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Verkaufsvereitelung einer Immobilie durch grundbuchgesichertes Nießbrauchsrecht

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Harald Urban
Stand: 25.12.2009

Frage:

2 Immobilien sind vorhanden: 1 Einfamilienhaus; 1 Mehrfamilienhaus
2 studierende Kinder in Wohnungen außerhalb

Ehefrau ist Eigentümerin; Ehemann hat Nießbrauch. Ehe ist gescheitert, beide Ehepartner wohnen im Einfamilienhaus. Ehemann möchte, dass Ehefrau auszieht; aber nicht in das Mehrfamilienhaus. Besonderheit: Eintrag im Grundbuch, dass bei Scheidung die Häuser verkauft werden sollen. Dies will Ehemann aber um jeden Preis verhindern, da die Häuser für die Kinder bestimmt sind. Ich bin der Ehemann.
Welche Möglichkeiten gibt es?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Sie werden leider alleine, ohne Beteiligung Ihrer Frau an dem Verkauf nichts ändern können. Wenn Ihre Frau auf dem Verkauf besteht, werden Sie nichts daran ändern können.

Allenfalls wenn Sie durch den Eintrag im Grundbuch nicht zur Aufgabe des Nießbrauches verpflichtet sind, können Sie durch Festhalten an Ihrem Nießbrauchrecht einen Verkauf vereiteln, weil die Belastung mit dem Nießbrauchrecht den Eigentumserwerb an der Immobilie uninteressant macht.
Ob es da eine Rechtelücke gibt, müsste ein Rechtsanwalt anhand des Wortlautes des Eintrages prüfen. Wenn das der Fall wäre, wäre das ein Druckmittel um Ihre Noch-Frau zu bewegen einer kreativen Lösung zuzustimmen.

In der Annahme, daß Ihrer Noch-Ehefrau auch an ihren gemeinsamen Kindern liegt, kann ich Ihnen nur vorschlagen mit Ihrer Ehefrau über Möglichkeiten zu sprechen, die Immobilien direkt auf Ihre Kinder zu übertragen.

Das kann z.B. durch einen Erbschaftsvertrag oder eine Schenkung erfolgen.
Die auszuverhandelnden Bedingungen sind allerdings zu kompliziert, um sie hier vorwegzunehmen. Dabei ist beispielsweise zu berücksichtigen, ob die Häuser abbezahlt sind, ob das Bewohnen des Einfamilienhauses durch Sie wirtschaftlich sinnvoll sein kann, ob eine Verwaltung durch Dritte von den Einnahmen gedeckt sein können.

Grundlegend müssen Sie auf jeden Fall klären, ob Ihre Noch-Frau bereit ist zugunsten Ihrer Kinder eine kreative Lösung zuzulassen und natürlich, ob Ihre Kinder die Belastung mit Häusern annehmen wollen.

Falls Ihre Frau zu einer Einigung bereit ist, schlage ich vor die Möglichkeiten der Ausgestaltung einer Einigung telefonisch zu besprechen. Die Facetten einer solchen Gestaltung sind zu vielseitig, um schriftlich effektiv herausgearbeitet zu werden.



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