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Duldungspflichten eines Wohnungseigentümers in Bezug auf die Lautstärke der Unterhaltungen der Nachbarn


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Peter Muth
Stand: 05.01.2010

Frage:

Ich bin Eigentümer einer Zweizimmerwohnung im Erdgeschoß eines Baues aus den Mitte 60iger Jahren. Die Decke scheint nur aus Beton ohne jegliche Schalldämmmaßnahmen zu bestehen. Die Wohnung über mir stand zwischenzeitlich längere Zeit leer bis dann eine junge Frau als neue Mieterin einzog.
Seitdem muß ich vor allem morgens und abends ab 17 Uhr das immer wieder auftretende dumpfe " Bumpern" im wahrsten Sinne des Wortes über mich ergehen lassen, verstärkt insbesondere wenn sie dann noch Gäste hat.

Bei einer kurzen Unterhaltung mit ihr darüber stellte sie nur fest, daß sie nicht fliegen könne (muß man ihr zugestehen) und daß man das als Erdgeschoßbewohner eben hinzunehmen hat (und genau das hoffe ich nicht).

Ich würde auf irgendeine Weise durchsetzen wollen, daß unter das Laminat eine Schaumstoff- oder Korkschicht o.ä. eingezogen wird.

Meine Fragen:
1. Wer müßte die Kosten für Material und Einbau übernehmen?
der Eigentümer oder ich?
2. Gesetzt den Fall ich würde bzw. müßte die Kosten übernehmen,
könnte sich der Eigentümer trotzdem gegenüber der Maßnahme verweigern? (Würde er vielleicht nicht, wenn ich die Kosten übernehmen müßte oder dürfte ich die Kosten in jedem Fall auf ihn umlegen)
3. und nun das schwierigste Problem:
Kann sich die Mieterin verweigern, die alles andere als verständnisvoll und deswegen wohl auch unkooperativ ist,
indem sie z.B. mit unzumutbarer Belästigung ( Möbel vor der Arbeit umstellen ) argumentiert.

Vielleicht ist Ihre Antwort auch gegenüber dem Eigentümer und / oder
gegenüber der Mieterin vorzeigbar.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

1. Sie fragen zunächst, ob Sie dem Eigentümer der über Ihnen liegenden Wohnung gegenüber einen Anspruch auf den Einbau einer Schaumstoff- oder Kork-, jedenfalls einer dämmenden Schicht unter dem Laminat haben; hierzu folgendes:

Ich gehe zunächst mangels anderer Angaben davon aus, dass sich ein entsprechender Anspruch nicht aus der Teilungserklärung oder sonstiger Vereinbarungen der Wohnungseigentümer bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt.

Ein gesetzlicher Anspruch könnte nach §§ 906, 1004 Abs. I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und nach § 14 Ziffer 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestehen.

Im Einzelnen:
§ 14 Ziffer 1 WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und so von ihnen Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer ein über das bei einem geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

§ 906 BGB regelt die Zuführung unwägbarer Stoffe, zu denen Schall bzw. Lärm gerechnet wird. Die Vorschrift gilt allerdings explicit nur zwischen Grundstücken, nicht zwischen Wohnungseigentümern.

Die Zuführung von Lärm kann hiernach nicht untersagt werden, wenn es sich um eine unwesentliche Beeinträchtigung handelt; ein Indiz hierfür ist, ob bestehenden Grenzwerte eingehalten werden.
Damit stellt sich bei Ihnen die Frage, ob zum einen die Grenzwerte aus den 60er-Jahren zu berücksichtigen sind oder die aktuell geltenden (die wesentlich strenger sind), und zum anderen, ob die Grenzwerte überschritten werden.
Zu beiden unten mehr.

Weiter muss Lärm toleriert werden, wenn er von einer ortsüblichen Benutzung stammt und nicht durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen verhindert werden kann.

§ 1004 Abs. I BGB regelt einen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch gegen andere Störungen des Eigentums als gegen Entziehung und Vorenthaltung des Besitzes, und damit ebenfalls gegen Lärm, allerdings wiederum nur soweit, wie der Eigentümer nicht zur Duldung verpflichtet ist, womit wieder die schon erwähnten Grenzwerte nach verschiedenen DIN-Vorschriften ins Spiel kommen.

Wie Sie sehen, enthalten sämtliche in Betracht kommende Anspruchsnormen Beschränkungen des Anspruches, die in Grenzwerten und Duldungspflichten ausgedrückt letztlich das allgemeine Gebot im Nachbarrecht reflektieren, dass Beeinträchtigungen einerseits bis zu einem gewissen, unvermeidbaren Maß hingenommen werden müssen und andererseits Beeinträchtigungen unterlassen oder beseitigt werden müssen, die nicht mehr zumutbar, ortsüblich und vermeidbar sind, zumindest solange sie mit wirtschaftlich vertretbarem Maß beseitigt werden können.
Insofern sind die Vorschriften ?absichtlich- schwammig formuliert.

