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Kündigungsrecht des Vermieters bei untersagter Untervermietung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 01.12.2009

Frage:

Hintergrund: Im Mietvertrag steht zum Punkt Untervermietung: 1. Der Mieter ist ohne ausdrückliche Zustimmung weder zur Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. Die Aufnahme von nichtehelichen Lebensgefährten kann nur unter den Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB erfolgen. Die erteilte Erlaubnis zur Untervermietung gilt nur für den Einzelfall und kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. 2. Bei unbefugter Untervermietung oder bei berechtigtem Widerruf kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter sobald wie möglich, spätestens jedoch binnen Monatsfrist, das Untermietverhältnis kündigt. Geschieht dies nicht, so kann der Vermieter das Hauptmietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen.
Zum Zeitpunkt des Einzugs meines Lebensgefährten bestand eine mündlich erteilte Erlaubnis zur Untervermietung an ihn. Wir haben uns getrennt, den Vermieter aber nicht darüber informiert. Nun hat der Vermieter auf Anfrage an mich von der Trennung erfahren und mir folgenden Brief geschickt: "wir möchten darauf hinweisen, dass unsererseits kein Mietverhältnis mit ...besteht. Wie Sie uns mitgeteilt haben, hat sich ihr persönliches Verhältnis gegenüber..., kurz nach seinem Einzug geändert. Zu diesem Zeitpunkt kam es zu einer Untervermietung. Eine Zustimmung zur Untervermietung wurde Ihrerseits von uns nicht eingeholt.

Abmahnung: Bitte kündigen Sie das Untermietverhältnis binnen Monatsfrist- spätestens jedoch zum Jahresende 2009. Ansonsten sehen wir uns leider gezwungen, dass Hauptmietverhältnis zu kündigen.

Ich habe meinem ehemaligen Partner zum 28.02.2010 gekündigt.

Frage: Muss mein ehemaliger Partner zu Ende des Monats ausziehen bzw ist es rechtens, mir das Hauptmietverhältnis zu kündigen, sofern er dies nicht tut? und falls es nicht rechtens ist und ich auf die 3-monatige Kündigungsfrist bestehen kann: wie verhalte ich mich bzgl der Abmahnung und im weiteren Verlauf?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung:

1. Kündigungsrecht des Vermieters bei untersagter Untermietung
2. Verhalten bei erfolgter Abmahnung

zu 1.:
Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 S. 1 BGB aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen. Abs. 2 Nr. 2 dieser Vorschrift nennt als gesetzliches Regelbeispiel eines vertragswidrigen Gebrauchs, wegen dessen der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung die fristlose Kündigung aussprechen kann, dass der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Das Belassen des Gebrauchs ist unbefugt, wenn der Vermieter die Gebrauchsüberlassung weder allgemein, noch im Einzelfall gestattet hat, vgl. Hannemann/Wiegner/Weißker MAH Mietrecht 3. Aufl. 2010 § 12 Rn 75.

Sie teilen mit, dass im Zeitpunkt des Einzugs Ihres Lebensgefährten eine mündlich erteilte Erlaubnis zur Untervermietung vorlag. Es ist anzunehmen und davon auszugehen, dass Ihr Lebensgefährte die mündlich erteilte Zustimmung im Zweifel und bei Bestreiten bezeugen kann. Demnach kann Ihre Vermieterin die einmal erteilte Erlaubnis nicht ohne wichtigen Grund widerrufen. Dabei ist zu beachten, dass nicht Ihre Vermieterin einen Mietvertrag mit Ihrem Untermieter hat, sondern Sie. Nur Sie können daher das Untermietverhältnis kündigen, solange Ihr Hauptmietverhältnis besteht.

zu 2.:
Mit dem Ergebnis zu Frage 1. steht auch fest, dass die erklärte Abmahnung Ihrer Vermieterin ins Leere geht bzw. zu Unrecht erteilt wurde. Sie sollten der Abmahnung schriftlich widersprechen und der Vermieterin erklären, dass Sie nicht beabsichtigen, das Untermietverhältnis zu kündigen. Dabei sollten Sie auf die erteilte mündliche Erlaubnis verweisen.

Sie sollten die Vermietern auch fragen, aus welchem Grund sie plötzlich die Fortsetzung des Untermietverhältnisses beenden will, nachdem sie es zuvor längere Zeit widerspruchslos hingenommen hat.



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