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Ist eine Mietminderung bei groben Missständen rechtens?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 11.02.2010

Frage:

Vor einiger Zeit habe ich meinen Zwangsverwalter über die Misstände in unseren Mietshaus informiert. Leider kam keine Reaktion. Kann ich eine Mietkürzung vornehmen, bis die ganze Angelegenheit, bereinigt wurde? Der Flur zum Eingang unserer Wohnung wird als Abstellraum genutzt, bis weit nach Mitternacht läuft die Waschmaschine und ständige Verunreinigung der Terrasse durch den Obermieter. Wenn eine Mietkürzung in Frage kommt, wieviel Prozent?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Mietminderung

- Verstellen des Hausflurs mit Gegenständen
- Lärmbelästigung durch Nachbarn während der Ruhezeiten
- Terrassenverschmutzung durch Obermieter

Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715.

Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Der Mieter muss sich deshalb auch nicht auf die Minderung berufen. Der Mieter hat dem Vermieter lediglich den Mietmangel anzuzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB), da er andernfalls Gefahr läuft, mit der Minderung ausgeschlossen zu werden, vgl. § 536 c Abs. 2 BGB. Die Minderungsabsicht muss der Mieter nicht mitteilen. Eine entgegenstehende Vereinbarung ist bei einem Wohnraummietverhältnis unwirksam. Bei der Mietminderung handelt es sich um eine rechtsverpflichtende Einwendung, die der Mieter dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete entgegenhalten kann. Sie bewirkt kraft Gesetzes eine Änderung der Vertragspflicht des Mieters. Für die Minderung ist es deshalb auch gleichgültig, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, diesen überhaupt beseitigen kann, oder die Ursache überhaupt in seinem Einflussbereich liegt. Es ist für Ihren Anspruch auf Mietminderung daher unerheblich, wer die Gegenstände in den Hausflur gestellt hat. Es genügt insoweit, dass Sie beim ungehinderten Zugang zu Ihrer Wohnung behindert werden. Gleiches gilt für die Lärmbelästigung und die Verschmutzung durch Ihre Nachbarn. Hier ist es Aufgabe Ihres Vermieters, auf die Nachbarn einzuwirken und diese ggf. abzumahnen.

Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit durchaus Anhaltspunkte her. Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB § 536 Rn 41.

Ihre Schilderung lässt keine übermäßigen Beeinträchtigungen erkennen, sodass die Minderungsquote im unteren Bereich liegen dürfte. Ich halte die drei benannten Mängel für etwa gleichwertig und halte 5 % pro Mangel, insgesamt 15 % für vertretbar.

Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.

Die Mietminderung sollte in dem Maße verringert werden, wie die Gebrauchstauglichkeit wieder hergestellt ist. Es ist taggenau abzurechnen, also z.B. bis der Hausflur entrümpelt ist.



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