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Von Einseitigkeit geprägter Vertrag - Ist jener wirksam?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 30.11.2009

Frage:

Ich und meine Frau haben ein Bauvertrag sehr voreilig geschlossen und der Bauherr sagte unter Zeugen, dass dieser Vertrag nur zustande kommt, wenn die Finanzierung stehen würde. Da meine Frau eine Regelinsolvenz hatte, wurde ich nur berechnet. Hierbei wurde eine monatliche Rate von1389,-Euro ausgerechnet. Nach einer Woche Bedenkzeit sagten wir uns aber, dass wir das lieber sein lassen sollten, da wenn einer nur ohne Arbeit ist, wir die Rate nicht mehr zahlen können. Nun behauptet der Bauherr, dass ja von Seiten der Bank die Finanzierung gestanden hätte und somit alles erfüllt sei. Am Sonnabend bekamen wir nun eine Rechnung von der Baufirma, dass wir ca 8000,- Euro anzahlen sollen.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Den von Ihnen in der letzten Mail zum Ausdruck gebrachten Frust kann ich ohne weiteres nachvollziehen. Zum abgeschlossenen Vertrag ist bereits bei überschlägigem Betrachten erkennbar, dass zahlreiche Kostenpunkte vorhanden sind, die im Gesamtpreis von 141500,00 nicht enthalten sind, jedoch mit Sicherheit anfallen werden, vgl. nur § 4 Ziff. 4.1. bis 5.4. Diese Kosten sind der Höhe nach unbestimmt und hätten in der Finanzierungsplanung (Kalkulation) mit einbezogen werden müssen. Ob dies geschehen ist, kann ich zwar mangels Kenntnis nicht sagen; es sollte mich aber wundern.

Der gesamte Vertrag ist von einer Einseitigkeit gekennzeichnet, die eindeutig zu Ihrem Nachteil wirkt. Soweit ich es zutreffend abschätzen kann, haben Sie mit dem Vertrag ein Haus gekauft, ohne ein Grundstück und ohne eine Finanzierung zu haben. Unklar ist mir derzeit auch, ob Sie bei Ihrer Kalkulation den Grundstücksankauf mit einbezogen haben. Der entscheidende Fehler liegt nach meinem Dafürhalten in der fehlenden Abhängigkeit des Vertrages von der Finanzierung und dem Grundstücksankauf. Hier hätte der Vertrag allenfalls unter der auflösenden Bedingung geschlossen werden können, dass eine Finanzierungszusage von der Bank erteilt wird und ein Grundstück vorhanden ist. Es hätte auch die Einräumung eines Rücktrittsrecht für den Fall einer ablehnenden Entscheidung der Bank genügt. Hier ist schlichtweg die (notwendige) Reihenfolge 1. Schritt Finanzierungzusage 2. Schritt Grundstücksankauf 3. Schritt Hauskauf missachtet worden. Dies ist offensichtlich von dem Verkäuferteam ganz bewusst so arrangiert worden. Die Masche, unter Druck und möglichst zwischen Tür und Angel zu unterschreiben ist typisch für derartige Verträge. Man nennt dies auch Überrumpelungstaktik.

Ziel bei derartigen Vorhaben ist nicht unbedingt die Durchführung des Bauvorhabens, sondern die Folgen einer durch die Käufer als Notbremse ausgesprochenen Kündigung herbeizuführen. In Ihrem Fall bedeutet dies rechtlich folgendes:

1. Sie werden durch Schönrechnen Ihrer Einkommensverhältnisse, Verharmlosen der monatlichen Ausgaben und Belastungen etc. zum Vertragsabschluss getrieben. Wer möchte keine eigenen vier Wände haben, wenn es denn irgendwie zu finanzieren ist und ... man zahlt schließlich keine Miete mehr... und... und... und... Letztlich ist man verblendet und unterschreibt. Nur wenige Tage später versteht man sein eigenes Handeln nicht mehr.

