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Provisionshindernde Verflechtung zwischen Makler und Verkäufer


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 27.11.2009

Frage:

Ist die Forderung einer Maklergebühr von € 1.500,00 für die Vermittlung einer Immobilie rechtlich durchsetzbar, wenn die Gesellschafter (die je 45 % der Gesellschaftsanteile an der GbR halten, die Eigentümerin der Immobilie ist) gleichzeitig an der Makler-GmbH (wahrscheinlich zusammen zu 20 %) beteiligt sind? Ein Gesellschafter, der zu 45 % an der Immobilien-GbR Beteiligten ist gleichzeitig Geschäftsführer der Makler-GmbH. Hierbei denke ich daran, dass z. B. ein Makler, der eine Immobilie verwaltet, für die Vermittlung dieses Objekts keinen Anspruch auf eine Maklergebühr hat.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Das Problem Ihres Falles liegt in einer provisionshindernden Verflechtung zwischen dem Makler und dem Verkäufer. In der Rechtsprechung ist seit langem anerkannt, dass dem Makler kein Vergütungsanspruch zusteht, wenn durch seine Tätigkeit ein Hauptvertrag mit einer Person zustandekommt, mit der dieser, der Makler, gesellschaftlich oder auf sonstige Weise verflochten ist, vgl. BGH NJW 1998, 1552. Ein Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision besteht nicht, wenn der Makler an dem nachgewiesenen oder vermittelten Geschäft auf Seiten des Vertragsgegners allein steht oder an der juristischen Person oder Personenvereinigung, die den Vertragsgegner bildet, in einem wirtschaftlich nicht unerheblichen Maße beteiligt ist, vgl. BGH NJW 1974, 1130. Es fehlt dann an dem für den Maklervertrag typischen Dreipersonenverhältnis.

Unzweifelhaft führen Eigengeschäfte des Maklers nicht zu einer Provisionspflicht. Der Hauptvertrag muss mit einem Dritten zustande kommen. Ist der Makler als Mitgesellschafter Miteigentümer eines Grundstücks, so kann er bei dessen Veräußerung nicht als Makler tätig werden, vgl. OLG Koblenz NJW-RR 1992, 614. Bei Identität der an der Makler-GmbH wie der Verkäufer-GmbH (oder, wie in Ihrem Fall GbR) beteiligten Personen besteht kein Zweifel an der Verflechtung, vgl. Kammergericht GE 2003, 741; Schwerdtner/Hamm Maklerrecht 5. Aufl. 2008 Rn 650.

Dieser Themenkomplex ist in der Rechtsprechung nicht unumstritten. Ist der Vertragsgegner des Maklerkunden an dem Unternehmen des Maklers beteiligt (in Ihrem Fall der Mitgesellschafter des Verkäufers als Mitbeteiligter und Geschäftsführer der Makler-GmbH), soll eine provisionsschädliche Verflechtung erst anzunehmen sein, wenn der Vertragsgegner das Maklerunternehmen beherrscht, vgl. BGH NJW-RR 1987, 1975. Von beherrschend kann bei einer Mitbeteiligung von etwa 20 %, wie Sie mitteilen, wohl nicht gesprochen werden. Allerdings ist dabei wiederum zu berücksichtigen, dass der Mitgesellschafter auf der Verkäuferseite gleichzeitig Geschäftsführer der Makler-GmbH ist. Dies gibt ihm sicherlich eine beherrschende Stellung.

Im Ergebnis halte ich hier eine Verflechtung für gegeben mit der Folge, dass die Durchsetzung der Maklerprovision rechtlich zumindest fragwürdig erscheint.



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