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Honorar des Gutachters bei einem absoluten Fixgeschäft


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 02.02.2010

Frage:

Habe Ende Dez. 09 ein Haus besichtigt, das wir kaufen wollten. Habe den Makler dann nach dem Gutachten dazu gefragt. Er sagte es gebe keins, aber er hätte einen Gutachter, der das machen würde. Den habe ich dann tel. beauftragt. Er versicherte mir, dass das Gutachter in der 1. Jan. Woche erfolgen würde. Zwischenzeitlich ruft mich die Maklerin an und fragte, was nun sei, ich sagte ich warte auf das Gutachten aber würde den Preis doch etwas drücken wollen. Sie sagte, ich soll ein Gebot abgeben, was ich auch schriftl. tat: 98.000 €. Nach einer weiteren Woche erklärte mir die Maklerin, das Haus wäre weg, es hätte Jemand viel mehr geboten. Montag, der letzten Jan. Woche, meldet sich der Gutachter und sagt, das Gutachten ist fertig, er wolle 600,--- € von mir. Er hätte vergangen Samstag mit dem Besitzer gesprochen und das Haus besichtigt. Der Makler erklärte, ich könne ja höher bieten, da es noch keinen Notartermin gebe. Der Besitzer erklärte, er würde erstmal nicht ausziehen, da er noch kein neues Haus gefunden habe und der Makler nur schlechte Angebote gemacht habe. Nun muss ich das Gutachten bezahlen, da ich es ja bestellt habe. Habe aber nichts davon, da an den Hauskauf wohl ertmal nicht zu denken ist. Vielleicht verkauft der Besitzer nie. Was habe ich für realistische Möglichkeiten ?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Der Gutachter verliert seinen Anspruch auf die Gegenleistung (Honorar), wenn es sich bei der Vereinbarung zur Erstellung des Gutachtens um ein sog. absolutes Fixgeschäft handelt. Ein absolutes Fixgeschäft liegt immer dann vor, wenn sich aus dem Umständen ergibt, dass eine Leistung zu einem späteren als dem vereinbarten Zeitpunkt für den Gläubiger restlos sinnlos ist. Die Einhaltung der Leistungszeit ist also hier für den Gläubiger derart wesentlich, dass eine verspätete Leistung keine Erfüllung mehr darstellen kann, z.B. die Zusendung der bestellten Konzertkarte zwei Tage nachdem das Konzert bereits stattgefunden hat.

Damit wird die Einhaltung der Leistungszeit entscheidend für die Vertragserfüllung, weil auf Grund ausdrücklicher Vereinbarung der Parteien oder der sich aus den Parteiinteressen ergebenden Umständen die Leistung des Schuldners nur zu einem bestimmten Zeitpunkt oder innerhalb einer eng begrenzten Frist erbracht werden kann. Haben die Parteien in ihrer Vereinbarung nicht ausdrücklich ausgesprochen, dass der Vertrag mit der Einhaltung oder Nichteinhaltung der Lieferzeit stehen oder fallen soll, muss durch Auslegung ermittelt werden, ob die Parteien der Lieferfrist diese Bedeutung beimessen wollten; jeder Zweifel an einer derartigen Vereinbarung schließt die Annahme eines Fixgeschäftes aus.

In Ihrem Fall dürfte dies zu verneinen sein, da Sie die Leistungszeit nicht zum (absoluten) Vertragsinhalt gemacht haben.

Beim relativen Fixgeschäft ist für die Leistung zwar eine bestimmte Zeit vereinbart. Die Säumnis des Schuldners führt jedoch nicht zum Wegfall der Leistungspflicht. Dort wird in der Regel nicht festgelegt, dass die Leistung ausschließlich am jeweils vereinbarten Zeitpunkt erfolgen darf. Sie kann notfalls auch später erfolgen. Der Schuldner gerät allerdings in Verzug, an den wiederum andere Folgen geknüpft sind. Da Ihnen der Gutachter die Erstellung binnen Wochenfrist zugesagt hat, verliert er zwar nicht seinen Anspruch auf Bezahlung des Gutachtens. Ggf. hätte er sich jedoch schadensersatzpflichtig gemacht, wenn Ihnen durch seine Verzögerung nachweislich ein Schaden entstanden wäre.

Insofern werden Sie das Gutachten bezahlen müssen. Sie sollten dem Hauseigentümer das Gutachten zum Kauf anbieten. Für ihn dürfte es interessant sein, solange er das Anwesen noch nicht veräußert hat. Vielleicht zahlt er einen annehmbaren Preis.



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