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Verfügungsbefugnisse in einer Erbengemeinschaft

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Petra Nieweg
Stand: 01.12.2009

Frage:

In einer Erbengemeinschaft bin ich seit 10 Jahren zu 25% Miteigentümer von einem Haus. Diese Erbengemeinschaft entstand mit dem Tod meines Vaters. Meine Mutter hatte das Nießbrauchrecht von dem Haus. Dadurch dass meine Mutter die letzten Jahre in einem Pflegehaus versorgt wurde, war die Miete nötig um ihren Unterhalt mit zu beköstigen. Durch ihren Tod vor einem Monat hat sich die bis dahin ruhenden Situation verändert. Zufälligerweise lief der bestehende Mietvertrag in dieser Zeit ab.
Meine drei Miterben wollen das Haus weiterhin an einen neuen Mieter vermieten mit der Voraussetzung dass die Mieteinnahmen der ersten zwei Jahren für rückständigen Unterhalt verwendet wird. Hiermit bin ich nicht einverstanden, denn ich will verkaufen. Mein Begriff von einer Erbengemeinschaft ist als folgt, nach dem Tot des Erblassers entsteht diese Gemeinschaft um das Gut zu teilen. Welche Möglichkeiten stehen mir zur Verfügung um diese Erbengemeinschaft auf zu lösen? Welche finanziellen Forderungen durch die drei anderen Miterben können mir entstehen, wenn ich dem neuen Mietvertrag nicht zustimme?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

als Erbengemeinschaft bilden Sie und die weiteren Erben eine sogenannte Gesamthandsgmeinschaft, d. h. jeder einzelne ist Eigentümer des Erbes, aber eben nur mit den anderen zusammen. D. h. über einzelne Nachlassgegenstände kann ein Miterbe nicht allein verfügen, ebenso wenig über seinen Anteil an einem Nachlassgegenstand. Verfügen könnten Sie jedoch über Ihren Anteil am gesamten Nachlass. Nachlass ist alles, was der Erblasser hinterlassen hat, also, Grundstück mit Haus, Konten, Möbel, Auto, Schulden usw. Die Existenz einer Erbengemeinschaft hat das Ziel, das Erbe unter den Erben zu verteilen (Auseinandersetzung). Es gibt allerdings keine Fristen, wann und wie zu verteilen ist, theoretisch kann die Erbengemeinschaft also auch bis zu Ihrem Tod weiterbestehen. Da das natürlich nicht jeder will, hat jeder Miterbe die Möglichkeit zu jedem beliebigen Zeitpunkt die Auseinandersetzung zu verlangen. Eine Erbengemeinschaft kann grundsätzlich auf drei Arten auseinandergesetzt werden.
? Durch eine schuldrechtliche Erbauseinandersetzung nach § 2042 BGB. Die Regelung lautet wie folgt:
§ 2042
Auseinandersetzung
(1) Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, soweit sich nicht aus den §§ 2043 bis 2045 ein anderes ergibt.
(2) Die Vorschriften des § 749 Abs. 2, 3 und der §§ 750 bis 758 finden Anwendung

? Durch eine Erbanteilsübertragung nach § 2033 BGB. Diese Regelung lautet:
§ 2033
Verfügungsrecht des Miterben
(1) Jeder Miterbe kann über seinen Anteil an dem Nachlass verfügen. Der Vertrag, durch den ein Miterbe über seinen Anteil verfügt, bedarf der notariellen Beurkundung.
(2) Über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe nicht verfügen.