Die Rechtsprechung hat die Gesetze in Bezug auf vergleichbare Fälle zwischen Wohnungseigentümern wie folgt präzisiert:

Wird der Bodenbelag der jeweils oberen Wohnung erneuert, darf dadurch keine Verschlechterung des Trittschalls bzw. keine gesteigerte Beeinträchtigung der jeweils unteren Wohnung resultieren; wenn dies doch der Fall sein sollte, muss zumindest das vor dem Umbau oder der Renovierung bestehende Maß wieder hergestellt werden, vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.07.2001, 3 Wx 120/01, NJW-RR 2001, S. 1594, NZM 2001, S. 958.

Vergleichbares gilt bei einer Aufstockung eines Hauses; BGH, Urteil vom 06.10.2004, VIII ZR 355/03.

Allerdings gilt dies nur bei vorgenommenen Veränderungen; sollten solche nach dem Leerstehen der oberen Wohnung vorgenommen worden sein und die erhöhte Beeinträchtigung Ihrer Wohnung hieraus resultieren, haben Sie also einen Anspruch auf Beseitigung gegen den anderen Wohnungseigentümer.

Sollte eine solche Veränderung nicht vorgenommen worden sein, haben Sie keinen Anspruch auf eine Beseitigung;

dann gilt der in den 60er-Jahren bestehende Grenzwert bzw. der damalige Stand der Technik als das hier einzuhaltende Maß; vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2009, VIII ZR 131/08; OLG Köln, Urteil vom 09.10.2000, 16 Wx 102/00, RdW 2001, S. 443.

Wenn der damalige Zustand nicht mehr besteht bzw. die damals geltenden Grenzwerte nicht eingehalten werden, haben Sie einen Anspruch auf die Herstellung zumindest der damaligen Verhältnisse.

Wenn dieser Zustand jedoch besteht, haben Sie keinen Anspruch auf Verbesserung; die Wohnungseigentümer müssen also nicht auf Gesetzes- und Richtwertänderungen fortwährend reagieren, was auch wirtschaftlich gar nicht zumutbar wäre, es gilt sozusagen ein Bestandsschutz der alten Verhältnisse.

Sie müssen also herausfinden, ob Veränderungen vorgenommen worden sind, oder ob die alten Grenzwerte beim Bau eingehalten worden sind und gegenwärtig eingehalten werden.

Für beides wären Sie im Bestreitensfall beweispflichtig;
der Beweis von Umbauten kann zum Beispiel durch entsprechende Zeugenaussagen geführt werden,
der Beweis der Überschreitung der damaligen Grenzwerte in der Regel nur durch ein Sachverständigengutachten, mit entsprechend hohen Kosten.

Falls Sie ein solches Gutachten in Erwägung ziehen, kontaktieren Sie mich bitte noch einmal, dann muss besprochen werden, ob Sie das Gutachten aussergerichtlich, privat in Auftrag geben oder im Rahmen eines sogenannten selbständigen Beweisverfahrens (das ist teurer und auch risikoreicher, es sei denn, Sie haben eine eintretende Rechtsschutzversicherung, aber dafür kann das Gutachten dann auch sicher verwertbar im Gerichtsverfahren verwendet werden).

2. Sie fragen weiter, ob sich die Mieterin einem Einbau der Dämmschicht gegenüber verweigern könnte:

Das ist prinzipiell eine Frage, die der obige Wohnungseigentümer mit seiner Mieterin austragen muss; und in die Sie also rechtlich gar nicht eingreifen müssen oder können; der Vollständigkeit halber hierzu:

die Mieterin müsste einen entsprechenden Umbau analog § 544 BGB dulden, wenn nicht gerade etwas anderes (miet-)vertraglich vereinbart wäre, wovon aber einmal nicht ausgegangen werden muss.

Sie könnte aber durch eine Verweigerung die Sache erheblich hinausziehen, zum Beispiel, wenn sie sich gegen eine Duldungspflicht gerichtlich zur Wehr setzen sollte, auch wenn sie hierbei nahezu keine Erfolgschancen hat.

3. Sie fragen abschließend, wer die Kosten des Einbaus der Dämmschicht zu tragen hat; hierzu folgendes:

Wenn der obige Wohnungseigentümer entsprechend Ziffer 1. zum Schallschutz verpflichtet ist, hat er auch die Kosten hierfür zu tragen.
Er kann diese auch nicht auf die Wohnungseigentümergemeinschaft umlegen.

Wenn er aber entsprechend Ziffer 1. nicht zum verbesserten Schallschutz verpflichtet ist, zum Beispiel weil er keine Veränderung des die Grenzwerte einhaltenden Zustandes vorgenommen hat, muss er entsprechend auch keine Kosten tragen.

Dann hätten Sie auch keinen Anspruch auf Durchführung der Arbeiten, wenn Sie die Kosten hierfür freiwillig tragen würden, und dann muss auch davon ausgegangen werden, dass die Mieterin die dann nicht erforderlichen Arbeiten auch nicht dulden müsste.



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