Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Mietminderung bei Baumaßnahmen am gesamten Mietobjekt


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 11.01.2010

Frage:

Mietkürzungen rückwirkend geltend machen zu einer länger als 6-monatigen Umbaumaßnahme eines Miethauses:
- Außenfasadendämmung, neue Fensterbänke, neuer Balkon (Sperrung desselben über 3 Monate während der Sommer-Saison)
- Fenster mit Folien abgeklebt, keine Lüftung ohne größere Staubbelästigung möglich. Vorder- und Rückseite der Wohnung Tageslicht nur durch Folien sichtbar.
- unerträglicher Baulärm durch Abriß der alten Fensterbänke und anbohren der Fasaden-Isolierungsplatten, je Platte 5 Fixierbohrungen.
- Einbau eines neuen Aufzuges mit unerträglicher Lärm- und Staubbelästigung.
- Ausbleibende Reinigung des Treppenhauses und dadurch ständige Verschmutzung der Wohnung.

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-12
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Mietminderung bei Baumaßnahmen am gesamten Mietobjekt

Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715.

Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Minderung dann (taggenau!) endet, wenn auch die zu Grunde liegende Beeinträchtigung beendet ist. Sie können Ihre Minderungsansprüche mithin über den gesamten Zeitraum der Baumaßnahmen geltend machen. Es empfiehlt sich die Führung eines Tagebuchs oder stichwortartigen Protokolls. Hat der Mieter trotz eines die Tauglichkeit herabsetzenden Mangels die volle Miete gezahlt, so kann er die über die geminderte Miete hinausgehenden Zahlungen gem. § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) zurückfordern, vgl. Erman/P. Jendrek BGB 12. Aufl. 2008 § 536 Rn 27. Bei fortbestehendem Mietverhältnis ist der Mieter nicht gehalten, auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete zu klagen. Er kann auch auf Feststellung klagen, dass er (auch für die Vergangenheit!) nur die geminderte Miete schuldet, und mit dem Rückzahlungsanspruch gegenüber den künftig fällig werdenden Mietansprüchen aufrechnen, vgl. BGH ZMR 1985, 403.

Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit zahlreiche Anhaltspunkte für ganz erhebliche Beeinträchtigungen, die wohl im Bereich von über 50 % liegen dürften. Folgende Maßstäbe sind zu berücksichtigen:

Das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung richtet sich nach dem vereinbarten Mietzweck. Es muss also festgestellt werden, welche Auswirkung der Mangel oder das Fehlen der zugesicherten Eigenschaft auf die Tauglichkeit der Mietsache zum bestimmungsgemäßen Gebrauch hat.

Zwei Fälle sind zu unterscheiden:

1. Ist die Tauglichkeit des Mietobjektes zum bestimmungsgemäßen Gebrauch nicht vorhanden, wird der Mieter von der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses ganz frei. Dies ist allerdings nur selten der Fall, wenn der Mieter die Mietsache überhaupt nicht nutzen kann. In Ihrem Fall ist davon auszugehen, dass sich die massivsten Störungen zu den normalen Arbeitszeiten, also außerhalb der Nachtzeit und des Wochenendes bewegen.

2. Ist die Tauglichkeit des Mietobjekts nur teilweise nicht vorhanden, so ist die Minderungsquote entsprechend dem Grad der Tauglichkeitseinschränkung zu bestimmen. Unerheblich ist insoweit, ob der Mieter die Mietsache tatsächlich nutzen wollte oder zu nutzen versucht hat (z.B. wenn der Mieter im Urlaub ist).

Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.

Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2. Aufl. 2008 § 536 Rn 41.

In welcher Höhe in Ihrem konkreten Fall eine Mietminderung angemessen ist, kann hier mangels vollständiger Kenntnis der Umstände nicht abschließend beurteilt werden. Allerdings lässt Ihre Schilderung eine Minderung von dauerhaft über 50 % und in Spitzenzeiten bis 70 % ohne weiteres zu.



Rechtsbeiträge über Arbeitsrecht
Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Kürzung

Autoreifen aus dem Interent - Mangelbeseitigung | Stand: 06.10.2012

FRAGE: Im Mai habe ich mir bei einem Internetreifenhändler 4 neue Reifen gekauft. Als sie im Juli montiert wurden, musste ich feststellen dass die Reifen einen Seiten und Höhenschlag hatten. Mehrer...

