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Pflicht der Mieters zur Endrenovierung bei Auszug


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Peter Muth
Stand: 07.12.2009

Frage:

Aufgrund Erwerbs eines Eigenheims haben wir den Mietvertrag für unsere Mietwohnung zum 28.02.2010 gekündigt. Der Vertrag lief seit dem 01.09.2007, wir ziehen also nach ca. 2,5 Jahren aus.

Der Vermieter hat signalisiert, dass er von uns verlangen wird, die Wohnung in endrenoviertem und weiß gestrichenen Zustand zurückzufordern, sollte der Nachmieter keinen Gefallen an den jetzigen Farben finden (Wohnzimmer beige / hellbraun, Schlafzimmer lindgrün, Kinderzimmer hellrosa).

Der Mietvertrag ist ein entworfener Standardmietvertrag in der Ausgabe 2006-A. Er enthält die den weiteren Anlagen zu entnehmenden relevanten Passagen.

Besonders im Hinblick auf das Bestätigungsschreiben der Hausverwaltung, in dem vom besenreinen Zustand der Mietsache die Rede ist, stellen sich uns folgende Fragen:

- Sind die im Vertrag genannten Klauseln zu Schönheitsreparaturen wirksam?

- Falls dies der Fall ist: Was ist unter "Bei Beendigung der Mietzeit sind die Mieträume geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen im Sinne von § 12 Teil A Nr. 1 befinden müssen" zu verstehen?

Unsere Schlussfolgerung daraus wäre, dass höchstens Küche, Bad und Gäste-WC zu renovieren wären, da diese Räume "in der Regel nach drei Jahren" renoviert werden müssen und wir nach 2,5 Jahren ausziehen?

- Kann der Vermieter verlangen, dass die Wohnung weiß gestrichen werden muss?

Weitere Absprachen z.B. zur Endrenovierung wurden nicht getroffen.

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Antwort:

Gutachten Renovierung

Sehr geehrter Mandant,

ich gehe bei meiner Bearbeitung davon aus, dass zum einen der § 24 Ihres Mietvertrages sich auf den Zustand der Wohnung bei Ihrem Einzug bezieht und dass zum anderen das geschilderte Übergabeprotokoll das bei Ihrem Einzug angefertigte ist.

Sollte das jeweils nicht der Fall sein, sagen Sie mir bitte noch einmal entsprechend bescheid.

Zu Ihren Fragen:

Sie fragen im Ergebnis, ob Sie die Wohnung endrenovieren müssen, weiss streichen, und / oder nur besenrein übergeben.

Als Unterfragen sind zu verstehen die Frage, ob der Mietvertrag hierzu wirksame Formulierungen enthält und wie das Schreiben der Hausverwaltung zu verstehen ist.

Hierzu folgendes:

1. Zu Renovierungen sind Sie nicht gesetzlich verpflichtet, eine entsprechende Verpflichtung kann sich aber aus einem Mietvertrag ergeben; wobei die Rechtsprechung hierzu inzwischen sehr strenge Bedingungen an die Formulierungen eines Mietvertrages stellt, zumindest dann, wenn dieser mehrfach verwendet wird, weil es sich dabei rechtlich betrachtet um sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) handelt, die einer strengeren Wirksamkeitskontrolle als eine Individualvereinbarung unterzogen werden.

Ihr Mietvertrag ist vorformuliert, wie Sie schreiben. Daher gilt die o.g. Rechtsprechung:

Allerdings begegnet der Mietvertrag, was die Renovierungsverpflichtung angeht, keinen durchgreifenden Bedenken, was sich auch daraus erklärt, das er relativ neu ist und von Haus und Grund (in der Regel nur Rechtsanwälte) stammt:

die Fristen stimmen, sie sind nicht starr, es gibt eine Abgeltungsklausel zum Auszug bei noch nicht verstrichenen Fristen, keine Doppelrenovierungspflicht bei Einzug / während der Miete / und bei Auszug, keine Verpflichtung, nur Handwerker renovieren zu lassen und Sie haben die Möglichkeit, einer zeitanteiligen Kostentragung durch Renovierung zu begegnen.

Daher enthält der Mietvertrag eine wirksame Renovierungsverpflichtung.

2. Nun hat Ihnen die Hausverwaltung am 13.11.2009 mitgeteilt, dass Sie die Wohnung besenrein zurückgeben sollen.

Es stellt sich also die Frage, ob hierin ein negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters gesehen werden kann dahingehend, dass Sie nicht daneben die vereinbarte Renovierung schulden.

Das ist meines Erachtens nicht der Fall: zunächst stammt das Schreiben nicht direkt vom Vermieter (wobei die Hausverwaltung schon als dessen Bevollmächtigter handeln kann), und es ist nicht explicit geschrieben, dass Sie nicht neben der besenreinen Rückgabe noch die Renovierung schulden; diese ist Ihnen also hierdurch nicht erlassen worden.

Auch im Falle der Renovierungspflicht muss die Wohnung nämlich besenrein zurückgegeben werden.

Daher ist dem Schreiben der Hausverwaltung kein Verzicht des Vermieters auf diese Verpflichtung zu entnehmen.

3. Zu den farbigen Wänden:

Insofern dürfte sich die Frage nach den farbigen Wänden fast erledigt haben, denn in der Regel ist eine Renovierung günstiger als eine Kostenbeteiligung an Arbeiten einer Fremdfirma, so dass erfahrungsgemäß fast immer die Renovierung vorgezogen wird.

Falls Sie aber zum Beispiel aus zeitlichen oder körperlichen Gründen nicht selbst renovieren können oder wollen, bzw. der Vollständigkeit halber:

Bei der Farbgestaltung selbst muss der Mieter die Grenzen des normalen Geschmacks einhalten. Die sah zum Beispiel das Landgericht Berlin (AZ 64 S 213/94) als überschritten an bei Verwendung der Farben Türkis, Lila, Schwarz und Rot.
Das Landgericht Aachen (AZ 6 S 90/96) erklärte, der Mieter sei nicht berechtigt, vorhandene Holztürrahmen im Klarlack neu in den Farben grau bzw. grau-blau-glänzend zu lackieren.

Die farbliche Gestaltung der Wohnung darf die Wiedervermietung nicht behindern oder das ursprüngliche Erscheinungsbild der Wohnung im erheblichen Maß verändern.

Ob dieses schädigende Maß bei Ihnen erreicht ist, ist schwer vorherzusehen; helle Farben sprechen eher dagegen, knallige und satte Farben eher dafür.

Um eine Nachrenovierung und damit die Ersatzpflicht etwaigen Mietausfalls zu vermeiden, müsste sicherheitshalber zu einem weissen Anstrich der farbigen Wände geraten werden.

Ich empfehle dieses daher im Rahmen der vorzunehmenden Renovierungsarbeiten.

4. Das Schreiben der Hausverwaltung vom 20.11.2009 klingt recht offen und lässt hoffen, dass entweder die Nachmieter die Wohnung ohne Renovierung übernehmen und der Vermieter hiermit auch einverstanden ist, oder dass jedenfalls eine Renovierung nicht vollumfänglich verlangt werden wird.

Ich rate daher, das angesprochene Treffen ca. 2 Wochen vor dem Auszug abzuwarten und etwaige Zugeständnisse des Vermieters dort schriftlich festhalten zu lassen.



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