmen und muss daher bei der aktuellen Betriebskostenabrechnung unberücksichtigt bleiben.
Gem. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen. Der Monat 12/ 2008, der ebenfalls in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen wurde, ist bereits verjährt und deshalb nicht mehr von Ihnen zu berücksichtigen und nachzuzahlen.
Wie Sie bereits selbst erkannt haben, haben Sie bislang 14 Vorauszahlungen in Höhe von 200,00, mithin insgesamt 2800,00 gezahlt.
Auf nachfolgende Rechnung sollten Sie sich einlassen: Zunächst sind von den Vorauszahlungen lediglich 13 Monate von Dezember 2008 bis Dezember 2009 zu berücksichtigen. Im Gegensatz zum Nachzahlungsanspruch des Vermieters für den Monat Dezember 2008 ist Ihre Vorauszahlung nicht verjährt. Die Vorauszahlung für Januar 2010 muss unberücksichtigt bleiben, weil diese erst in der nächsten Abrechnung auftauchen darf. Mithin haben Sie 13 x 200,00 = 2600,00 bis Ende 2009 gezahlt.
Die berechneten Gesamtkosten von 3.419,12 sind durch 14 Monate zu teilen und mit 12 Monaten zu multiplizieren, so dass sich ein Jahresbetrag von 2930,67 ergibt. Hiervon sind Ihre geleisteten Vorauszahlungen von 2600,00 in Abzug zu bringen, so dass Sie eine Nachzahlung von höchstens 330,67 zu zahlen haben.
Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monates nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, vgl. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB. Sie sollten deshalb die oben aufgezählten Einwendungen erheben und die Betriebskostenabrechnung zurück gehen lassen. Gleichzeitig sollten Sie Ihrem Vermieter entgegenkommender Weise das Angebot unterbreiten, den Betrag von 330,67 zu zahlen. Damit sind die Betriebskosten bis einschließlich 31.12.2009 ausgeglichen und abgeholten.
