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Besteht eine Renovierungspflicht nach Auszug?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 15.01.2010

Frage:

Bitte überprüfen Sie, ob wir nach unserem Mietvertrag die Schönheitsreparaturen bei Auszug durchführen müssen.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Renovierungspflicht nach Auszug

Zunächst sind 3 Dinge zu unterscheiden. Einerseits sind Schäden an der Mietsache von den sog. Schönheitsreparaturen abzugrenzen und andererseits bauliche oder sonstige Veränderungen zu beurteilen.

Schäden an der Mietsache sind Beeinträchtigungen an der Substanz, an der Mietsache oder Einrichtungsgegenständen. Die häufigsten Schäden stellen Dübellöcher, Abplatzungen an Badewanne, Waschbecken oder Toilettenbecken sowie Lichtschaltern etc. dar. Diese sind unabhängig vom Inhalt der mietvertraglichen Vereinbarungen stets vom Mieter zu beseitigen.

Bauliche oder sonstige Veränderungen hat der Mieter bei Auszug zurück zu bauen. Er ist grundsätzlich dazu verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, es sei denn, der Vermieter hat Umbauten genehmigt und sich den Rückbau nicht vorbehalten. Anderenfalls ist der Mieter stets zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet.

Schönheitsreparaturen sind im Gegensatz zu Schäden Abnutzungen, die während der Mietzeit durch natürlichen Gebrauch der Mietsache entstehen. Diese können grundsätzlich auf den Mieter abgewälzt werden. Die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen richten sich nach dem von Ihnen mitgeteilten Inhalt des vereinbarten Mietvertrages. Hier kommen insbesondere die laufenden Schönheitsreparaturen nach Zeitabständen (3 bzw. 5 Jahren) zum Tragen, vgl. § 16 Ziff. 4. a) des Mietvertrages.

Da Sie die Wohnung 5 Jahre bewohnt haben, sind Sie turnusgemäß zu Schönheitsreparaturen in den übrigen Räumen, also außer in Küche, Bad und Toilette verpflichtet. Bei letzteren Räumen kommt entweder eine Ausgleichszahlung gem. der Abgeltungsklausel in § 16 Ziff. 4. c) oder ersatzweise eine Renovierung in Betracht. Die Klauseln in § 16 des Mietvertrages halten auch der strengen Rechtsprechung des für Mietsachen zuständigen VIII. Zivilsenats des BGH stand, der in den vergangenen Jahren zunehmend Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt hat, sofern sie starre Fristenpläne, Abgeltungsklauseln oder eine Endrenovierungsklausel enthielten. Dabei handelte es sich um Klauseln, nach denen der Mieter nach Ablauf von vorgegebenen Zeiträumen und/oder bei Auszug renovieren musste, gleichviel, ob auf Grund des tatsächlichen Zustandes der Wohnung eine Notwendigkeit bestand oder nicht. Dies führte häufig dazu, dass ein Mieter, der z.B. ein halbes Jahr vor seinem Auszug renoviert hatte und schonend mit der Mietsache umging renovieren musste, allein weil der vorgegebene Zeitplan bzw. die Endrenovierungsklausel im Mietvertrag dies von ihm verlangte. Genau dies vermeiden die Vorgaben in Ihrem Mietvertrag, da es sich insoweit um weiche Klauseln handelt. So finden sich Formulierungen wie ?wenn erforderlich? oder ?nach Bedarf durchzuführen? Hier bleibt Ihnen der Einwand, dass eine Renovierung (noch) nicht erforderlich ist, da sich die Räume in einem nicht renovierungsbedürftigen Zustand befinden.

Ein Beispiel für eine unwirksame Klausel findet sich in Ihrem Mietvertrag im ersten Satz des § 16 Ziff. 4. c): Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Für sich genommen wäre diese Klausel gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Allein durch den Kontext mit den nachfolgenden Sätzen wird sie entschärft und damit gleichsam überflüssig.

Anders verhält es sich hingegen mit der Klausel in § 27 Ziff. 4 Satz 2 Ihres Mietvertrages, soweit Sie dort doch Raufasertapeten mit weißer Farbe anzulegen haben. Hierbei handelt es sich um eine formularmäßig vereinbarte Endrenovierungsklausel, die den Mieter am Ende der Mietzeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf verpflichtet. Denn anders kann es nicht zu verstehen sein, wenn Sie während der Mietzeit andere als weiße Farben gewählt hatten, was nach der Rechtsprechung des BGH zulässig ist. Sie müssten allein wegen der Farbwahl renovieren. Derartige Klauseln sind nach der Rechtsprechung des VIII. Senats wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, vgl. Senatsurteil vom 12. September 2007 Az: VIII ZR 316/06, NJW 2007, 3776. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde.

Im Ergebnis wird es demnach für eine Renovierungspflicht allein auf den Zustand Ihrer Wohnung bei der Übergabe ankommen. Mangels ausreichender Informationen oder Fotos vermag ich im Rahmen dieser Beratung den derzeitigen Zustand nicht zu beurteilen. Sollte der Zustand eine Weitervermietung ohne zusätzliche Renovierungen möglich machen, ist dies stets ein Indiz dafür, dass Maßnahmen (noch) nicht erforderlich sind.



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