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Wirksamkeit eines zeitlich befristeten Kündigungsverzichts


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 29.10.2009

Frage:

Ich habe einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen. Der Mietvertrag enthält einen handgeschriebenen Zusatz " Beide Parteien verzichten innerhalb von 4 Jahren auf das Recht der ordentlichen Kündigung" Diesen Vertrag habe ich unterschrieben.
Ist dieser Zusatz rechtsverbindlich? Da ich geheiratet habe, ist die Wohnung zu klein geworden.
Kann ich die Wohnung fristgerecht mit 3 Monaten Kündigungsfrist kündigen?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Wirksamkeit eines zeitlich befristeten Kündigungsverzichts

Der einzelvertragliche, einseitige und befristete Verzicht des Wohnraummieters auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verstößt weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB (Eine zum Nachteil des Mieters von Abs. 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.) noch gegen § 575 Abs. 4 BGB (identische Regelung bei Zeitmietverträgen), vgl. BGH NJW 2006, 2696. Dies gilt auch für den formularmäßigen Mietverzicht, wenn er zusammen mit einer nach § 557 a BGB (Vereinbarung einer Staffelmiete) zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt, vgl. BGH NZM 2006, 256. Ein beiderseitiger formularmäßiger Ausschluss des Rechts auf ordentliche Kündigung ist demgemäß auch ohne Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung zulässig.

Er ist jedoch in Anlehnung an die Frist des § 557 a Abs. 3 (4 Jahre) dann gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, wenn seine Dauer mehr als 4 Jahre betragen soll, und zwar, soweit er formularmäßig festgelegt worden ist, wegen des Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion insgesamt, soweit eine Individualvereinbarung vorliegt nur insoweit, als seine Dauer den genannten 4Jahreszeitraum überschreitet.

Sie haben daher im Ergebnis keine rechtlich zwingende Möglichkeit, vorzeitig das Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung zu beenden. Der Vermieter ist nicht gezwungen, Sie aufgrund Ihrer familiären Veränderungen vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Genau wegen derartiger Veränderungen hat der Gesetzgeber in der Mietrechtsreform 2001 die Kündigungsfrist für den Mieter in § 573 c Abs. 1 S. 1 auf 3 Monate festgelegt, ohne dass der Mieter hierfür Gründe benötigt. Auf diese Möglichkeit haben Sie freiwillig verzichtet.

Hinweis: Sie sollten versuchen, einen Nachmieter zu finden und diesen dem Vermieter vorstellen. Allerdings ist der Vermieter nicht gezwungen, einen Nachmieter zu akzeptieren. Sollten Sie einen verständnisvollen Vermieter haben, entlässt er Sie unter Umständen freiwillig im Rahmen eines Aufhebungsvertrages vorzeitig aus dem Mietverhältnis. Sie sollten dies zumindest in Betracht ziehen.



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