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Nutzungsänderung eines Gebäudes an der Grundstücksgrenze

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 25.01.2010

Frage:

Nutzungsänderung eines Gebäudes an der Grundstücksgrenze (Land Brandenburg, Außenbereich): Ein Stallgebäude steht mit seiner Rückwand an der Grundstücksgrenze und soll zum Wohngebäude umgebaut werden. Ist die Zustimmung des Nachbarn notwendig, selbst wenn keine Fenster zum Nachbarn hin eingebaut werden und das Gebäude in seiner Größe und Gestalt erhalten bleibt?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

ich unterstelle, dass Ihnen bekannt ist, dass die Umnutzung des Stalles eine Baugenehmigung erforderlich macht, die anhand des geltenden Baurechts zu prüfen ist.

Die damit aufgeworfene Frage der Grenzsbebauung kann wahrscheinlich nur unter Berücksichtigung des Bebauungsplanes für Ihr Grundstück beantwortet werden.

Grundlegend ist nämlich die Vorschrift des § 6 Abs.1 BbgB0. Danach ist eine Abstandsfläche nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften (also Bebauungsplan)das Gebäude an die Grundstücksgrenze gebaut werden darf oder muss.

Also: Ohne entsprechenden Bebauungsplan muss ein Gebäude einen Mindestabstand gem. § 6 BbGBO vom Nachbargrundstück haben.

Ausnahmen gelten nach § 6 Abs.10 BbGBO für Garagen und Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume und mit nicht mehr als 3m Wandhöhe. Handelt es sich bei dem Stall um ein solches Nebengebäude, war die Errichtung zwar rechtlich zulässig; eine Änderung in Wohnräume nimmt ihm jedoch die Privilegierung. Die Umwandlung in Wohnraum wäre demnach unzulässig.

Ist der Stall größer, kann die Privilegierung des § 6 Abs. 12 BgBBO greifen. Hat das Gebäude Bestandsschutz, kann die Nutzung geändert werden, wenn die vorgesehene neue Nutzung nach Art und Maß (des Bauplanungsrechts)zulässig ist. Das bedeutet, dass der Bebauungsplan die Errichtung eines Wohngebäudes an dieser Stelle nicht ausschließt. Das Stallgebäude hat aber nur dann Bestandsschutz, wenn es früher rechtmäßig errichtet worden ist. dabei ist als nächstes zu beachten, dass der Bestandsschutz eines Gebäudes bei grundlegenden Umbauarbeiten entfallen kann. Bei der Umwandlung eines Stalles in ein Wohnhaus, das heutigen Ansprüchen genügt, ist diese Grenze leicht überschrtiten

Aus den Vorschriften über das Abstandsrecht ergibt sich, dass ein Bauwerk an der Grundstücksgrenze in vielen Fällen baurechtlich unzulässig ist. Die Zulässigkeit kann aber dadurch herbeigeführt werden, dass der Nachbar eine Baulast bereitstellt. Damit wäre dann eine Grenzbebauung zulässig. Die Bereitstellung einer Baulast geht nur gemeinsam mit dem Nachbarn.

Aber auch in den Fällen, in denen eine Nutzungsänderung grundsätzlich zulässig wäre, wird die Baugenehmigungsbehörde den Grundsatz der nachbarschafltlichen Rücksichtnahme, wie er in § 1 BbgNRG seinen Ausdruck findet, beachten und die Grenzbebauung/Umnutzung nur dann zulassen, wenn durch die Umnutzung keine vermeidbaren Belästigungen des Nachbarn einhergehen. Sie wird deshalb den Nachbarn anhören und seinen Einwänden Gewicht beimessen.

Fazit: Angesichts der dargestellten Rechtslage ist die Umnutzung des Stalles ohne Zustimmung des Nachbarn wahrscheinlich nicht zu erreichen.



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