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Überlassung einer geerbten Immobilie an das Kind und die Sicherung durch Grundbucheintrag

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Petra Nieweg
Stand: 30.12.2009

Frage:

Leider ist unsere Mutter (wir sind 3 Kinder) im Oktober 09 verstorben. Sie hat uns unter anderen ein kleines Haus mit eigenem Grundstück hinterlassen in Berlin. Im Testament sind wir alle drei zu gleichen Teilen bedacht worden.
Da wir alle drei auf Eigennutzung des Grundstückes verzichtet haben, aber dieses im Familienbesitz verbleiben soll, haben wir es meinem Sohn unentgeltlich angeboten und auf die Auszahlung unserer Anteile verzichtet unter der Voraussetzung das er das Grundstück (mit Haus) nicht veräußern darf, da wir sonst auf unseren Geldwerten Anteil bestehen, aber für die Nebenkosten und evtl. Reparaturen selbstständig, wie bei einem Eigenheim üblich, aufkommen muss.
Hierzu sind wir uns aber unsicher wie wir uns dementsprechend verhalten sollen, weshalb ich Sie um Rat Bitten.
1. Besteht die Möglichkeit oder wäre es Sinnvoll meinen Sohn im Grundbuch einzutragen, mit der Option dass das Grundstück nicht veräußert werden darf? Geht das überhaupt?
2. Ist es Sinnvoll oder besteht die Möglichkeit einen Mietvertrag ähnlichen Vertrag abzuschließen, mit der Option das er für alle Nebenkosten und Reparaturen selbständig aufkommen muss, so das uns im ?Falle eines Falles? wir nicht in die Verantwortung genommen werden können.
3. Oder hätten Sie einen anderen Vorschlag wie wir uns verhalten sollen?
Wir alle möchten gerne das Grundstück meinen Sohn unentgeltlich überlassen, aber möchten nur alle ?Eventualitäten? die sich ereignen könnten im Vorfeld aus dem Wege gehen. Bitte nicht missverstehen, es ist kein misstrauen ihm gegenüber, aber es soll nur für uns und unseren Kinder eine Absicherung sein.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

