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Vorgehensweise bei Zahlungsrückständen des Mieters


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 19.12.2009

Frage:

Ich bin Vermieter einer Eigentumswohnung. Mein Mieter (Gastronom) zahlt seit 2006 seine Miete und Nebenkosten nicht mehr vollständig. D.h. mir fehlen von 2006 drei Kaltmieten + Nebenkostenvorauszahlung + fehlende Nebenkosten aus dem Jahr 2005, die jedoch erst mit der Neko-Abrechnung im Jahre 2006 berechnet werden konnten.
Die Nebenkostenabrechnung erfolgt über die Hausverwaltung und kommt immer im darauf folgenden Jahr im Mai. Mein Plan ist nun in diesem Jahr ihm noch einen Mahnbescheid zu senden.
Meine Fragen nun:
Ist die Vorgehensweise der Mahnung richtig? Wenn ja, kann ich die NekoNachzahlung für 2005, da die Abrechnung erst 2006 erfolgte (ü. Hausverwaltung) noch geltend machen?

Sollte ich verschiedene Mahnbescheide schicken (aufgeteilt in Kaltmiete+NekoVorauszahlung und Neko-Nachzahlung getrennt)? Es könnte ja sein, daß er erstmal sagt die NekoAbrechnung sei nicht richtig.

Wie verhält es sich, da seine Frau auch den Mietvertrag unterschrieben hat, diese aber seit Januar 09 Privatinsolvenz angemeldet hat? Sollte der Mahnbescheid nur an ihn gehen?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung:

1. Vorgehensweise bei Zahlungsrückständen des Mieters
2. Verjährung von Nebenkosten
3. Geltendmachung von Forderungen bei mehreren (Mit-) Mietern

Zu 1.:
Sie sollten einen Mahnbescheid beantragen, in welchem Sie sämtliche (!) Forderungen geltend machen. Das Mietverhältnis selbst wird durch die Durchführung des Mahnverfahrens nicht berührt. Insbesondere sind Sie nicht verpflichtet, das Mietverhältnis zu kündigen. Mehrere Mahnbescheide sind untunlich, da sie nur den formalen Aufwand und die Kosten erhöhen. Da es sich um ein einziges Mietobjekt handelt, würde das Gericht die einzelnen Mahnbescheide nach Widerspruch durch den Mieter und Abgabe an das zuständige Streitgericht zu einer Klage verbinden.

Zu 2.:
Ihre Betriebskostenabrechnung 2005 hätte gem. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen müssen. Dies ist ersichtlich im Jahr 2006 geschehen. Die Verjährung eines sich daraus ergebenden Anspruchs (gem. § 195 BGB 3 Jahre) beginnt gem. § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Die Verjährungsfrist kann sich demgemäß über einen Zeitraum von fast vier Jahren erstrecken. In Ihrem Fall verjähren Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung 2005 also am Ende dieses Jahres. Sie sollten deshalb Ihren Mahnbescheid so absenden, dass er noch bis 31.12.2009 0.00 Uhr beim Mahngericht eingeht.

Zu 3.:
Mehrere Mieter, die im Mietvertrag als Mietpartei ausgewiesen sind, haften für Forderungen aus dem Mietverhältnis stets gesamtschuldnerisch. Dies bedeutet, dass jeder einzelne Mitmieter in Höhe der gesamten Forderung haftet, Sie die Forderung jedoch insgesamt nur einmal erhalten. Anders ausgedrückt: Sie können es sich aussuchen, ob und welchen Mieter Sie in welcher Höhe in Anspruch nehmen wollen oder ob Sie beide Mieter verklagen. Ob es Sinn macht, die in Insolvenz befindliche Mitmieterin ebenfalls in Anspruch zu nehmen, vermag ich nicht zu beurteilen. Dies hängt vor allem davon ab, ob Sie Ihre Forderungen bereits angemeldet haben und wie weit das Verfahren fortgeschritten ist.

Hinweis: Alternativ zum Mahnbescheid können Sie Ihren Anspruch auch bei Ihrem örtlichen Gericht in Form einer Klageschrift anbringen. Dies empfiehlt sich, wenn Widerspruch des Mieters ohnehin zu erwarten steht.



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