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Voraussetzungen für die Entstehung eines Maklerprovisionsanspruchs

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Petra Nieweg
Stand: 08.01.2010

Frage:

Meine Frage: ich hatte am 18.12.2009 einen Notartermin. Alle Fragen waren vom Käufer vorher mit dem Notar und dem Verkäufer inkl. mir als Maklerin geklärt. Wir benötigten insgesamt allein bis zur letzten Seite des Notarvertrages (Unterschrift 2,5 Stunden). Diese Unterschrift kam nicht zustande, da der Käufer alles mögliche umstellen wollte (wurde aber alles im Vorfeld abgeklärt). Der Käufer hatte den Schlüssel von dem Haus bereits ca. 14 Tage vor Notartermin. Wir versicherten, dass das Haus schimmelfrei bis dato ist und war. Ich sagte noch zu dem Kunden, wenn er 100% Sicherheit wolle, solle er einen Gutachter beauftragen, da wir nicht in die Wände schauen könnten. Dies hat er nicht getan und meinte er vertraue dem Verkäufer. Der Notar schrieb in den Notarvertrag: Der Verkäufer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere Schimmelbefall, Altlasten, Abstandsflächenübernahmen oder Baulasten, nicht bekannt sind. Garantien werden keine abgegeben, soweit in dieser Urkunde nichts anderes vereinbart ist. Der Käufer wollte folgenden Satz: Es wird zugesichert, dass das Haus feuchtigkeits- und schimmelfrei verkauft wird, und dass es etwaige auch in der Vergangenheit nicht gegeben hat. Lt. Notar und mir ist der Satz des Notares nur umgestellt und sichert dem Käufer alles zu was er möchte. Aber der Käufer wollte nur wegen dieser Satzumstellung nicht unterschreiben bzw. auch weil er bis zur vollständigen Zahlung nur mit mir Zugang zu diesem Haus gehabt hätte. Wobei dies nicht hieß, das er keine Handwerker beauftragen durfte. Jetzt meine Frage: lt. Notar ist meine Maklercourtage fällig - wie sehen sie das? Ich muß hierzu auch noch anmerken, dass ich einem anderen Paar wegen diesem Käufer abgesagt habe. Wir sind momentan wieder neu mit einem neuen Paar am verhandeln, nur brauchen wir noch die Zusage von der Erbengemeinschaft. Der eine Verkäufer sagte bereits zu, nur der zweite (des Verkäufers Schwester) wissen wir bis dato nicht ob sie noch einmal einwilligt nach dieser Miesere. Ich werde diese Maklercourtage falls diese mir zusteht einem gemeinnützigen Zweck und zwar Kindern in Not spenden.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

in § 652 BGB sind vier Voraussetzungen für einen Provisionsanspruch des Maklers verankert. Die Regelung lautet wie folgt:

§ 652
Entstehung des Lohnanspruchs
(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.
(2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.
Für Ihren Vergütungsanspruch müssen daher also folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

1.
Es muss ein Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten zustande gekommen sein. Maßgeblicher Punkt dabei ist die Verpflichtung des Interessenten, im Erfolgsfalle an den Makler eine Provision für dessen Tätigkeit zu zahlen. Der Abschluss eines Maklervertrages kann dabei ausdrücklich oder aber auch durch schlüssiges, sog. konkludentes Handeln des Kunden erfolgen. Der Maklervertrag ist zwar grundsätzlich nicht formbedürftig, es ist jedoch aus Beweisgründen empfehlenswert, diesen schriftlich abzuschließen. Möglichst sollte darin auch die Höhe der Maklerprovision enthalten sein.

2.
Tätigkeit des Maklers: Nachweis oder Vermittlung. Der Nachweis des Maklers muss sich auf eine dem Auftraggeber bis dahin unbekannte Vertragsgelegenheit beziehen und ihn in die Lage versetzen, mit der anderen Seite direkt in Kontakt treten zu können. Hierzu ist der Kunde im Regelfall nur in der Lage, wenn der Makler ihm das Grundstück bezeichnet und Namen und Anschrift des Verkäufers nennt. Dies wird in der Praxis oft versäumt. Die Benennung des Verkäufers ist nur ausnahmsweise entbehrlich, z.B. wenn der Eigentümer in dem betreffenden Objekt wohnt und der Interessent daher keine weiteren Nachforschungen anstellen muss. Vermittlung im Sinne des § 652 BGB bedeutet, dass der Makler auf die Parteien einwirken muss mit dem Ziel, einen Vertragsabschluß herbeizuführen. Er muss also Verhandlungen führen. Hierbei handelt es sich um einen selbständigen Provisionstatbestand, unabhängig von der Nachweistätigkeit, d.h. der Makler kann eine Provision auch durch eine reine Vermittlungstätigkeit verdienen, selbst wenn dem Interessenten das Objekt bereits vorher bekannt gewesen sein sollte.

3.
Ursächlicher Zusammenhang - Kausalität: Die Tätigkeit des Maklers muss für den späteren Vertragsabschluß ursächlich gewesen sein. Hierzu gibt es eine Vielzahl von problematischen Fällen im Maklerrecht. Grundsätzlich gilt aber folgendes: nach der Rechtsprechung genügt es, wenn eine sog. Mitursächlichkeit gegeben ist, d.h. die Tätigkeit muss nicht die alleinige Ursache für den Vertragsabschluß darstellen. Dies ist auch richtig, denn ansonsten könnte praktisch jeder Makler unschwer um seinen Provisionsanspruch gebracht werden. Einem Vertragsabschluß liegen nämlich meist mehrere Ursachentatbestände zugrunde. Die Rechtsprechung schafft zusätzlich eine Beweiserleichterung dadurch, dass sie die Kausalität zugunsten des Maklers vermutet, wenn der Vertragsabschluß der Maklerleistung in einem angemessenem Zeitabstand nachfolgt und der Interessent keine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs nachweist.

4.
Es muss ein wirksamer Hauptvertrag zustande gekommen sein. Nur dann besteht ein Provisionsanspruch. So kann z.B. die wirksame Anfechtung den Hauptvertrag und damit die Maklerprovision wieder zunichtemachen. Wird allerdings der geschlossene Vertrag im Nachhinein nicht durchgeführt und durch die Parteien z.B. im Nachhinein einvernehmlich nur aufgehoben, dann führt dies nach ständiger Rechtsprechung nicht zu einem Wegfall des Provisionsanspruches. Bei sog. aufschiebenden Bedingungen, z.B. einer Abrede, dass der Vertrag rechtswirksam werden soll, wenn eine bestimmte Genehmigung eintritt, entsteht der Provisionsanspruch erst mit Eintritt dieser Bedingung. So steht es im Gesetz (§ 652 Abs. 1 S. 2 BGB).

Der Provisionsanspruch besteht danach also nur, wenn der Kaufvertrag auch unterzeichnet wird. Es kann natürlich sein, daß Sie eine individuelle Vereinbarung haben, wonach Ihre Provision unabhängig vom Kaufvertrag gezahlt werden muß, dann hätten Sie den Anspruch ohnehin.
Habe Sie eine solche Vereinbarung nicht, dann gibt es noch die Möglichkeit des Schadensersatzes in Höhe der eigentlich fälligen Provision, falls Sie keinen anderen Käufer finden oder nur in Höhe Ihrer tatsächlichen Aufwendungen, die Ihnen durch den Kunden entstanden sind, der hier durch irgendwelche vorgeschobene Gründe dann doch den Abschluss des Vertrages verhindert.



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