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Vermieter leitet bezahlte Beiträge für die Heizung nicht an die Stadtwerke weiter - Wie ist gegen ihn vorzugehen?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 31.10.2009

Frage:

Ich habe einen Kosmetiksalon angemietet, jetzt wurde mir vor 3 Wochen die Heizung abgestellt, weil der Vermieter die von mir bezahlten Abschläge nicht an die Stadtwerke weiterleitet.

Um wieviel kann ich jetzt die Miete mindern?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in gebrauchsfreiem und makellosem Zustand zu übergeben und sie in diesem Zustand zu erhalten. Treten Mängel auf, sind diese grundsätzlich durch den Vermieter zu beseitigen.

Für die Zeit, in der der Mangel vorhanden ist, kann der Mieter gem. § 536 Abs. 1 BGB eine Mietminderung durchführen, die ggf. sogar zur vollständigen Nichtzahlung des Mietzinses führen kann. Dabei ist es egal, ob der Mangel schon zur Zeit der Überlassung bestand oder erst während der Mietzeit auftritt. Eine Minderung der Miete kommt allerdings dann nicht in Frage, wenn der Mieter die Mängel schon bei Unterzeichnung des Mietvertrages kannte oder der Mangel vom Mieter selbst verschuldet wurde. Dies kann in Ihrem Fall nicht angenommen werden, da Sie einerseits Ihrer Zahlungspflicht nachgekommen sind und andererseits darauf vertrauen durften, dass der Vermieter die Mittel zweckgebunden verwendet.

Auf Seiten des Vermieters kommt es dagegen nicht darauf an, ob dieser einen bestehenden Mietmangel verschuldet hat. Besteht ein Mangel an der Mietsache, für den der Mieter nichts kann, hat dieser das Recht zur Mietkürzung.

Das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung richtet sich nach dem vereinbarten Mietzweck. Es muss also festgestellt werden, welche Auswirkung der Mangel oder das Fehlen der zugesicherten Eigenschaft auf die Tauglichkeit der Mietsache zum bestimmungsgemäßen Gebrauch hat. In Ihrem Fall kommen neben der Mietminderung noch (verschuldensabhängige) Schadensersatzansprüche gem. § 536a BGB in Betracht. Denkbar wäre z.B. entgangener Gewinn, falls Sie ihren Betrieb nicht aufrechterhalten können.

Zwei Fälle sind bei der Mietminderung zu unterscheiden:

1. Ist die Tauglichkeit des Mietobjektes zum bestimmungsgemäßen Gebrauch nicht vorhanden, wird der Mieter von der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses ganz frei. Dies ist allerdings nur selten der Fall, wenn der Mieter die Mietsache überhaupt nicht nutzen kann. In Ihrem Fall wohl nur dann, wenn auch mit behelfsmäßiger anderweitiger Beheizung bei Minusgraden eine Nutzung ausgeschlossen ist.

2. Ist die Tauglichkeit des Mietobjekts nur teilweise nicht vorhanden, so ist die Minderungsquote entsprechend dem Grad der Tauglichkeitseinschränkung zu bestimmen. Unerheblich ist insoweit, ob der Mieter die Mietsache tatsächlich nutzen wollte oder zu nutzen versucht hat.

Folgende Minderungsquoten können bei ungenügender Beheizung als Richtwerte angesetzt werden:

Bis 30% bei einer Raumtemperatur von 15°,
bis 20% bei einer Raumtemperatur von 16 - 18°,
0 bis 50% bei Heizungsausfall außerhalb der Wintermonate,
75 bis 100% bei Heizungsausfall während der Wintermonate,
50 bis 70% bei Raumtemperaturen von 14 bis 15° im Winter und Ausfall der Warmwasserversorgung.



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