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Müssen bei Beendigung eines Mietverhältnisses und dem damit verbundenen Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen werden?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 20.10.2009

Frage:

Mein Mietverhältnis begann am 10. Mai 2003 und wurde von mir fristgerecht gekündigt zum 30.11.2009. Während des Mietverhältnisses habe ich keine Schönheitsreparaturen vorgenommen, weil dies aus meiner Sicht nicht notwendig waren.

Aufgrund gesetzlicher Änderungen betreffend Schönheitsreparaturen/Renovierung bei Auszug habe ich folgende Fragen:

1. Muss ich beim Auszug Schönheitsreparaturen gemäß §16. 4.a) durchführen?
2. Wenn ich Schönheitsreparaturen durchführen muss
a) Zu welchen Tätigkeiten bin ich verpflichtet?
b) Sind alle Räume davon betroffen oder reicht z.B. das Streichen der Küche?
3. Muss ich die Wohnung wie unter 4b) beschrieben beim Auszug in einem fachgerecht renovierten Zustand übergeben?

Zugrunde liegen folgende Auszüge aus meinem Mietvertrag:

§ 16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
.
4.a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen ? der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen.
Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette ? 3 Jahre
Bei allen übrigen Räumen ? 5 Jahre

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach §16 Ziff.4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renovierten Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Fristen ? zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ? durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerläßlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadensersatz.

§21 Beendigung des Mietverhältnisses
1. Der Mieter hat die Mietsache unabhängig von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in sauberem Zustand zurückzugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter die Mietsache auf dessen Kosten reinigen lassen.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Die Beantwortung Ihrer Fragen richtet sich danach, ob und inwieweit die Klauseln in Ihrem Mietvertrag einer Überprüfung standhalten.

Mieter können nicht mit einer Klausel im Mietvertrag zu einer Renovierung beim Auszug verpflichtet werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe erklärte in seinem Urteil vom 12. September 2007 Az: VIII ZR 316/06 die Pflicht der Mieter zu einer Endrenovierung für unwirksam. Die Klausel stelle auch dann eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, wenn er während der Wohnzeit keine laufenden Schönheitsreparaturen durchführen müsse. Die Bundesrichter beanstandeten, dass die Endrenovierung unabhängig vom Abnutzungsgrad der Wohnung gelte. Im Mietvertrag stand, dass der Mieter die Wohnung bei Auszug fachgerecht renoviert zurückgeben müsse. Dies entspricht der Regelung in Ihrem Mietvertrag unter § 16. 4. c).

Das zuvor angerufenen Amtsgericht und das Landgericht (Berufungsgericht) hielten die Klausel für gültig und wiesen die Klage des Mieters ab. Das Landgericht war der Ansicht, die Endrenovierungspflicht sei eindeutig so zu verstehen, dass nur Räume mit deutlichen Wohnspuren beim Auszug renoviert werden müssten.

Dem widersprach der BGH. Auf die Revision des Mieters stellte er fest, die Klausel sei vom durchschnittlichen Mieter eher so verstehen, dass die Wohnung beim Auszug auf jeden Fall frisch renoviert übergeben werden müsse oder jedenfalls keine Wohnspuren zeigen dürfe. Das benachteilige den Mieter unangemessen.

Bereits in der Vergangenheit hatte der BGH entschieden, dass eine Pflicht zur Endrenovierung unwirksam ist, wenn sie unabhängig davon bestehe, wann die letzte Schönheitsreparatur gemacht wurde. Das gelte auch, wenn er keine Pflicht zu laufenden Schönheitsreparaturen habe. Denn die isolierte Endrenovierungspflicht verpflichte den Mieter auch dann, wenn er nur kurz in der Wohnung wohnte oder freiwillig Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte. Auf die unter diesem Gesichtspunkt ggf. noch wirksame Klausel in § 16 4. b) Ihres Mietvertrages kommt es insoweit nicht mehr an, da sie im Widerspruch zu 4. c) steht und widersprüchliche Klauseln zu deren Unwirksamkeit führen.

Ähnliches gilt für die Klausel 4. a) Ihres Mietvertrages. Dort ist zunächst im ersten Teil eine zulässige weiche Klausel zu finden, soweit dort die Renovierung zu erfolgen hat, ?wenn erforderlich?. Hier wird in zulässiger Weise auf den Zustand der Räume abgestellt und die Pflicht zur Renovierung von dessen Erforderlichkeit abhängig gemacht und nicht, in unzulässiger Weise allein nach dem Kalender (starr). Allerdings folgt im zweiten Teil des Satzes wieder eine starre Regelung: mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge...

Damit widerspricht sich die Regelung innerhalb eines einzigen Satzes und ist deshalb insgesamt unwirksam.

Mit dem jetzigen Urteil hat der Mietsenat des BGH seine Rechtsprechung fortgeschrieben, wonach Schönheitsreparaturpflichten nicht nach starren Fristen verlangt werden können, sondern nur entsprechend dem tatsächlichen Renovierungsbedarf.

Die Unwirksamkeit der Klauseln bezieht sich jedoch nur auf die Schönheitsreparaturen. Davon zu unterscheiden sind Veränderungen der Mietsache sowie Schäden. Diese sind stets vom Mieter zu beseitigen. Dazu gehören insbesondere Dübellöcher, Abplatzungen in Badewanne oder Waschbecken sowie ggf. Brandlöcher im Fußboden (häufig bei Rauchern).

Die Klausel in § 21 des Mietvertrages begegnet keinen Bedenken und ist damit wirksam. Sie haben die Wohnung daher in dem dort beschriebenen Umfang und Zustand zurückzugeben.



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