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Kann ein Kreditvertrag zur Finanzierung eines Immobilienfonds mit falscher Widerrufsbelehrung widerrufen werden?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Petra Nieweg
Stand: 17.11.2009

Frage:

Kapitalanlagerecht:

Kann ein Kreditvertrag zur Finanzierung eines geschlossenen Immobilienfonds mit falscher Widerrufsbelehrung, der aufgrund eines Vergleiches geschlossen wurde, widerrufen werden?

Ende 2001 haben meine Frau und ich uns an einem geschlossenen Immobilien-Fond beteiligt. Dieser wurde in einem sog. Haustürgeschäft zusammen mit der Finanzierung von einem Vertreter abgewickelt. Wie Sie sicherlich auch mitbekommen haben ist die Gruppe mit diversen Gesellschaften in 2004/2005 in die Insolvenz gegangen.

Über die Interessengemeinschaft wurden wir aufgrund von drohenden Verjährungsansprüchen auf die Anwaltskanzlei in Ludwigsburg verwiesen. Dort hat uns Herrn Dr. H. anwaltlich, der schon mehrere dieser Fälle betreut hatte, vertreten. Im Januar 2009 haben wir dann ein Vergleichsangebot der Bank angenommen. Gegen 15% Schuldennachlass einen neuen Kreditvertrag unterzeichnet.

Im Mai diesen Jahres habe ich aus der Presse entnommen, dass eine durch eine falsche Widerrufsbelehrung die 14tägige Frist nicht beginnt und man den Vertrag auch noch nach Jahren widerrufen kann.

Folgende Belehrung wurde vom Gericht als ungenau beurteilt:

?Jeder Darlehensnehmer kann seine Vertragserklärung innerhalb von zwei Wochen ohne Angabe von Gründen in Textform (...) widerrufen. Der Lauf der Frist für den Widerruf beginnt einen Tag nachdem dem Darlehensnehmer diese Belehrung mitgeteilt und eine Vertragsurkunde, der schriftliche Darlehensantrag oder eine Abschrift der Vertragsurkunde oder des Darlehensantrages zur Verfügung gestellt wurde.?

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. März 2009
Aktenzeichen: XI ZR 33/08

Bei Überprüfung des neuen Kreditvertrages habe ich gesehen, dass wir eine ähnliche ungenaue Belehrung im Januar 2009 unterzeichnet haben.

Sie lautet:
?Widerrufsrecht:
Ich bin darüber belehrt worden, dass ich an meine auf dem Abschluss dieses Darlehnsvertrages gerichtete Willenserklärung nicht mehr gebunden bin, wenn ich sie binnen zwei Wochen widerrufe.
Form des Widerrufs:
Der Widerruf muss in Textform (z. B. schriftlich, mittels Telefax- oder e-mail-Nachricht) erfolgen. Der Widerruf muss keine Begründung enthalten.
Fristablauf:
Der Lauf der Frist für den Widerruf beginnt einen Tag, nachdem mir
? Ein Exemplar dieser Widerrufsbelehrung und
? Eine Vertragsurkunde
Zur Verfügung gestellt wurden. Zur Wahrung der Frist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs.?

Auch hier kann doch der Eindruck entstehen, dass diese Widerrufsbelehrung falsch verstanden wird und fälschlicherweise angenommen wird, dass eine Frist zum Widerruf schon mit Erhalt des Vertragsangebots der Bank ? also auch schon ohne dass wir eine Unterschrift geleistet haben ? zu laufen beginne. Tatsächlich beginnt die Widerrufsfrist, so das BGH Urteil aber nicht, bevor wir den schriftlichen Darlehensantrag unterschrieben haben. Und dieses geht aus der Belehrung nicht hervor.

Nun bin ich der Meinung, dass der neue Kreditvertrag aufgrund der falschen Belehrung widerrufen werden kann und dann der alte Vertrag wieder greift. Da aber auch dieser eine falsche Belehrung ausweist, könnten wir dann auch diesen widerrufen.

