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Wirkung von Zusatzvereinbarungen im Mietvertrag


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 11.02.2010

Frage:

Am 12.06.2007 haben meine Frau und ich einen Mietvertrag mit unserem damaligen Vermieter geschlossen. In diesem Mietvertrag ("Der Grüne Wohnungsmietvertrag") wurde eine Kaution in Höhe von EUR 1800,- vereinbart. Unser Vermieter hat uns dann mündlich angeboten auf die Kaution zu verzichten, falls wir folgende individuelle Vereinbarung (27.07.2007) unterschreiben:

Der genaue Wortlaut:
"Unter Bezugnahme auf den Mietvertrag vom 12. Juni 2007 vereinbaren der Vermieter und der Mieter, dass der Mieter zum Einzug Renovierungskosten in Höhe von EUR 1250,- übernimmt, so dass beim Auszug keine Renovierungskosten anfallen."

Diese Vereinbarung haben wir unterschrieben und die Kaution nicht bezahlt (wie vereinbart).

Nun meine Frage:
Wie ist der Sachverhalt, da die Wohnung bereits bei der Besichtigung im Juni komplett renoviert war. Hatte der Vermieter hier überhaupt Anspruch und hätten wir die Wohnung zum Auszug am 31.01.2010 renovieren müssen? Können wir die EUR 1250,- wieder zurückfordern bzw mit der letzten Mietzahlung verrechnen?
Mietdauer: 01.08.2007 bis 28.02.2010 (Schlüsselübergabe 31.01.2010)

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Wirkung der Zusatzvereinbarung v. 27.07.2007

Die Mietkaution (§ 551 BGB) dient dem Vermieter unter anderem als Sicherheit für Ansprüche wegen vom Mieter durchzuführender Schönheitsreparaturen, Schäden oder Betriebskostennachzahlungen, die regelmäßig erst nach Auszug des Mieters beziffert werden können. In Ihrem Fall ist der Verzicht auf die Mietsicherheit im Zusammenhang mit der Individualvereinbarung zu sehen. Der Vermieter hat offensichtlich im Hinblick auf den vereinbarten Wegfall der in § 18 des Mietvertrages (MV) an sich vereinbarten Schönheitsreparaturen und ersatzweise Abgeltung bei Auszug auf seinen Anspruch auf Stellung einer Mietsicherheit verzichtet. Denn zumindest was die Schönheitsreparaturen und die Abgeltung anbelangt, kann er gegen Sie keine Ansprüche geltend machen und benötigt insoweit auch keine Mietsicherheit. Die Zulässigkeit und Wirksamkeit der Individualvereinbarung begegnet keinerlei Bedenken und macht § 18 des Mietvertrages wirkungslos, vgl. § 305 b BGB. Individuelle Vertragsabreden haben stets Vorrang vor AGB.

Ihr Gedanke geht nun in die Richtung, dass der Vermieter für den Fall um die 1250,00 ungerechtfertigt bereichert wäre, wenn Sie z.B. wegen Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln in § 14 u. § 18 des Mietvertrages ohnehin nicht zur Durchführung der Arbeiten verpflichtet gewesen wären. Bei dieser Sichtweise wird jedoch übersehen, dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem Leitbild des Gesetzes grundsätzlich Vermieterpflicht ist. Es handelt sich um dispositives Recht, d.h. der Vermieter kann seine Verpflichtung auf den Mieter abwälzen, was in der Praxis regelmäßig geschieht. In welcher Form er dies tut, ob im Mietvertrag oder in einer Individualabrede, bleibt ihm überlassen. Es kommt mithin nicht mehr darauf an, ob § 14 u. § 18 MV wirksame oder unwirksame Klauseln beinhalten. Wegen des Vorrangs der Individualabrede sind § 14 u. § 18 MV bedeutungslos für Sie. Im Übrigen handelt es sich nicht um starre Klauseln, die nach der neueren Rechtsprechung des BGH unwirksam wären.

Im Ergebnis haben Sie dem Vermieter bereits bei Einzug Ihre Verpflichtung aus den § 14 u. § 18 MV abgekauft. Wären Sie nicht darauf eingegangen, hätten Sie vermutlich die Mietkaution zahlen müssen und wären gem. § 18 MV in der Pflicht.



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