? Durch das einvernehmliche Ausscheiden eines Erben aus der Erbengemeinschaft (sogenannte Abschichtung). Hierbei gibt der Miterbe vertraglich seine Mitgliedschaftsrechte an der Erbengemeinschaft einschließlich des Anspruchs auf das Auseinandersetzungsguthaben ? gewöhnlich gegen Abfindung ? auf und scheidet dadurch einvernehmlich aus der Erbengemeinschaft aus; sein Erbteil wächst den verbleibenden Miterben kraft Gesetzes analog § 738 BGB an.
Am einfachsten - und kostengünstigsten - wäre natürlich immer eine einvernehmliche Vereinbarung unter den Miterben im Sinne einer Abschichtung, d. h. Sie verzichten auf Ihr Erbteil und erhalten dafür eine Abfindung.
Als immernoch einvernehmliche Lösung wäre auch denkbar, daß Sie sich Ihr Erbteil von den Miterben auszahlen lassen. Auf Grund eines Auseinandersetzungsvertrages ist es möglich, dass ein Erbe das gemeinsam geerbte Haus behält und die Miterben Geld erhalten. Gelingt den Erben es nicht sich über die Höhe des zu zahlenden Betrages zu einigen, kann jeder Miterbe das Nachlassgericht um Vermittlung ersuchen. Führt auch das nicht zum Erfolg, können ein oder mehrere Erben, die den Auseinandersetzungsplan bejahen, die anderen Miterben vor dem Zivilgericht auf Zustimmung zum Vertrag verklagen.
Alternativ könnten Sie auch Ihren Erbteil an Miterben oder Fremde verkaufen. Durch einen Kaufvertrag kann der Erbe einem anderen Erben oder einem Externen, z.B. der Bank, sein Erbanteil veräußern. Der Käufer übernimmt aber auch die Schulden. Die Miterben haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht (Frist zur Ausübung dieses Rechts: zwei Monate). Die Wahrnahme des Vorkaufsrechts kann gegenüber dem verkaufenden Miterben formlos erklärt werden. Der Erbschaftskauf muss notariell beurkundet werden.
Letztes Mittel für Sie wäre die sogenannte Auseinandersetzungsklage, welche dann - da es hier ein Grundstück mit Haus gibt - zur Teilungsversteigerung führen wird. Mit dieser Klage begehrt ein Miterbe von den anderen Mitgliedern der Erbengemeinschaft Zustimmung zu einem in der Klage enthaltenen Teilungsplan. Mit Rechtskraft des Urteils, das auf die Klage hin ergeht, sind die Voraussetzungen für eine Versteigerung der zum Nachlass gehörenden Grundstücke und beweglichen Sachen geschaffen. Aus den auf diesem Weg erzielten Einnahmen, sowie sonstigen im Nachlass befindlichen Vermögenswerten, werden dann zunächst die Nachlassverbindlichkeiten beglichen. Der dann noch bestehende Überschuss wird an die Erben nach der jeweiligen Erbquote verteilt.
Die Frage der Vermietung wird eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses sein. Die Verwaltung des Nachlasses ist in § 2038 BGB geregelt. Dort heißt es:
§ 2038
Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses
(1) Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu. Jeder Miterbe ist den anderen gegenüber verpflichtet, zu Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich sind; die zur Erhaltung notwendigen Maßregeln kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen.
(2) Die Vorschriften der §§ 743, 745, 746, 748 finden Anwendung. Die Teilung der Früchte erfolgt erst bei der Auseinandersetzung. Ist die Auseinandersetzung auf längere Zeit als ein Jahr ausgeschlossen, so kann jeder Miterbe am Schluss jedes Jahres die Teilung des Reinertrags verlangen.
Die gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses ist umfangreich. Sie ist auf die Erhaltung, Vermehrung, Sicherung und Nutzung des Nachlasses gerichtet. Entsprechende Maßnahmen können durch die Miterben mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden, wobei sich die Stimmen nach der Größe der Erbteile bemessen. Gemäß § 2038 I BGB ist jeder Miterbe zur Mitwirkung bei Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet. Wird die Zustimmung verweigert, so kann auf Zustimmung bzw. auf Ausführung geklagt werden.
Die anderen Miterben könnten Sie also auf Zustimmung zum Abschluß eines neuen Mietvertrages verklagen, da der Mietvertrag von allen Miterben unterschrieben werden muß. Entstehen Schäden durch die von Ihnen verweigerte Mitwirkung, hier ein Mietausfall, so können die anderen von Ihnen den Ersatz des Schadens verlangen.
Wenn Sie sich nicht auf einen Verkauf geeinigt haben, so können Sie unabhängig von der Vermietung des Hauses die Teilungsversteigerung beantragen. Ein Ersteigerer hat gegenüber Mietern ein Sonderkündigungsrecht, andererseits sind viele auch froh, wenn sie zunächst Mieteinnahmen haben. Da eine Auseinandersetzung noch einige Monate dauern kann, wäre vielleicht ein Kompromiss, zunächst nur einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. Hierzu könnten die anderen eigentlich keine Einwände haben, da sie eine Teilung letztlich nicht verhindern können und aus wirtschaftlicher Sicht für alle mehr herauskommen dürfte, wenn man sich einigt und keine Versteigerung notwendig wird. Hier können Sie an die wirtschaftlichen Interessen der anderen appellieren und deutlich machen, daß Sie die Versteigerung fordern werden und der Erlös sicher etwas geringer sein wird, als bei einer Einigung untereinander und von dem Erlös dann auch noch der Unterhalt bezahlt werden wird. Allerdings ist auch bei diesem Argument Vorsicht geboten. Bei einer Versteigerung kann jeder der Miterben auch mit steigern. Verstehen sich die anderen gut und haben eine Absprache getroffen, könnten sie so versuchen, "billig" an Ihren Erbteil zu kommen, wobei umgekehrt auch Sie billig an den Erbteil der anderen kommen könnten.
Am sinnvollsten dürfte ein befristeter Mietvertrag sein, bis zu dessen Auslaufen auch die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt sein. Das die Mieteinahmen für Nachlassverbindlichkeiten verwendet werden, ist ohnehin zwingend notwendig.



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