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Nebenkostenabrechnung bei beendetem Mietverhältnis


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 01.01.2010

Frage:

Mein ehemaliger Vermieter ist per Einschreiben (Poststempel 30.12.2009), eingegangen bei mir am 31.12.2009, mit einer Nachforderung an mich herangetreten.

Diese setzt sich im wesentlichen aus 2 Positionen zusammen:
1. Nebenkostenabrechnung mit einer Nachforderung von 2287,37 Euro
2. Mietnachforderung von 35 Monaten a 180 Euro, also 6300 Euro

Die Situation stellt sich wie folgt dar:

Ich habe in dem Haus meines Vermieters von Juli 2002 bis Dezember 2007 gelebt. Ursprünglich habe ich eine 2ZKB Flur Wohnung bezogen mit ca. 90 qm Grundfläche. Als Kaltmiete wurde schriftlich vereinbart 461 Euro, dazu 30 Euro für Nutzung der Einbauküche, sowie 85 Euro monatlich Nebenkosten. Auf der gleichen Etage bewohnte die Tochter der Familie ein Zimmer mit kleinem Bad von ca 35 qm (wenn man den Spitzdachboden mit dem dort befindlichen Bett mit berechnet). Die genaue Fläche zweifle ich an, da viele Dachschrägen vorhanden waren, dies ist allerdings für meine Frage aktuell nicht von Belang.

Nach dem Auszug der Tochter im Januar 2005 wurde eine mündliche Absprache darüber getroffen, dass ich diese Räumlichkeit zusätzlich nutzen konnte (woran ich durchaus Interesse hatte, da ich so meinen Kindern aus geschiedener Ehe wesentlich mehr Platz anbieten konnte, während sie sich bei mir befanden).
Einen Teil dieser Räumlichkeit von ca. 4 qm habe ich als Waschküche benutzt. Zusätzlich habe ich noch einen kleinen weiteren Raum unter dem Dach mit maximal 3 qm berechnungfähiger Fläche genutzt (ebenfalls Spitzdach) als Abstellraum.

Es wurde keine Vereinbarung über die zusätzliche Miete getroffen, weder mündlich noch schriftlich, weder in Form eines zusätzlichen Betrages noch in Form einer Quadratmetermiete. Ich habe monatlich meine Mietzahlung unverändert fortgesetzt bis zum Dezember 2007, und ordentlich zum 31.12.2009 gekündigt.

Mein ehemaliger Vermieter fordert nun für die Nutzung der Wortlaut "2. Wohnung" eben diese genannten 180 Euro pro Monat nach.

Grundsätzlich bin ich an einer gütlichen Einigung interessiert, da ich die zusätzliche Wohnfläche unstrittig genutzt habe, sehe jedoch die Forderung insgesamt als zu hoch bemessen an. Besonders unter dem Gesichtspunkt, dass ich bei Kenntnis einer solchen zusätzlichen Forderung im Februar 2005 diesen zusätzlichen Wohnraum nicht hätte nutzen können, da das damals meinen finanziellen Spielraum überschritten hätte. Das ist heute glücklicherweise anders.

Nach meinem Verständnis habe ich ab Februar 2005 weiterhin 1 Wohnung mit nun insgesamt größerer Fläche bewohnt und keine zweite autarke Wohnung zusätzlich. Es ist keine Absprache über eine Mieterhöhung erfolgt, ebenso ist in den ganzen 35 Monaten kein Vorschlag seitens meines Vermieters erfolgt, auf den ich hätte reagieren können. Es wurde lediglich mehrmals darüber gesprochen, dass man sich mal zusammen setzen müsse. Eine Renovierung der ursprünglichen Wohnung habe ich 2006 selbst mit Hilfe meines Vaters und eines Freundes durchgeführt (Verlegung von Laminat, Tapezieren und Streichen.)

Können sie mir bezüglich der Rechtsfragen Antwort geben, inwieweit ich auf das Schreiben meines ehemaligen Vermieters angemessen reagieren kann?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung:

1. Nebenkostenabrechnung bei im Dezember 2007 beendetem Mietverhältnis
2. Mietnachforderung für Nebenräume/weitere Wohneinheit
3. Schönheitsreparaturen (Malerarbeiten, Bodendielen, Teppich etc.)

zu 1.:
Gem. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ist dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Abgesehen von den Jahren vor 2007 hätte Ihnen die Abrechnung für das Jahr 2007 spätestens am 31.12.2008 vorgelegt werden müssen. Dies ist ersichtlich nicht geschehen. Gem. § 556 Abs. 3 S. 4 BGB ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf der Frist ausgeschlossen. Es kommt im Ergebnis deshalb nicht mehr darauf an, dass die vorgelegte Abrechnung den Mindestanforderungen einer ordnungsgemäßen Abrechnung nicht entspricht.

