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Zulässigkeit von Einzelpositionen bei der Nebenkostenabrechnung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 13.01.2010

Frage:

Die Nebenkostenabrechnung der gemieteten Doppelhaushälfte für unseren Sohn enthalten folgende Positionen:
- Schornsteinfeger 30,05 €
- Deichacht 14,17 €
- Grundsteuer 332,20 €
- Schmutzwasser 287,-- €
- Müllabfuhr 88,72 €
- Niederschlagwasser 37,-- €
- Wohngebäudversicherung 120,65 €
- Allgem. Haftpflichtvers. 69,27 €
------------------
979,06 €

Sind diese Positionen richtig, da z.B. Heizung, Wasser und Strom noch separat mit den Stadtwerken abgerechnet werden. Der angefallene Müll wird gewogen, ist aber noch nie in Anspruch genommen worden. Unser Sohn bewohnt das Doppelhaus alleine.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandant,

Fragestellung: Zulässigkeit von Einzelpositionen bei der Nebenkostenabrechnung

Für eine Überwälzung der Betriebskosten auf den Mieter ist eine ausdrückliche und eindeutige Vereinbarung notwendig, vgl. OLG Frankfurt NZM 2000, 757. Angesichts § 556 Abs. 1 BGB reicht eine Bezugnahme auf die nicht dem Mietvertrag beigefügte Anlage 3 zu § 27 der 2. BVO (Berechnungsverordnung) für eine formularvertragliche Einbeziehung in den Mietvertrag aus. Nach Inkrafttreten der Betriebskostenverordnung ab 01.01.2004 ist eine Bezugnahme auf die Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV ausreichend, um eine Umlagefähigkeit der Betriebskosten sicherzustellen, vgl. Hannemann/Wiegner/Gies MAH Mietrecht 3. Aufl. 2010 § 24 Rn 3. Ist im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen worden, so werden auch neu eingeführte Betriebskosten, die bisher noch nicht Berücksichtigung gefunden hatten, umlagefähig. Dies gilt z.B. für Sach- und Haftpflichtversicherung, die bisher noch nicht bestand, nunmehr aber für das Gebäude abgeschlossen worden ist, vgl. BGH NZM 2006, 896.

Sämtliche von Ihnen aufgelisteten Betriebskosten finden sich in § 2 Ziffern 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung wieder und werden deshalb zulässigerweise umgelegt. Dazu gehören auch die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer ebenso wie die sich aus § 33 ff. der Satzung ergebenden Beiträge, die zwar direkt lediglich den Eigentümer treffen, jedoch gem. § 2 Ziffer 1 BetrKV ebenfalls auf den Mieter umgelegt werden können.

Abzugrenzen von diesen regelmäßigen Betriebskosten sind die verbrauchsabhängigen Kosten der Versorgungsunternehmen wie Strom, Wasser und Heizung bei Fernwärme. Hier schließt der Mieter Verträge direkt mit den Versorgungsunternehmen ab, sodass diese nicht über die Betriebskosten abzurechnen sind. Dies ist in der Praxis auch sinnvoll, da anderenfalls die Betriebskostenvorauszahlungen kaum gerecht zu kalkulieren wären.

Inwieweit der Mieter bereitgestellte Einrichtungen auch nutzt (z.B. Müllentsorgung), ist dabei unerheblich, sofern es sich um umlagefähige Betriebskosten nach der BetrKV handelt.



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