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Geringer Abstand zum Nachbarhaus durch eingeräumte Baulast

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 04.12.2009

Frage:

Ich habe meinem Nachbarn zum Bau eines Einfamilienhauses eine Baulast von 2m gegeben. Nach Fertigstellung des Hauses beträgt nun der Abstand der Hauswand zu meinem Grundstück 80 cm, das Haus hat einen Dachvorsprung von ca 60 cm.
Meine Frage ist das erlaubt, was kann ich unternehmen?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Ausgangspunkt Ihrer Überlegungen muss die Tatsache sein, dass Sie Ihrem Nachbarn eine Baulast von 2 m gegeben haben. Diese Baulast bewirkt im Ergebnis, dass baurechtlich so gerechnet wird, als ob Ihre tatsächliche Grundstücksgrenze die Grenze der Baulast ist, die 2 m hinter der tatsächlichen Grundstücksgrenze liegt.

Die Lage dieser Grenze ist maßgeblich für die Bemessung der vom Nachbarn einzuhaltenden Abstandsfläche. Wie Sie wissen, darf im Regelfall nicht unmittelbar an die Grenze gebaut werden, sondern es ist eine Abstandsfläche einzuhalten.

Die Berechnung ist in den Bundesländern sehr unterschiedlich. Sie geht aber stets von der Höhe des Bauwerks und der Länge der Hauswand aus. Liegt die LÄnge der Hauswand unter 16m beträgt das zulässige Maß in zahlreichen Bundesländern 0,4 der Wandhöhe (wobei etwaige Dachflächen nur teilweise berechnet werden). Beträgt die so ermittelte Höhe beispielsweise 7 m, beträgt der einzuhaltende Grenzabstand 2,80 m. In diesem Fall wäre der notwendige Grenzabstand also eingehalten.

Vor die Außenwand vortretende Bauteile wie z.B. Dachvorsprünge bleiben bei der Bemessung außer Betracht, wenn sie nicht mehr als 1,50 m vortreten. Das ist bei Ihrem Nachbarn nicht der Fall.

Die Voraussetzungen für den Bau so nah an die Grenze haben Sie durch die Einräumung einer Baulast selbst geschaffen.

Ihnen bleibt jetzt nur noch der Weg durch eine Einsicht in die Bauunterlagen bei der Baugenehmigungsbehörde zu prüfen oder durch die dort tätigen Beamten prüfen zu lassen, ob der einzuhaltende Abstand vom Bauherrn zutreffend berechnet wurde. Stellt sich dabei ein Fehler heraus, sollten Sie umgehend Widerspruch gegen die dem Nachbarn erteilte Baugenehmigung einreichen. Ich empfehle Ihnen also ein Informationsgespräch mit den zuständigen Beamten auf dem örtlichen Rathaus.

Haben aber alle richtig gerechnet, müssen Sie die Bebauung so nah an der Grenze hinnehmen; Sie haben ihr ja durch die Einräumung der Baulast zugestimmt.



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