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Kündigung eines Vorvertrags


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 05.12.2009

Frage:

Kann ein "Vorvertrag", in dem die Absicht dokumentiert ist, einen kleinen Grundstücksteil an den Nachbarn zu verkaufen, schriftlich (ohne Angabe eines Grundes) wieder gekündigt werden? Der Vorvertrag enthält einen Passus, dass über Veränderungen des Bewuchses auf dem zu verkaufenden Grundstücksteil nur gemeinsam entschieden werden kann. Der Verkäufer möchte aber dort einige Bäume fällen, hierüber besteht Dissens - die Verkaufsabsicht besteht weiterhin.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Man benötigt zwar in Österreich einen Notar zum Grundstückserwerb, doch die sachenrechtlichen Regelungen unterscheiden sich von den hiesigen. Zur Übertragung des Eigentums ist im Gegensatz zum deutschen Recht nur ein schriftlicher Kaufvertrag notwendig, der nicht notariell beurkundet werden muss. So würde Ihr vorgelegter (Vor-) Vertrag in Deutschland unwirksam sein, da er nicht notariell beurkundet wurde. Dies gilt nicht nur für den Hauptvertrag, sondern wegen der Bindungswirkung auch für den Vorvertrag. Anders jedoch nach österreichischem Recht.

Unter einem Vorvertrag versteht man eine schuldrechtliche Vereinbarung durch die für einen oder beide Vertragspartner die Verpflichtung begründet wird, einen bestimmten weiteren schuldrechtlichen Vertrag, den sog. Hauptvertrag, abzuschließen. Durch den Vorvertrag begründen die Parteien also einen vertraglichen Kontrahierungszwang. Die Zulässigkeit des Vorvertrags ergibt sich aus dem das Recht der Schuldverhältnisse beherrschenden Grundsatz der Vertragsfreiheit. Grundsätzlich unterliegt der Vorvertrag den allgemeinen für den Vertrag geltenden Rechtssätzen. Die Parteien müssen sich über den wesentlichen Vertragsinhalt geeinigt und den Willen zu der für den Vorvertrag typischen Bindung gehabt haben; genau dies haben Sie in Ihrem Vorvertrag getan. Bei einem Grundstückskaufvertrag bestehen die wesentlichen Bestandteile aus der Beschreibung des zu verkaufenden Objektes und des Kaufpreises. Darüber haben Sie eine Einigung erzielt.

Das Eigentum am Grund geht in Österreich genauso wie hier erst mit der Grundbucheintragung auf den Erwerber über. Die Eintragung in das Grundbuch erfolgt, wenn ein schriftlicher Kaufvertrag existiert und die notarielle Beglaubigung der Unterschriften von Veräußerer und Erwerber vorliegt.

Was die Vereinbarung über den Bewuchs anbelangt, entfaltet der Vorvertrag ebenfalls (nach österreichischem Recht) Bindungswirkung. Insofern darf der Verkäufer den Baumbestand nicht verändern, solange der Vorvertrag seine Bindungswirkung behält. Eine Kündigung des Vertrages kommt nicht in Betracht, weil kein wichtiger Grund zu erkennen ist. Im Übrigen käme keine Kündigung, sondern allenfalls ein Rücktritt oder eine Anfechtung in Betracht. Hierfür liegen Anhaltspunkte offensichtlich nicht vor.



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