Diesen Hinweis habe ich Herrn Dr. H. mitgeteilt, der mir dann am Telefon erklärte, dass wir dann von der Bank einen neuen Vertrag bekommen mit neu formulierter Widerrufsbelehrung. Da wir zusätzlich eine Vergleichsvereinbarung unterzeichnet haben, sei der neue Vertrag auf jeden Fall gültig.

Stimmt das und sind wir gegebenenfalls falsch beraten worden, der die falsche Widerrufsbelehrung des ersten Vertrages von ihm erkannt werden musste?

Gibt es Möglichkeiten diese Verträge noch zu widerrufen? Muss ich dazu den Anwalt Dr. H. auf Falschberatung anzeigen?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Aus dem Vergleich mit der Bank kommen Sie leider nicht mehr raus, da ein neuer Darlehensvertrag ausdrücklich Gegenstand des Vergleichsvertrages ist. Auf dem Darlehen bleiben Sie leider sitzen. Ein ähnlicher Fall wurde bereits 2007 von dem Bundesgerichtshof entschieden, d. h. es gibt keinen Grund den Vergleich wirksam anzufechten. Insoweit ist der neue Darlehensvertrag nicht unabhängig von dem Vergleich zu sehen.
Ob Sie von dem Kollegen falsch beraten worden sind, ist schwer zu beurteilen.
Zunächst ist es richtig, daß es vorliegend auf die Frage eines verbundenen Geschäfts und einer kausalen Haustürsituation ankommt.
Das verbundene Geschäft wäre dabei sicher kein Problem. Nach inzwischen einheitlicher Auffassung des BGH ist einer Bank das Haustürgeschäft, das durch einen Dritten angebahnt worden ist, zuzurechnen, wenn es objektiv vorgelegen hat. Dies ist der Fall, wenn die Initiative zur Eingehung der Beteiligung nicht durch den späteren Anleger, sondern von einem Dritten, beispielsweise dem Vermittler, ausgegangen ist. Den Entschluss, die vorgeschlagene Kapitalanlage einzugehen, muss der Verbraucher zuhause, an seinem Arbeitsplatz oder während einer Freizeitveranstaltung getroffen haben ? also Orte, an denen man ?sich wohl fühlt? und an denen normalerweise keine Geschäfte getätigt werden.

Nach dem Urteil des BGH kommt es nicht mehr darauf an, ob die Bank von der Haustürsituation wusste oder hätte wissen müssen. Ist das Haustürgeschäft bewiesen, wird die Kenntnis der Bank vermutet und ihr das Haustürgeschäft zugerechnet.
Nach der Rechtsprechung des BGH muss die Haustürsituation darüber hinaus auch ursächlich (kausal) für den Vertragsabschluss gewesen sein. Dies ist grundsätzlich dann der Fall, wenn zwischen Erstansprache durch den Vermittler und dem Abschluss der Verträge ein Zeitraum von weniger als drei Wochen liegt. Insoweit wäre tatsächlich kein Beweisproblem gegeben.
Angenommen, diese Frist wäre überschritten, dann bliebe noch der zu führenden Beweis, daß die Haustürsituation jedenfalls mitursächlich für den Vertragsabschluß war. Dieser Beweis könnte einmal geführt werden durch den ehemaligen Vermittler oder auch den anwesenden Partner, der zuvor etwaige eigene Ansprüche abgetreten hat. Damit wäre der Widerruf wirksam möglich und der Vertrag müßte zurück abgewickelt werden. Hierauf hat der Rechtsanwalt auch hingewiesen.
Gleichzeitig hat der Anwalt darauf hingewiesen, daß das Angebot sehr gering ist. Auch der Hinweis auf das Kostenrisiko ist richtig und wichtig.
Ebenso sind die Folgen des Vergleichs ausdrücklich und deutlich erwähnt.
Was aus meiner Sicht fehlt, ist die Einschätzung der Beweislage und der Prozessaussichten. Hier wäre Ihre Scheidung womöglich anders ausgefallen, wenn die Beweislage als gut und die Prozessaussichten mit einer positiven Bewertung dargelegt worden wären. Da ich nicht alle Einzelheiten des Falles kenne, kann ich hier keine konkrete Beurteilung abgeben, allerdings gab es bereits vor Unterzeichnung des Vergleichs positive Urteile für Anleger in einer ähnlichen Situation. Beispiel:
Der Fall:
Die Rechtsnachfolgerin der Allgemeinen Privatkundenbank AG, die GE Money Bank, klagte nach einer auf Zahlungsverzug basierenden Kündigung des Darlehensvertrages gegen einen Anleger des Falk Fonds 75, der ein Darlehen zur Finanzierung eines Fondsanteils aufgenommen hatte, auf Rückzahlung der Darlehensvaluta nebst rückständiger Vertrags- und Verzugszinsen.
Die Vermittlung der Kapitalanlage erfolgte in einem ersten Hausbesuch am 6.12.2001, in einem weiteren Termin am 20.01.2002 gaben die Anleger eine Selbstauskunft und unterzeichneten einen Darlehensantrag. Der Darlehensvertrag wurde schließlich am 11.02.2002 unterzeichnet.
Der Fondsanleger verweigerte die Zahlung mit der Begründung, dass er den Darlehensvertrag wirksam widerrufen habe. Dieser sei in einer Haustürsituation abgeschlossen worden und zudem liege ein so genanntes verbundenes Geschäft (Fondsbeitritt und Finanzierung des Anteilserwerbs durch ein Darlehen stellen eine wirtschaftliche Einheit dar) vor.

