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Wirksamkeit der vom Vermieter ausgesprochenen fristlosen Kündigung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 19.12.2009

Frage:

Ich habe einen eigenen Tierschutzverein, bin mit diesem am 10.10.09 in dieses Haus gezogen. Es wurde vor Mietvertragsabschluß der Vermieterin die Tierschutzhomepage sowie wurde noch mitgeteilt, daß ich zwei eigene Hunde und 3 Vermittlungshunde besitze. Trotz alledem meinte sie, das ginge in Ordnung. Jetzt nach 2 Monaten, und ich eine Monatsmiete von 375 € im Rückstand bin, da ich meine Selbstständigkeit gezwungen war aufzugeben, mußte ich ALGII beantragen, legte die Vermieterin die Mietbescheinigung vor, diese sie nicht ausfüllen will. Dann kam alles Schlag auf Schlag, fristlose Kündigung, eintreten in den Hof der von mir mitgemietet ist ohne Vorankündigung.
Meine Frage: der Hof ist abschließbar, jedoch hatte er noch hinten eine Scheune diese er mir nicht vermietet hat, da er dort einen Anhänger sowie einen Traktor untergestellt hat. Kann ich trotzdem das Hofeinfahrtstorschloß ändern (d.h. anderes Schloß anbringen?
Einmal muß er auch in dem Haus gewesen sein, während meiner Abwesenheit.
Was kann ich da alles unternehmen?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

in Beantwortung Ihrer Frage kann ich Ihnen folgendes mitteilen:

1. Die von dem Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung ist unwirksam.

Ein Mietvertrag kann nur dann fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher Grund kann sein, wenn der Mieter mit mindestens 2 Monatsmieten in Rückstand ist. Diese Voraussetzung liegt erst dann vor, wenn Sie auch mit der zweiten Monatsmiete noch in Rückstand geraten. Das sollten Sie also auf jeden Fall vermeiden.

Ein Mietverhältnis kann dann noch fristlos gekündigt werden, wenn ein erheblicher Verstoss gegen die Pflichten aus dem Mietvertrag vorliegt (z.B. ständiger Verzug mit den Mietzahlungen; unerlaubte Tierhaltung). Eine fristlose Kündigung setzt jedoch voraus, dass der Mieter abgemahnt worden ist. Er muss also vom Vermieter auf den Verstoss aufmerksam gemacht worden sein. Für den Fall, dass der Mieter den Verstoss nicht abstellt, muss der Vermieter die Kündigung angedroht haben. Die Abmahung erfolgt im Regelfall schriftlich.

2. Der Vermieter ist - außer in Notfällen- nicht befugt in Ihrer Abwesenheit Ihre Wohnung zu betreten. Tut er es gleichwohl, macht er sich der Straftat eines Hausfriedensbruches strafbar. Bei Vorliegen entsprechender eindeutiger Beweise können Sie ihn bei der Polizei anzeigen.

Aus diesem Grunde sind Sie auch befugt die Schlösser zu Ihrer Wohnung auszuwechseln. Allerdings müssen Sie bei Auszug die alten Schlösser wieder herstellen. Weiter müssen Sie dafür Sorge tragen, dass bei Ihrer Abwesenheit im Notfall (z.B. Brand; Wasserrohrbruch etc.) jemand die Wohnung öffnen kann.

3. Sie müssen Ihrem Vermieter jederzeit die Möglichkeit einräumen seine Scheune zu erreichen. Wenn Sie also das Schloss austauschen wollen, müssen Sie oder ein Beauftragter jederzeit erreichbar sein, um ihm sein Wegerecht zu ermöglichen. Die Anbringung eines anderen Schlosses dürfte sich damit als äußerst unpraktisch erweisen.

4. Hinsichtlich der Hundehaltung kommt es in erster Linie auf den Inhalt des Mietvertrages an. Das was dort vereinbart ist gilt. Vorgedruckte Mietverträge enthalten im allgemeinen eine Klausel, dass Zusatzvereinbarungen der Schriftform bedürfen. Liegt also keine schriftliche Gestattung der Hundehaltung vor, gilt der Inhalt des Mietvertrages.

Enthält der Mietvertrag keine eindeutige Regelung kommt es entscheidend darauf an, wer eine etwaige Gestattung der Hundehaltung beweisen kann. Dieses geschieht am eindeutigsten durch ein entsprechendes Schriftstück; im Einzelfall mag auch der Zeugenbeweis gelingen. Alleine Ihre Behauptung der Gestattung reicht allerdings nicht aus, wenn der Vermieter widerspricht.

5. Wenn Sie das Mietverhältnis langfristig retten wollen, kann ich Ihnen nur empfehlen zukünftig alle Mietraten pünktlich zu bezahlen. Der Vermieter wird ansonsten über kurz oder lang einen Weg finden, Sie aus der Wohnung herauszuklagen. Schikanen wie das Austauschen der Hoftorschlösser wird dieses nur beschleunigen. Bei rechtzeitigem Eingang der Mietzahlungen dürfte dem Vermieter erfahrungsgemäß auch egal sein, wie viele Hunde Sie halten.



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