es gibt Möglichkeiten, mit welchen Sie eine Überlassung des Hauses an Ihren Sohn rechtlich absichern können, die auch im Grundbuch eingetragen werden können.
Zu denken ist hierbei z. B. an ein Wohnrecht oder an ein Nießbrauchsrecht.
Zuerst zum Wohnrecht:
Das Wohnrecht gewährt dem Berechtigten das Recht, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Hauptzweck der Benutzung muss das Wohnen in genau festgelegten Räumlichkeiten eines Gebäudes oder Gebäudeteils sein. Der Berechtigte ist befugt seine Familie, aber auch einen Lebensgefährten, oder Pflegepersonal aufzunehmen. Die Berechtigung umfasst auch die Mitbenutzung aller gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen - falls z. B. nur eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus überlassen wird - . Die durch die Benutzung verursachten Nebenkosten muss der Berechtigte tragen, ebenso die Kosten der Instandhaltung. Das sind also z. B. Müll, Abwasser, Strom, Heizung, Renovierungen im inneren, Reparaturen usw.. Was gesetzlich nicht vorgesehen ist, ist die Tragung von den sogenannten grundstücksbezogenen Lasten, also z. B. Grundsteuer. Es ist allerdings möglich, vertraglich den Wohnrechtsinhaber hierzu zu verpflichten.
Der Umfang des Wohnrechts kann insgesamt durch vertragliche Regelung erweitert oder beschränkt werden. Möglich ist z.B. auch das Recht zur Überlassung der Räumlichkeiten an Dritte und das Recht zur Vermietung. Wohnrechte stellen für ein Grundstück eine erhebliche Wertminderung dar. Der Wert eines Wohnrechts wird ermittelt aus dem Jahresbetrag der örtlichen Vergleichsmiete, multipliziert mit der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten. Diese Wertminderung des Hauses hat natürlich Auswirkungen auf eine evtl. Verkaufsabsicht der Eigentümer, insbesondere aber auf eine geplante Beleihung des Objekts. Kreditgeber sind daher oft nur bereit diesen Eigentümern Kredit zu gewähren, wenn sie als Gläubigerin eine erstrangige Grundschuld erhalten, d.h. die Berechtigten müssen mit ihrem Wohnrecht grundbuchmäßig hinter den Rang der Grundschuld zurückweichen. Die nachrangige Absicherung eines Wohnrechts bedeutet für die Berechtigten wiederum ein Risiko. Im Fall das durch die erstrangige Gläubigerin (z.B. Bank) die Zwangsversteigerung des Objekts betrieben wird, erlischt das Wohnrecht in der Versteigerung. An die Stelle des Wohnrechts der Berechtigten tritt eine Geldforderung in Höhe des Werts des Wohnrechts. Der tatsächlich an die Berechtigten fließende Geldbetrag ist häufig erheblich geringer, wenn nicht sogar gleich Null, wenn nämlich der Versteigerungserlös hinter dem Verkehrswert erheblich zurückbleibt.
Das Wohnungsrecht endet: wenn die Räume zerstört oder nachhaltig unbewohnbar werden, mit dem Tod des Berechtigten, mit dem Ablauf einer Befristung (wenn befristet), mit dem Eintritt einer Bedingung (wenn bedingt). Hierzu sollte man sich dringend Regelungen überlegen. Als Fälle für ein Enden des Wohnrechts sollten also z. B. aufgezählt werden, Auszug für länger als 3 Monate (damit Sie als Eigentümer das Grundstück wieder nutzen können), eventuelle Gründe wie Verwahrlosung des Hauses etc.. Ggf. wäre auch sinnvoll, daß man einen Betrag festlegt, gegen dessen Zahlung das Wohnrecht erlischt, falls das Grundstück verkauft wird. Das wäre für einen neuen Eigentümer die Möglichkeit, von dem Wohnrecht loszukommen und erhöht somit die wirtschaftliche Verwendungsmöglichkeit. Das ganze sollte mit einem notariellen Vertrag abgesichert werden und dann in das Grundbuch eingetragen werden.
Anstelle des Wohnrechts kann auch ein sogenannter Nießbrauch vereinbart werden. Kurz gesagt bedeutet der Nießbrauch, daß der Berechtigte wirtschaftlicher Eigentümer der Sache wird.
Der Nießbrauch ist eine Dienstbarkeit, durch welche der Belastungsgegenstand in der Weise belastet wird, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen aus dem Belastungsgegenstand zu ziehen. D.h. beim Wohnrecht darf der Begünstigte lediglich das Haus bewohnen, beim Nießbrauch darf er die Räume auch weitervermieten und die Mieterträge behalten.
Allerdings hat der Nießbraucher auch u.a. die öffentlichen Lasten (Grundsteuer, etc.) zu tragen. Für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung (Schneeräumen, etc.) hat der Nießbraucher zu sorgen. Für außergewöhnliche Belastungen (Rohrbruch, etc.) ist der Eigentümer verantwortlich. Der Nießbraucher trägt lediglich die gewöhnlichen Erhaltungskosten.
Auch für die Einräumung eines Nießbrauchs ist ein Vertrag notwendig mit anschließender Eintragung ins Grundbuch. Wie beim Wohnrecht sinkt der wirtschaftliche Wert durch den Nießbrauch und gerade bei Kreditaufnahmen kann es zu Problemen kommen.
Aus Sicht des Eigentümers ist ein Wohnrecht besser, da er mehr Einfluß auf sein Eigentum hat als beim Nießbrauch. Je nach vertraglicher Regelung können beide Gestaltungen aber auch identisch sein. Im Normalfall kann der Nießbrauchberechtigte statt selber in dem Haus zu wohnen, es auch vermieten und bekommt die Einnahmen, das geht beim Wohnrecht nicht.
Damit Sie sich das Ganze besser vorstellen können, habe ich einmal Vertragsmustertexte eingefügt. Bitte beachten Sie, daß es sich nur um beispielhafte Regelungen handelt, die teilweise auch für Sie ungeeignet oder unzutreffend sein können. Zu erst das Wohnungsrecht:
1. A ist im Grundbuch von ?? Blatt ?? als Eigentümer des Grundstücks

FlStNr. ?? Gebäude- und Freifläche, ?? Lage ?? mit ?? ar ?? m2 eingetragen.

Hierauf steht ein Einfamilienwohnhaus mit einer separaten Garage.

Das Grundstück ist nach Abt. II und III des Grundbuchs lastenfrei.