ANTWORT: Gem. § 437 BGB können Sie bei Vorliegen eines Mangels nicht sogleich vom Vertrag zurücktreten, sondern haben zunächst einen Anspruch auf Nachbesserung, d.h. nach Ihrer Wahl Reparatu ...weiter lesen

Nicht Ordnungsgemäß ausgeführte Arbeit bezahlen ? | Stand: 24.02.2011

FRAGE: Letztes Jahr (28.04.2010) war eine Bagger firma zuständig für Garten und Pflasterungen usw. Ich habe zuvor mit Ihnen persönlich gesprochen. dass er mein Garten von Unkrauten und Baumwurzel...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Sie haben mit dem Bagger-Unternehmer einen Vertrag geschlossen. Dieser Vertrag verpflichtet Sie einen Betrag von 500 € zu zahlen. Auf der anderen Seite ist der Unternehmer verpflichtet ...weiter lesen

Maßgefertigter Schrank entspricht nicht der Beschreibung des Verkäufers | Stand: 06.12.2010

FRAGE: Habe in einem Onlineshop einen Spiegelschrank bestellt und im Voraus bezahlt. Der Schrank kam, entsprach aber nicht dem, was ich im Internet bestellt habe. Habe den Verkäufer darauf hingewiesen un...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandantin,Sie haben einen wirksamen Kaufvertrag geschlossen. Zwar steht Ihnen grds. gem. § 312 d Abs. 1 BGB ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. Gem. § 312 d Abs. 4 Nr. 1 BGB entfäll ...weiter lesen

Beantragung eines Jugendzimmers bei der ARGE | Stand: 10.08.2010

FRAGE: Ich bin ich seit Oktober 09 getrennt lebend von meinem Noch-Ehemann. Wir hatten ein Haus zur Miete zusammen, dort bin ich im April 2010 ausgezogen und habe die geleistete Kaution nicht zurück erhalten...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandantin,Die von Ihnen gegebene Sachverhaltsschilderung lässt 3 Problemkreise erkennen. Die hierauf bezogenen Fragen beantworte ich Ihnen gerne.1. KautionSie haben gemeinsam mit Ihre ...weiter lesen

Haftung des Verkäufers für eine mangelhafte Matratze | Stand: 26.05.2010

FRAGE: Kauf einer Matratze über einen Internethändler. Die Matratze wurde von meinem Bekannten angenommen. Die Matratze weist jedoch an einer Stelle der Verpackung einen Schnitt auf. An dieser Stell...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:Da die Matratze einen Schnitt aufweist, ist sie mangelhaft im Sinn des § 434 BGB.Sofern Sie dies noch nicht beweisbar getan haben, würd ...weiter lesen

Wie sind Fehlzeiten in der Arbeit, ohne entsprechende vertragliche Regelungen, zu bewerten? | Stand: 09.03.2010

FRAGE: Meine Lebenspartnerin ist als Kindergärtnerin tätig. Sollte Sie die Arbeit aufgrund von Unwohlsein verlassen müssen, werden ihr die Stunden des jeweiligen Tages abgezogen. Sollte sie a...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Ihre Frage ?bezogen auf Ihre Freundin - möchte ich wie folgt beantworten:Der Arbeitgeber ist nach den Vorschriften des Entgeltfortzahlungsgesetzes verpflichtet, bei unverschuldete ...weiter lesen


E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-12
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

19.614 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 17.01.2017
Immer wenn ich anrufe werde ich sehr schnell und Kompetent beraten.Vielen Dank dafür

   | Stand: 16.01.2017
Vielen Dank für die sehr gute Beratung

   | Stand: 13.01.2017
Ein sehr freundlicher, kompetenter Anwalt, der in wenigen Minuten einen komplizierten Sachverhalt lösen konnte.

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-12
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Arbeitsrecht | Allgemeine Rechtsfragen | Arbeitsrecht | Mietrecht | Arbeitgeber | Arbeitsvertrag | Informationspflicht | Mietkürzung | Mietmangel | Mietmängelanzeige | Mietmängelliste | Mietminderung | Mietminderungstabelle | Mietsenkung | Minderung | Heizen

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns täglich mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Deutsche Anwaltshotline
Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-12
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen