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Problematik der Schönheitsreparaturen bei Auszug


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 04.02.2010

Frage:

Meine Mutter ist nach zehn Jahren Wohnzeit aus der betreuten Wohnung ins Pflegeheim gezogen. Laut Mietvertrag muß die Wohnung renoviert übergeben werden. Ich habe daher die Wohnung inkl. Decke streichen lassen.

Nach dem ersten Anstrich wurde alles abgenommen, außer der Decke im Wohnzimmer.

Daraufhin habe ich diese noch einmal gestrichen. Das Resultat sind aber wieder unterschiedlich helle Stellen. Vermutlich gibt es ein Problem, das in der Decke begründet ist. Am Streichen liegt es m.E: nicht.

Meine Frage: muss ich dies richten lassen? Oder ist am Ende dies gar nicht nötig?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Schönheitsreparaturen bei Auszug

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Formularklauseln in einem Mietvertrag fortgeführt, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines vom Zeitablauf und von der Abnutzung der Wohnung abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichten (Quotenabgeltungsklauseln).

Durch Urteil vom 18. Oktober 2006 Az: VIII ZR 52/06 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Abgeltungsklauseln wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sind, wenn sie ihn zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichten, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Quotenabgeltungsklauseln mit "starrer" Abgeltungsquote). Gleiches gilt für die bei Abgeltungsklauseln vorausgesetzten Fristenpläne für Schönheitsreparaturen, vgl. Ziff. 5.3, Seite 10 des Individualvertrages. Der BGH unterscheidet starre von sog. weichen Klauseln, die die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen nicht von einem fest vorgegebenen Zeitplan abhängig machen, sondern von der Erforderlichkeit. So muss der pfleglich mit der Mietsache umgehende Mieter auch dann nicht renovieren, wenn zwar der Zeitpunkt nach dem Fristenplan bereits überschritten ist, eine Renovierung aber wegen des guten Erhaltungszustands noch nicht erforderlich ist. Derartige (weiche) Formulierungen fehlen in Ihrem Mietvertrag. Danach müssen Sie bzw. Ihre Mutter allein nach Ablauf der Fristen und zusätzlich noch bei Auszug (sog. Endrenovierungsklausel) renovieren, ohne das es auf den Zustand oder die Erforderlichkeit ankäme. Derartige Klauseln sind nach nunmehr gefestigter Rechtsprechung des BGH unwirksam, vgl. BGH NJW 2008, 2840; Hannemann/Wiegner MAH Mietrecht 3. Aufl. 2010 § 5 Rn 7.

Sie müssen daher im Ergebnis weder Schönheitsreparaturen durchführen noch einen Kostenanteil nach der ebenso unwirksamen Abgeltungsklausel (bzw. Quotenklausel) zahlen.

Im Gegenteil könnten Sie nach der neuerlichen Rechtsprechung des BGH vom Vermieter sogar Aufwendungsersatz fordern, da Sie Schönheitsreparaturen erbracht haben, zu denen Sie nicht verpflichtet waren. Der Vermieter ist danach ungerechtfertigt bereichert, was einen Rückforderungsanspruch auslöst. Sehr häufig kommt es vor, dass Mieter Schönheitsreparaturen durchführen, obwohl Sie dazu gar nicht wirksam verpflichtet sind. Dies geschieht regelmäßig dann, wenn der Mieter irrtümlich davon ausgeht, bei Auszug renovieren zu müssen, obwohl die entsprechende Klausel im Mietvertrag, etwa wegen starrer Fristen, unwirksam ist. Oft sind sich Mieter auch unsicher, ob und was sie renovieren müssen und möchten möglichem Ärger mit dem Vermieter aus dem Weg gehen, der zumeist auch darauf hinweist, dass die Wohnung natürlich renoviert zurückgegeben werden müsse, wie offensichtlich in Ihrem Fall geschehen.

Stellt sich dann heraus, dass der Mieter tatsächlich gar keine Schönheitsreparaturen durchführen musste und deshalb Malerkosten in oft beträchtlicher Höhe aufgewendet hat, ohne dazu verpflichtet zu sein, kann er nach einer Entscheidung des BGH (Urteil vom 27.05.2009 - Az: VIII ZR 302/07) Aufwendungsersatz von dem ehemaligen Vermieter nach den Regel der ungerechtfertigten Bereicherung, §§ 812 ff BGB, verlangen. Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.

Sofern Sie Gegenansprüche geltend machen wollen, stehe ich gerne zur Verfügung. Anderenfalls sollten Sie Ihre Gegenansprüche dem Vermieter entgegenhalten, sofern er noch weitere Malerarbeiten von Ihnen verlangt.



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kurz, knapp, aber sehr verständlich

   | Stand: 17.07.2017
Danke, RA Uwe Piper, für die tolle Beratung!

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