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Frist zur Beseitigung anerkannter Mängel nach Auszug


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 03.12.2009

Frage:

1.
Mietvertrag
Im Mietvertrag steht -
- Küche, Bäder, Dusche alle ----- Jahre,
- Wohn-, Schlafräume, usw. - alle ----- Jahre,
- Nebenräume, alle ----- Jahre,
dahinter nach einer Klammer -
Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Nun habe ich ca. 2 Jahre vor meinem Auszug alle Zimmer geweißelt, außer dem Nebenraum (Nichtraucher- und normale Gebrauchsspuren).
Mietzeit insgesamt 14 Jahre.

Meine Frage : Bin ich zur Renovierung verpflichtet?

2.
Wohnungsabnahme

Ich habe ein Formular selbst erstellt und dem Vermieter zur Unterschrift vorgelegt. Anwesend, Ort, Datum, festgestellte Mängel:
Unter festgestellt Schäden haben wir eine Arbeitsplatte eingetragen und den Hinweis, dass meine Versicherung zur Schadensregulierung eingeschaltet wird. Desweiteren wollte er, dass ich den Ofen (innen Kratzspuren) und den verschliessenen Teppich eintrage, was ich handschriftlich nachgetragen habe. Eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung gibt es nicht. Schlüssel wurden übergeben und die Abnahme Bescheinigung ausgehändigt.

Meine Fragen:
1. Gibt es irgendwelche Fristsetzungen oder handelt es sich lediglich um eine Auflistung der Mängel und entbindet mich dieses von jeder Gewährleistung?

2. Mein Abnahme Protokoll ist in der Hektik nicht vom Vermieter unterschrieben. Seine Kopie schon. Zeugen waren auch dabei. Gilt das Protokoll auch so?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung:

1. Frist zur Beseitigung anerkannter Mängel nach Auszug
2. Wirksamkeit des Abnahmeprotokolls
3. Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

zu 1.:
Offensichtlich haben Sie zur Beseitigung der von Ihnen anerkannten Mängel keine konkrete Frist vereinbart. Wichtig für Sie ist jedoch, dass Sie die Wohnung zurückgegeben haben, sodass eine Entschädigungspflicht wegen nicht rechtzeitiger Rückgabe gem. § 546 a BGB entfällt. Häufig muss der Mieter nämlich nach Beendigung des Mietverhältnisses noch Renovierungsarbeiten durchführen mit der Folge, dass ein bereits vorhandener Nachmieter (noch) nicht einziehen kann. In Ihrem Fall kann auf Grund der Mängel ohne weiteres ein Nachmieter einziehen. Die Mängel können auch nach seinem Einzug beseitigt werden.

Soweit keine konkrete Frist vereinbart ist, muss von einer zeitnahen Beseitigung ausgegangen werden. Da der Vermieter durch das Abnahmeprotokoll weiß, dass eine Versicherung die Beseitigung regulieren soll, kann insoweit sein Einverständnis zu einer üblichen Bearbeitungsdauer bei Versicherungen unterstellt werden. In dieser Zeitspanne sollten auch Sie die anderen Mängel beseitigen.

zu 2.:
Ihre Unterschrift genügt dem Vermieter sicherlich, um die Beweisfunktion des Protokolls für die vorhandenen Schäden nutzen zu können. Das Risiko der fehlenden Vermieterunterschrift liegt allein bei Ihnen. Er kann (theoretisch) das Protokoll nachträglich durch Zusätze erweitern, ohne dass Sie beweisen könnten, dass die Änderungen nachträglich und ohne Ihr Einverständnis erfolgten. Dies wäre Ihnen möglich, wenn Sie ein vom Vermieter unterzeichnetes Exemplar vorweisen könnten. Ihr vorgelegtes Protokoll ist insoweit nutzlos.

Allerdings würde sich der Vermieter bei nachträglicher Veränderung ggf. strafbar machen, da es sich auch bei Fehlen seiner Unterschrift um eine Urkunde handelt. Es ist deshalb praxisnah davon auszugehen, dass er keine Manipulationen vornehmen wird.

zu 3.
Inwieweit die Regelung in Ihrem Mietvertrag in § 3 Nr. 5 eine nach der neueren Rechtsprechung des BGH möglicherweise unwirksame Endrenovierungsklausel darstellt, kann in Ihrem Fall offen bleiben.
Für den Vermieter ist das Abnahmeprotokoll regelmäßig ein negatives Schuldanerkenntnis, vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg § 538 Rn 388 ff. Alle nicht aufgenommenen Mängel und Schäden können nachvertraglich nicht mehr geltend gemacht werden, gleichgültig ob ohne weiteres erkennbar oder nicht ohne weiteres feststellbar, vgl. Hannemann/Wiegner/Slomian MAH Mietrecht 3. Aufl. 2010 § 31 Rn 11.

Sie müssen im Ergebnis also nicht renovieren, jedoch die Schäden beseitigen, die im Protokoll festgehalten sind.



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