2. Mit der Unterschriftsleistung ist der Bauvertrag wirksam geschlossen. Ein Widerrufsrecht, Stornorecht oder Rücktrittsrecht ist weder vertraglich vereinbart (was möglich gewesen wäre, s.o.) noch ergibt es sich aus dem Gesetz. Es ist ein immer wieder anzutreffender fataler Irrtum zu glauben, es gäbe bei sämtlichen Vertragsabschlüssen ein 14tägiges Widerrufsrecht. Ein solches gibt es nur bei den sog. Haustürgeschäften oder beim Verbrauchsgüterkauf (z.B. Bestellung via Internet beim Versandhaus).

3. Um sich von dem Vertrag zu lösen, gibt es die Möglichkeit der Kündigung gem. § 8 VOB/B i.V.m. § 649 BGB, der Kündigung aus wichtigem Grund oder der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 Abs. 1 BGB. Die Rechtsfolgen sind unterschiedlich.

Während bei der Kündigung gem. § 8 Abs. 1 VOB/B der Vergütungsanspruch gem. Abs. 2 der Vorschrift unter Anrechnung der ersparten Leistungen erhalten bleibt, entfällt er bei der Kündigung aus wichtigem Grund und ebenso bei der Anfechtung. Bei der Kündigung nach § 8 VOB/B ist der Mindestanspruch des § 14 Bauvertrag von 10 % der vereinbarten Vergütung, mithin 14158,00 Euro, zu beachten.

Dringt man weder mit der Kündigung aus wichtigem Grund noch mit der Vertragsanfechtung durch, wäre dieser Betrag die Alternative zum Hausbau. Die Kündigung gem. § 8 Abs. 1 VOB/B kann jederzeit und ohne Angabe von Gründen erfolgen. Ob Ihr Schreiben vom 22.11.2009 als Kündigung gewertet werden kann, ist zumindest zweifelhaft. Da die Firma BAUmeinHAUS GmbH mit Schreiben vom 25.11.2009 nicht auf Ihr Schreiben eingeht, geht sie offensichtlich vom Fortbestand des Vertrages aus oder will Ihr Schreiben absichtlich nicht zur Kenntnis nehmen. Dies bestätigt sich durch die Zusendung der Anzahlungsrechnung vom 27.11.2009.

Unabhängig von der Kündigungsproblematik stellt sich im Hinblick auf § 15 des Bauvertrages die Frage, ob der Vertrag überhaupt rechtswirksam zustande gekommen ist. Gem. § 15 Ziff. 1 des Bauvertrages bedarf der Vertrag zu seiner Rechtswirksamkeit der schriftlichen Genehmigung der AN. Diese kann lediglich in der Auftragsbestätigung vom 25.11.2009 gesehen werden, es sei denn, Sie haben mir nicht sämtliche Unterlagen übersandt. Existiert keine weitere schriftliche Genehmigung stellt sich die Frage, wie Ihr Schreiben vom 22.11.2009 einzuordnen ist. Sofern Sie dessen Zugang nachweisen können, wäre dies zumindest ein Ansatzpunkt, um hier ggf. ein Zustandekommen des Vertrages zu leugnen. Vermutlich wird deshalb dort nicht näher auf Ihr Schreiben vom 22.09.2009 eingegangen. Hier könnte meiner Ansicht nach angesetzt werden. Allerdings ist dabei auch die Unterschrift unter dem Vertrag von Frau Jürgens zu beachten. Ggf. wäre die Vertragsanfechtung oder Kündigung aus wichtigem Grund dann hilfsweise zu erklären.

Dabei müsste dann näher auf die Kalkulationsgrundlagen eingegangen werden und zunächst der Sachverhalt genauer dargestellt werden. Insbesondere die unterschiedliche Ratenhöhe 1071,00 zu 1389,00 muss in Beziehung zu Ihren Einkommensverhältnissen gesetzt werden. Sodann ist eine möglicherweise von vornherein absehbare Überschuldung zu prüfen.

Auch wenn nach meinem derzeitigen Kenntnisstand nicht ohne weiteres davon auszugehen ist, dass Sie ohne Zahlung der Mindestvergütung aus dem Vertrag herauskommen, so sind doch einige Ansatzpunkte vorhanden, um ggf. eine Schadensbegrenzung herbeizuführen.

Nach dem vorliegenden Vertragswerk ist jede Lösung besser als das Festhalten und die Durchführung des Vertrags mit nicht vertretbaren und vor allem nicht absehbaren finanziellen Folgen.



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