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Durchsetzung der Nachzahlungspflicht des Mieters nach Vorlage der Nebenkostenabrechnung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 03.12.2009

Frage:

Meine Mieter weigern sich die Jahresendabrechnung für die Nebenkosten zu bezahlen. Diese wurde von einer Firma erstellt. Laut der von mir der Firma abgegebenen Rechnungen für Heizöl, Wasser, Allgemeinstrom, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Kaminfeger, Grundsteuer und der Abrechnungskosten müssen die Mieter noch eine Nachzahlung von etwa 1300 Euro leisten. Doch diese behaupten, dass die Abrechnung nicht stimmt. Welche Maßnahmen sind möglich um die Zahlung zu erzwingen oder ist in dem Fall auch eine Kündigung der Wohnung möglich?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung:

1. Durchsetzung der Nachzahlungspflicht des Mieters nach Vorlage der Nebenkostenabrechnung
2. Möglichkeit der Kündigung des Mietverhältnisses bei Nichtzahlung der Nebenkosten
(-nachzahlung)

zu 1.
Die vorgelegte Nebenkostenabrechnung der Fa. erscheint in sich schlüssig und korrekt. Offensichtlich wendet der Mieter nichts konkretes ein, sodass Sie auch nicht die Möglichkeit haben, eine Korrektur vorzunehmen oder einen behaupteten Mangel an die Fa. weiterzugeben. Eine pauschale Behauptung, die Abrechnung stimme nicht, ist unsubstantiiert und daher nicht ausreichend. Vermutlich befinden sich die Mieter in Zahlungsschwierigkeiten und wollen nur Zeit gewinnen.

Rechtlich gilt folgendes:
Hat der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung dem Mieter zukommen lassen, wird diesem nach vielfacher Auffassung eine Prüfungsfrist zugebilligt, innerhalb derer er die Abrechnung und die entsprechenden Belege prüfen kann. Diese Frist, die dem Mieter zur Prüfung der Schlüssigkeit der Abrechnung bleibe, belaufe sich auf einen Monat, vgl. LG Berlin NZM 2001, 707. Der Bundesgerichtshof hat diese Frist verworfen, vgl. BGH NJW 2006, 1419. Der Eintritt der Fälligkeit setze nicht voraus, dass nach Erteilung der Abrechnung eine angemessene Frist zur Überprüfung verstrichen sei. Gem. § 271 BGB könne der Gläubiger die Leistung sofort verlangen wenn eine Zeit für die Leistung nicht bestimmt oder aus den Umständen zu entnehmen sei. Der Anspruch des Vermieters werde daher grundsätzlich mit einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung fällig, vgl. Hannemann/Wiegner/Gies MAH Mietrecht 3. Aufl. 2010 § 24 Rn 242.

Hinzu kommt die Regelung in § 3 Nr. 3 des Mietvertrages: Nachzahlungen der Betriebskostenabrechnung sind mit der nächsten Mietzahlung auszugleichen. Damit befinden sich Ihre Mieter bereits in Zahlungsverzug.

Sie sollten deshalb den Klageweg beschreiten, da weitere Mahnschreiben nutzlos zu erscheinen. Ggf. wird der Anwalt vor Klageerhebung ein letztes außergerichtliches Schreiben verfassen und dann klagen.

zu 2.:
Gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a 2. Alt. BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Zu den Mietzahlungen iS des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB zählen aber nicht einmalige Sonderleistungen, wie Kaution oder die Nachzahlung von Betriebskosten auf Grund der Jahresabrechnung, vgl. OLG Köln ZMR 2000, 459.

Es bleibt damit bei der Durchsetzung des Zahlungsanspruch bei fortdauerndem Mietverhältnis. Allerdings wäre wohl daneben eine Abmahnung angezeigt.



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