Die Entscheidung:
Die OLG-Richter sahen bezüglich der Finanzierung des Fondsanteils einen wirksamen Widerruf nach dem Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften für gegeben an.
Im vorliegenden Fall war zwischen dem Vermittler der Anlage und dem Anleger vereinbart worden, dass der Beitritt nur wirksam werden soll, wenn der Anleger die Finanzierung auch tatsächlich bekommt.
Die Richter führten aus, dass sie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) folgten, der einen Widerruf regelmäßig für unwirksam hält, wenn zwischen dem Beitritt zum Fonds und dem Abschluss des Darlehensvertrages eine längere Zeit (mindestens drei Wochen) verstrichen ist und der Fondsbeitritt nicht widerrufen wurde. Der zu entscheidende Fall sei allerdings abweichend zu beurteilen, denn die Wirksamkeit des Beitritts war hier abhängig von der Erlangung eines entsprechenden Darlehens, im Sinne einer Bedingung. Auf Grund dieser Besonderheit hielt das OLG den Widerruf des Darlehensvertrages für wirksam, weil eine Bindungswirkung an den Beitritt wegen des Finanzierungsvorbehaltes noch nicht eingetreten sei.
Die Widerrufsfrist war in diesem Fall noch nicht abgelaufen, weil die Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag fehlerhaft war. Zwischen weiteren Hinweisen und Unterschriftszeilen war sie so platziert, dass der Darlehnsnehmer nicht hinreichend deutlich erkennen konnte.
Kurzum: Die Klage der Ge Money Bank war erfolglos ? der Anleger muss das Darlehen nicht zurückzahlen.

Oberlandesgericht Dresden, Urteil vom 25.04.2007, Az.: 12 U 2211/06 (rechtskräftig)

Ein anderer Fall wurde von dem OLG Celle am 07.05.2008 entschieden. In dem von den Richtern aus Celle entschiedenen Fall hatte sich der Kläger im Jahr 1999 bei einem Besuch eines Mitarbeiters des Allgemeinen Wirtschaftsdienstes (AWD) zu einer Beteiligung am Falk ? Fonds 68 überreden lassen. In diesem Zusammenhang schwatzte der Mitarbeiter des AWD dem Kläger nicht nur die hochriskante Fondsbeteiligung auf, sondern empfahl ihm hierzu noch, den Beitritt zu einem großen Teil mit einem Kredit zu finanzieren. Zu dem Besuch des Klägers kam es auf die Veranlassung des Beraters des AWD, der den Kläger schon seit längerem betreute.