2. A räumt B, geboren am ?, das lebenslängliche, ausschließliche Wohnungsrecht in dem vorbeschriebenen gesamten Haus nebst Garage ein, sowie das Nutzungsrecht am Garten.

3. Das Wohnungsrecht ist nicht übertragbar und nicht vererblich; die Ausübung des Rechts darf keinem anderen überlassen werden. Die Ausübung des Wohnrechts erfolgt unentgeltlich.

4. Der Eigentümer/Verpflichtete hat die Grundsteuer und sonstige Abgaben, die Hausversicherungen sowie die Kosten der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung des Hauses (nebst Garage) und der Gebäudebestandteile (wie zB. Heizung, Installation, Entkalkungsanlage, Öltank etc.) zu tragen.

Der Wohnungsberechtigte trägt die Betriebskosten (wie Strom, Wasser, Abwasser, Heizöl, Müllabfuhr, Entkalkungssalz) sowie die Kosten für Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung; er kommt auch für die Pflege des Gartens auf. Er kommt ferner für Kleinreparaturen bis zu einem Betrage von EUR 150,? im Einzelfall, im Verlaufe eines Kalenderjahres bis zu EUR 600,? insgesamt auf, soweit sie Teile des Hauses und der Garage betreffen, die häufig dem Zugriff des Berechtigten ausgesetzt sind.

Schließlich obliegen dem Berechtigten auch die Reinigung sowie Verkehrssicherung (insbes. bei Eis- und Schneeglätte) der Straße.

5. Um-, Aus- und Einbauten durch den jeweiligen Eigentümer bedürfen während des Bestehens des Wohnungsrechts der Zustimmung des Berechtigten. Ausgenommen sind nur bauliche Maßnahmen aufgrund zwingender baurechtlich angeordneter Bescheide sowie zur Abwehr von Schäden.

6. Dem Wohnungsberechtigten ist Tierhaltung gestattet.

7. Der jeweilige Eigentümer/Verpflichtete hat das Recht, die Räume im Hause, die Garage sowie den Garten zu besichtigen.9

Dieses Recht darf nicht zur Unzeit ausgeübt werden, eine Besichtigung ist mindestens einen Tag zuvor anzukündigen. Bei Gefahr im Verzuge ist zur Vermeidung bzw. Beseitigung von Schäden ein Betreten jederzeit zulässig (zB. bei bzw. nach Unwettern).

8. Das Wohnungsrecht erlischt zu Lebzeiten des Wohnungsberechtigten nur, falls er ausdrücklich sowohl den Verzicht auf dieses Recht, als auch in notariell beglaubigter Form die Bewilligung der Löschung im Grundbuch erklärt.

Er kann dann an Stelle des Wohnrechts eine monatlich im Voraus fällige Geldrente bis zu seinem Ableben verlangen. Die Höhe der Rente entspricht der jeweiligen ortsüblichen sog. Kaltmiete für das bisher vom Wohnrecht erfasste Objekt.

Können sich die Beteiligten nicht über die Höhe der Rente einigen, so soll das Gutachten (Schiedsgutachten gem. § 317 BGB) eines Sachverständigen für beide Seiten verbindlich sein. Können sich die Beteiligten nicht binnen vier Wochen auf einen Sachverständigen einigen, so soll dieser vom jeweiligen Präsidenten des IHK ausgewählt und bestimmt werden. Der Berechtigte kann verlangen, dass gleichzeitig mit der Löschung des Wohnrechts an gleicher Rangstelle eine Reallast zur Sicherung der Ersatzrente im Grundbuch eingetragen wird.
Sollte B die Wohnung nicht nur vorübergehend verlassen und/oder voraussichtlich auf Dauer nicht mehr in der Lage sein, das ihm eingeräumte Wohnungsrecht auszuüben, so erlischt das Wohnungsrecht. In diesem Fall ist B verpflichtet, eine Löschungsbewilligung in der Form des § 29 GBO zu erteilen. Die Kosten hierfür und für den Vollzug der Löschung im Grundbuch trägt A. Zu weiteren Leistungen, insbesondere zu Ersatzleistungen oder laufenden Zahlungen ist A nicht verpflichtet, es sei denn A hat es zu vertreten, dass B die Wohnung verlassen hat und das Wohnungsrecht nicht mehr ausübt.