Ihr ehemaliger Vermieter kann daher den geltend gemachten Betrag von 2287,37 nicht mehr von Ihnen fordern.

zu 2.:
Das wirksame Zustandekommen eines Mietvertrages unterstellt, würden Mietzahlungsansprüche gem. § 195 BGB in drei Jahren verjähren. Demnach sind sämtliche Ansprüche bis 31.12.2006 und davor seit letzten Freitag, 01.01.2010 verjährt. Wenn überhaupt, kann Ihr ehemaliger Vermieter allenfalls für 12 Monate, also für das noch nicht verjährte Jahr 2007 eine Mietnachzahlung verlangen. Dazu wie folgt:

Nach Ihrer Mitteilung wurde nach Auszug der Tochter des Vermieters eine mündliche Absprache über Ihre Nutzung der Räumlichkeiten getroffen. Spätestens mit der Übernahme der Räume ist damit zwischen Ihnen und dem Vermieter ein wirksamer Vertrag zustande gekommen. Ein schriftlicher Vertrag ist nicht erforderlich. Weiter teilen Sie mit, dass keine Vereinbarung über eine zusätzliche Miete getroffen wurde. Dieser Punkt ist entscheidend! Die Miethöhe muss bestimmt oder zumindest bestimmbar vereinbart worden sein. Eine bezifferte Festlegung ist nicht erforderlich. Ausreichend ist es deshalb, wenn sich die Parteien über die Entgeltlichkeit der Gebrauchsüberlassung der Sache auf Zeit einig sind, jedoch noch keine Einigung über eine bestimmte Miethöhe getroffen haben. In diesem Fall kann dann die angemessene oder ortsübliche Miete als vereinbart gelten, vgl. BGH NJW 2002, 3016. Angemessen ist eine orts- und marktübliche Miete, die für vergleichbare Mietobjekte bei Neuabschluss üblicherweise verlangt und gezahlt wird. Das Gericht kann in ergänzender Vertragsauslegung oder entspr. §§ 612 Abs. 2, 632 Abs. 2 BGB die angemessene oder ortsübliche Miete bestimmen, vgl. BGH NJW 2003, 1317. Es müsste demnach ermittelt werden, welche Miethöhe in Ihrem Fall anzusetzen wäre.

Allerdings kommt es dazu wegen der fehlenden Vereinbarung einer entgeltlichen Nutzung nicht. Dass tatsächlich keine Vereinbarung über die Entgeltlichkeit getroffen wurde, ergibt sich zudem aus dem Umstand, dass der Vermieter über einen Zeitraum von über sieben Jahren (!) keinerlei Mietforderungen erhoben hat. Zudem ist der Vermieter beweispflichtig, wenn er eine Entgeltlichkeit behauptet. Er müsste also in einem Rechtsstreit nicht nur eine Vereinbarung über die Entgeltlichkeit beweisen, sondern darüber hinaus erklären, aus welchem Grund er über einen derart langen Zeitraum keine Forderungen geltend gemacht hat. Allein dieser Umstand bestätigt Ihre Behauptung überzeugend.

Ihr ehemaliger Vermieter kann deshalb auch für das Jahr 2007 keine Mietzahlung von Ihnen verlangen.

zu 3.:
Offensichtlich macht Ihr ehemaliger Vermieter auch Ansprüche wegen Schönheitsreparaturen etc. geltend. Sein Schreiben ist insoweit auf Seite 3 etwas unverständlich. Allerdings kommt es auch hier auf eine Verständlichkeit nicht mehr an. Denn gem. § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Gem. Satz 2 beginnt die Verjährung des Anspruchs mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mithin sind diese Ansprüche seit dem 30.06.2008 verjährt.

Damit kann Ihr ehemaliger Vermieter keinerlei Ansprüche mit Aussicht auf Erfolg gegen Sie durchsetzen.

Im Gegenteil: Durch die unberechtigte Geltendmachung seiner Ansprüche hat Ihr ehemaliger Vermieter meine Beauftragung erforderlich gemacht. Nach der Rechtsprechung des BGH hat er deshalb die erforderlichen Anwaltskosten zu tragen. Sofern Sie es wünschen bin ich gerne bereit, die Ansprüche Ihres ehemaligen Vermieters durch Anwaltsschreiben zurückzuweisen und gleichzeitig die entstandenen Kosten einzufordern.



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