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Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 30.01.2010

Frage:

Wir haben seit 08/09 einen alleinstehenden Ende 20-jährigen Mieter (Hartz IV-Empfänger) in einer Einliegerwohnung auf unserem Grundstück. Folgende Gründe liegen vor, die wir nutzen wollen dem Mieter zu kündigen:

Unter dem Vorwand eine Arbeit in Aussicht zu haben, hat er die Wohnung, die mit 420,- € warm weit über dem Satz liegt, angemietet und bekommt den übermäßigen Satz von seiner Grundsicherung abgezogen. Das Geld erhalten wird monatlich direkt vom Amt. Für unsere Verhältnisse ist die Wohnung nicht angemessen, auch wenn mit ein Grund der Anmietung der Besuch seiner Kinder alle 2 Wochen war. Diese haben ja aufgrund anderer Personen oder der Lebensumstände keinen Platz mehr.
weitere Gründe:
Polizeieinsätze wie z.B. Hausdurchsuchung wegen Verstoßes gegen BTMG.
Andere zahlreiche Strafanzeigen.
Rettungswageneinsätze nach Feiergelage.
Trotz vertraglich geregelter Raten-Kautionszahlung und Ratenzahlung zur Übernahme der neuen Einbauküche sind bis dato keine Gelder gezahlt worden.
Trotz Untersagung durch uns, wohnt seit nunmehr mindestens 2 Monaten ein Freund (ebenfalls Hartz IV-Empfänger) noch bei ihm, der jetzt auch täglich seine Freundin mitbringt. Schlüssel der Wohnung werden auf der außen liegenden Fensterbank für jeden zugänglich gebunkert und auch genutzt.

Tagsüber und Nachts schleichen wildfremde Personen auf unserem Grundstück rum, klingeln, klopfen an Fensterscheiben des Mieters und suchen offenbar den Schlüssel der Wohnung. Tägliche Trink-Gelage (tagsüber) mit ohrenbetäubender Musik.
Unsere Kinder haben wegen den dubiosen Besuchern Angst im Garten zu spielen.
Nachbarn schütteln nur noch den Kopf in unserem sehr kleinen Dorf und meiden zwischenzeitlich schon uns.

Abmahnung und einvernehmliches Angebot zur Auflösung des Mietverhältnisses wurde unbeachtet gelassen.

Wir fühlen uns auf unserem eigenen Grundstück nicht mehr wohl und möchten eine fristlose Kündigung aussprechen.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

In Betracht kommen drei Kündigungsmöglichkeiten:

1. Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB
2. Ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
3. Erleichterte Kündigung gem. § 573 a Abs. 1 BGB

Zu 1.:
Gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung dann vor, wenn der Mieter die Wohnung unbefugt einem Dritten überlässt. Dabei genügt die Aufnahme eines Dritten zum Mitgebrauch ohne Erlaubnis des Vermieters, vgl. Palandt/Weidenkaff BGB 69. Aufl. 2010 § 543 Rn 22. Ihr Erlaubnisvorbehalt ergibt sich aus § 7 Ziff. 1 a) des Mietvertrages. Allerdings ist die Überlassung oder der Mitgebrauch vom Besuch einer dritten Person abzugrenzen. Nach der Rechtsprechung kann von Besuch noch bis zu drei Monaten ausgegangen werden. Sie teilen mit, dass der Freund des Mieters seit 2 Monaten dort wohnt. Eine fristlose Kündigung scheidet deshalb derzeit (noch) aus. Auf Grund Ihrer Abmahnung, der Ihre Weigerung einer Duldung enthält, könnte demnächst eine fristlose Kündigung in Betracht kommen (und ggf. nachstehende Kündigungen überholen).

Bezüglich der mitgeteilten täglichen Lärmbelästigungen durch Trinkgelage etc. sollten Sie umgehend abmahnen, da bei dauerhaftem Verstoß auch eine fristlose Kündigung nach §§ 543, 569 BGB gerechtfertigt ist. Zu beachten ist auch hier, dass stets eine schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung von einigem Gewicht vorliegen muss, vgl. Hannemann/Wiegener/Schönleber MAH Mietrecht 3. Aufl. 2010 § 28 Rn 408.

Zu 2.:
In Betracht kommt jedoch eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Kündigungsfrist: Gem. § 573 c Abs. 1 BGB bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats; hier: Kündigungszugang bis Mittwoch, den 03.02.2010 zum 31.03.2010). Voraussetzung ist, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. In Betracht kommen hier die auch abgemahnten Zahlungsrückstände (Kaution und Einbauküche). Streitig ist, ob auch bei einem geringeren Zahlungsrückstand als bei § 543 BGB vorausgesetzt (zwei Monatsmieten), schon gekündigt werden kann. Dies wird überwiegend bejaht, allerdings mit unterschiedlichen Voraussetzungen bezüglich der Höhe und der Dauer des Zahlungsrückstandes. Nach BGH NZM 2005, 334 genügt ein Zahlungsrückstand von nicht unter einer Monatsmiete, sofern der Zahlungsrückstand durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit verursacht ist, also nicht durch schuldlosen Geldmangel. Diese Voraussetzungen könnten in Ihrem Fall durchaus gegeben sein. Zumindest sollte die Kündigung nach dieser Vorschrift ernsthaft in Betracht gezogen werden.

Zu 3.:
Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate, vgl. § 573 a Abs. 1 BGB. Diese Voraussetzungen dürften bei Ihnen vorliegen. Da wegen der räumlichen Berührungspunkte zwischen Vermieter und Mieter die Gefahr persönlicher Reibung sehr groß ist, hat der Gesetzgeber eine grundsätzliche Lösbarkeit, wenn auch unter verlängerten Fristen, vorgesehen. Dabei muss das Gebäude für die Wohnungen nicht einen gemeinsamen Eingang oder Treppenhaus haben, herrschende Meinung, vgl. Palandt/Weidenkaff BGB 69. Aufl. 2010, § 573 a Rn 5. Nachteil bei dieser Kündigung ist sicherlich die insgesamt 6monatige Kündigungsfrist; Vorteil ist allerdings der für Sie sichere Weg.

Sie sollten daher die ordentliche Kündigung wie zu 2. dargestellt erklären und zugleich hilfsweise die Kündigung wie zu 3. beschrieben. Sollte der Besuch des Freundes sich über drei Monate ausweiten, sollten Sie die obigen Kündigungsfristen durch Erklärung der fristlosen Kündigung wie zu 1. erläutert, (dann!) aussprechen.



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