9. Bei einer Zerstörung des Gebäudes oder einer Beschädigung, die ein ordnungsgemäßes Bewohnen unmöglich macht, ist das Gebäude wieder herzustellen. Im neu errichteten Gebäude ist ein gleichwertiges Wohnrecht einzuräumen und dinglich zu sichern. Für die Zwischenzeit ist eine angemessene Wohnung mietfrei zur Verfügung zu stellen.

10. Erlischt das Wohnungsrecht durch den Tod des Berechtigten, so haben seine Erben, bei Bestehen einer Testamentsvollstreckung der Testamentsvollstrecker das Recht des Zutritts in das Haus zur Regulierung des Nachlasses. Binnen vier Wochen ab dem Tode muss das Haus geräumt und besenrein an den Eigentümer übergeben sein.

11. Soweit Verpflichtungen aus diesem Vertrage übertragbar sind und sie nicht kraft Gesetzes auf die Rechtsnachfolger der Vertragschließenden übergehen, verpflichtet sich jeder von ihnen, sämtliche hier übernommenen Verpflichtungen auch seinen Sonderrechtsnachfolgern aufzuerlegen und diese in gleicher Weise zur Weitergabe zu verpflichten.

12. A bewilligt, B

beantragt
die Eintragung des in Ziffer 2 vereinbarten Wohnungsrechts gem. § 1093 BGB in dem in Ziff. 1 bezeichneten Grundbuch.

13. Zur Berechnung der Kosten wird der Jahreswert des Wohnungsrechts mit EUR ?? angegeben, ohne dass damit die Höhe der uU. gem. Ziff. 7 zu zahlenden Rente in irgendeiner Weise präjudiziert wird.

Die Kosten dieser Urkunde und ihrer Beglaubigung trägt (tragen) ??

Die Kosten des Grundbuchvollzugs trägt (tragen) ??

??, den ?? A B

(Beglaubigungsvermerk

Nun ein Beispiel für ein Nießbrauchrecht:
Verhandelt am ...... in ......
Vor dem unterzeichnenden Notar ...... erschienen
Herr A
und ? nachfolgend Eigentümer genannt ?

Herr B
handelnd als Pfleger für den minderjährigen Sohn des Eigentümers, A1, geb. ......, auf Grund der in Urschrift vorgelegten Bestallungsurkunde des Amtsgerichts ...... vom ......
? nachfolgend Nießbraucher genannt ?

Die Erschienenen, durch Personalausweise ausgewiesen, erklärten:
§ 1 Nießbrauchbestellung
(1) Der Eigentümer räumt hiermit dem Nießbraucher an dem im Grundbuch des Amtsgerichts ...... für ...... Band ...... Blatt ...... eingetragenen unbebauten Grundstück auf die Dauer von drei Jahren unentgeltlich ein Nießbrauchrecht ein, beginnend mit dem ......
(2) Der Nießbraucher ist berechtigt, aus dem vorgenannten Grundstück sämtliche Nutzen zu ziehen. Er hat die auf dem Grundstück ruhenden privaten und öffentlichen Lasten zu tragen. Das gilt auch für die außerordentlichen öffentlichen Lasten und die außergewöhnlichen Ausbesserungen und Erneuerungen.
(3) Das vorbezeichnete unbebaute Grundstück ist langfristig verpachtet und dient dem Pächter als Parkplatz für gewerbliche Zwecke.
(4) Eigentümer und Nießbraucher sind sich über das Entstehen des Nießbrauchrechts einig. Im Hinblick darauf bewilligt und beantragt der Eigentümer die Eintragung des Nießbrauchrechts an dem genannten Grundstück zugunsten des Nießbrauchers.
§ 2 Schenkungsteuer, Kosten des Vertrages
Die auf die unentgeltliche Bestellung des Nießbrauchrechts entfallende Schenkungsteuer sowie die Kosten dieses Vertrages trägt der Nießbraucher. Der Jahreswert des Nießbrauchs wird mit € ...... angegeben.
Diese Niederschrift wurde den Erschienenen vom Notar vorgelesen, von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar wie folgt unterschrieben:
............................. ............................. .............................
(Unterschrift A) (Unterschrift B) (Unterschrift Notar)

Sowohl beim Wohnrecht als auch beim Nießbrauch hat Ihr Sohn keine Möglichkeit das Haus zu verkaufen, da er nicht Eigentümer ist.



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