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Zulässiger Umfang der Mietkaution und ein etwaiger Rückerstattungsanspruch zu viel entrichteter Mietkaution


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 27.10.2009

Frage:

Am 09.09.2009 bezog ich meine neue Wohnung, dessen Mietvertrag ab 01.09.2009 läuft. Mein Vermieter wollte, da ich bereits schon Mitte August 2009 die Schlüssel bekommen habe und durch ihn die Wohnung renoviert wurde die Kaution in einer Summe. Diese habe ich dann im August auf das Mieterkonto der Erbengemeinschaft überwiesen. Es ist das Konto wohin auch die monatliche Miete überwiesen wird.
Nach dem Umzugsstress führte ich nochmals mir meinen Mietvertrag zu Gemüte und urplötzlich stellte ich fest, dass ich einen Mietvertrag mit einer Kaution von zwei Warmmieten unterschieben hatte und diese auch überwiesen. Kaltmiete sind 500,00 Euro 70,00 Euro Betriebsausgaben, gesamt somit 1140,00 Euro.

Ist es erlaubt zwei Warmmieten zu nehmen? Mir ist nur bekannt, dass ein Vermieter bis zu drei Kaltmieten verlangen kann. Ist es möglich, die zu viel gezahlten 140,00 Euro mit der laufenden Miete zu verrechnen? Wenn nicht, wie komme ich sonst an die 140,00 Euro?
Des weiteren verlangte mein Vermieter keine Kopie meines Personalausweises und ich weiß bis heute nicht wie meine Kaution angelegt wurde. Was kann ich dagegen unternehmen? Es ist doch richtig, dass eine Kaution außerhalb des Vermögens in ein Sparbuch für den Mieter angelegt werden muss, oder?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung:

1. Zulässiger Umfang der Mietsicherheit (Mietkaution)
2. Erstattungsanspruch zu viel entrichteter Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses
3. Informationsrecht des Mieters über den Verbleib und die Anlage der Kaution

Zu 1.:
Nach § 551 Abs. 1 BGB ist die Höhe der Sicherheitsleistung auf das dreifache der Monatsmiete beschränkt, erhöht um die Erträge (Zinsen) während der Festlegung der Kaution (§ 551 Abs. 3 S. 4 BGB). Zur Berechnung der Sicherheitsleistung kommt es nur auf die zum Zeitpunkt der Kautionsabrede vereinbarte monatliche Grundmiete an. Nebenkosten sind nur heraus zu rechnen, wenn über sie gesondert abgerechnet wird. Im Falle einer Inklusivmiete gilt dies nicht, so dass die Betriebskosten nicht heraus zu rechnen sind und der gesamte Mietbetrag zur Berechnung der Kaution zugrunde zu legen ist.

Auf die Erbringung der Mietkaution in einer Zahlung und vor Beginn des Mietverhältnisses hätten Sie sich nicht einlassen müssen. Gem. § 551 Abs. 2 BGB ist der Mieter berechtigt die Kaution in 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen zu zahlen. Dabei ist die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Zu 2.:
Auch wenn Sie entgegen Ihrer Verpflichtung zwei Monatswarmmieten als Kaution gezahlt haben, ist die Höchstgrenze des § 551 Abs. 1 nicht überschritten, da die zwei Monatswarmmieten die dreifache Monatskaltmiete nicht übersteigen dürfte.

Wäre dies der Fall, könnte der Mieter den überschießenden Betrag vom Vermieter nach § 812 BGB wegen ungerechtfertigter Bereicherung heraus verlangen oder gegen Ansprüche des Vermieters aufrechnen, vgl. BGH Z 107, 210.

Zu 3.:
Der Mieter hat gegen den Vermieter einen auf klageweise durchsetzbaren Anspruch auf Nachweis der gesetzeskonformen Anlage, vgl. LG Düsseldorf WuM 1993, 400. Hierzu steht ihm ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zu (§ 666 BGB), der auch die Angabe der Kontonummer und der Kündigungsfrist beinhaltet, vgl. AG Frankfurt NZM 2001, 808. Bis zur Pflichterfüllung durch den Vermieter kann der Mieter die Miete bis zur Höhe der vereinbarten Sicherheitsleistung gem. § 273 BGB zurückhalten. Hat der Mieter die Sicherheit in Raten zu leisten, steht ihm solange das Zurückbehaltungsrecht an den weiteren Raten zu, bis der Vermieter die Erfüllung der gesetzeskonformen Anlage nachweist, vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2. Auflage 2008, § 551 Rn. 34.



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