Bekanntermaßen brach das die Falk - Gruppe umgebende Lügenkonstrukt zusammen. In diesem Zusammenhang glitt auch der von dem Kläger gezeichnete Falk ? Fonds 68 in die Insolvenz. Der Kläger widerrief im Jahr 2005 seine auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Willenserklärung und verlangte die Rückabwicklung des gesamten Vertragsverhältnisses. Das Oberlandesgericht hatte keine Bedenken, den Anleger vor der Bank zu schützen.

Die Richter sahen es als erwiesen an, dass der Beitritt und die Aufnahme eines Kredites nur deshalb erfolgt ist, weil der Kläger von einem Mitarbeiter des AWD zu Hause überrumpelt worden war. Hierzu führten sie aus, dass eine solche Überrumpelung auch grundsätzlich nicht dadurch ausgeschlossen wird, wenn der Kläger zuvor ein Interesse an einer allgemeinen Warenpräsentation äußert. Der Schutz vor speziellen Produkten gehe vor. Ebenfalls sahen es die Richter als erwiesen an, dass die BHW Bank bei der Finanzierung des Fondsbeitrittes sowohl mit der Falk ? Gruppe, als auch mit dem AWD zusammengearbeitet hat. (Hier hätte man sich dann das Urteil besorgen können und ggf. damit schon eine deutliche Beweiserleichterung gehabt.)Damit waren die wesentlichen Voraussetzungen für einen wirksamen Widerruf erfüllt.

Grundsätzlich muß der Anwalt nicht nur allgemein auf das Risiko hinweisen, sondern auf das etwa abschätzbare Ausmaß. Wenn man an diesem Punkt ansetzt, so könnte hier ggf. die Entscheidung für den Vergleich auf einer unzureichenden Aufklärung über Chancen und Risiken beruhen. Das hätte dann der Anwalt verschuldet und müßte für entstandenen Schaden haften. Haftet der Anwalt nicht freiwillig wäre wieder ein Prozess nötig und der wäre wirklich schwierig zu gewinnen, da der Beweis für eine andere Entscheidung bei richtiger Aufklärung schwierig ist, ebenso wie die Schadensberechnung. Hier wäre extrem sorgfältige Arbeit nötig, um das alles genau einzuschätzen und zu prüfen.

Sicher ist nur, daß eine konkrete Aufklärung über Vor- und Nachteile des Vergleichs fehlt, insofern als daß ein Prozessrisiko nur allgemein mit dem Kostenrisiko wenn man verliert, dargelegt ist.

Weiterhin wäre eventuell noch eine Prüfung dahingehend nötig, ob nicht auch Ansprüche gegen den Vermittler geltend gemacht werden können. Bei der Fondgesellschaft lohnt es sich nicht mehr, da dort nichts zu holen ist, d. h. selbst wenn man dort den Beitritt noch widerrufen könnte oder sonstige Schadensersatzansprüche geltend machte, wo kein Geld ist, ist Ihr Recht auch wertlos.. Zu fragen wäre, ob der Vermittler richtig aufgeklärt hat, insbesondere über das Risiko, da es kaum riskantere Anlageformen als Immobilienfonds gibt. Ein anderer denkbarer Fehler wäre, daß die Renditer der Anlage mit dem sogenannten internen Zinsfuß berechnet worden ist. Diese Methode gaukelt höhere Renditen vor, als tatsächlich zu erzielen sind und ist ohne genaue Erklärung jedenfalls unzulässig. Der Anlagevermittler muß die Anlage auf Plausibilität prüfen. In der Realität wird er es nicht tun, da er es nicht kann. Die interne Zinsfußmethode lernt man z. B. an Universitäten im Rahmen von betriebswirtschaftlichen Studien oder Bankkaufleute lernen das. Mitarbeiter von z. B. AWD lernen lediglich zu verkaufen.

Sie können also entweder prüfen , ob noch gegen den Anlagevermittler etwas unternommen werden kann oder, ob Ihr Fall sich über eine unzureichende Aufklärung durch den Anwalt lösen läßt. Dafür muß dann die "ganze" Geschichte nochmals neu geprüft werden, d. h. ob eine Klage erfolgversprechend gewesen wäre.

Daß die ursprüngliche Widerrufsbelehrung falsch war, hätte auf jeden Fall erkannt werden müssen.



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