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Kann ein Kündigungsverzicht vertraglich vereinbart werden?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 19.02.2010

Frage:

Ich bin ich mit meiner Ehefrau und den gemeinsamen zwei Kindern im Juni 2008 in eine neue Wohnung gezogen. Da ich mich jedoch aktuell in Trennung befinde und eine neue Partnerin habe, ist ein Umzug für Mai 2010 geplant. Die aktuelle Wohnung mit ca. 77 qm ist für zwei Erwachsene und zwei Kinder (4 und 6 Jahre) zu klein. Zudem ist Nachwuchs unterwegs. Meine Ehefrau wohnt bereits mit ihrem neuen Partner in einer anderen Wohnung und erwartet ebenfalls Nachwuchs, so dass auch für sie, diese aktuelle Wohnung zu klein wäre. Wir würden nun gerne mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Jedoch habe wir in 2008 einen Mietvertrag mit Individual-Zusatzvereinbarungen mit dem Vermieter getroffen (wie dieses Jede Partei in diesem Hause getan hat). In diesen Individualvereinbarungen steht:

Die Parteien verzichten wechselseitig, gemäß § 2 des Mietvertrages, für die Dauer von 4 Jahren am Vertragsabschluss auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf des Zeitraumes mit der gesetzlichen Frist zulässig. Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ist jedoch bei Stellung eines vom Mieter benannten solventen Nachmieters und nach Abschluss eines gleichlautenden bzw. dementsprechenden Mietvertrages mit dem Nachmieter möglich. Von dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund und außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.

Welche Möglichkeit habe ich aus diesem Vertrag herauszukommen ohne einen solventen Nachmieter zu stellen? Sind solche Verträge rechtens? Was ist mit der Kündigung aus wichtigem Grund gemeint? Ist für einen 5 Personenhaushalt eine Wohnung mit 77 qm (hiervon 1 Bad, eine Wohnküche mit offenem Schlafzimmer und lediglich ein abgeschlossener Raum) nicht zu klein und stellt von daher schon einen wichtigen Grund dar? Lohnt es sich einen Anwalt zu kontaktieren?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

die Zulässigkeit einer Vereinbarung über einen Kündigungsverzicht ist durch die höchstrichterliche Rechtsprechung abgesegnet und wird nach herrschender Meinung nicht als Umgehung des Zeitmietvertrages i.S.v. § 575 BGB betrachtet, vgl. Hannemann/Wiegner MAH Mietrecht 3. Aufl. 2010 § 29 Rn 110 a. Der BGH (NJW 2005, 1574) erachtet formularvertragliche Kündigungsausschlussvereinbarungen für zulässig, sofern sie wechselseitig sind und § 305 c Abs. 1 BGB (überraschende und mehrdeutige Klausel) beachten. Ferner dürfen sie einen Zeitraum von 4 Jahren nicht überschreiten (Anlehnung an § 557 a Abs. 3 S. 1 BGB). Somit sind auch vorformulierte Kündigungsausschlüsse innerhalb der ersten 2 Jahre wirksam, vgl. BGH NJW 2004, 3117. Diese Voraussetzungen liegen bei Ihnen ersichtlich vor.

Damit können Sie das bestehende Mietverhältnis gem. § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB frühestens zum 30.06.2012 kündigen.

Eine Kündigung aus wichtigem Grund bleibt von dem Kündigungsverzicht unberührt. Diese Formulierung bzw. die Vereinbarung über die Geltung des Rechts zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund ist im Vertrag an sich überflüssig, da sie sich bereits aus dem Gesetz (§§ 543, 569 BGB) ergibt und auch vertraglich nicht ausgeschlossen werden kann. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn einer Partei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht länger zugemutet werden kann. Hiernach bedarf es der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nach umfassender Interessenabwägung, die durch die Berücksichtigung eines Verschuldens ergänzt wird. Für § 543 Abs. 1 BGB ist es wesentlich, dass nur solche Pflichten und Pflichtverletzungen in Betracht kommen, die vertragsbezogen sind. Die Kündigungsgründe müssen aus dem Einflussbereich des Kündigungsgegners kommen und ihm zurechenbar sein, vgl. BGH NZM 2002, 524. Daran fehlt es in Ihrem Fall, wie Sie selbst mitteilen. Die von Ihnen angeführten Gründe, die aus Ihrer Sicht natürlich völlig zu Recht als wichtige Gründe angesehen werden, stammen allein aus Ihrer Sphäre und haben mit dem Mietverhältnis als solchem nichts zu tun. Sie hätten sich bei Vertragsschluss auf diese zeitliche Festlegung nicht einlassen dürfen. Einziger Ausweg ist in der Tat die Suche nach einem Nachmieter.



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