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Mietrückständen folgt fristlose Kündigung - Kann die Kündigung im Fall der Schuldenbegleichung zurückgezogen werden?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Andrea Fey
Stand: 20.10.2009

Frage:

Ich habe ein Gewerbe (Restaurant und war mit der Miete 3 Monate im Rückstand. Darauf folgte die fristlose Kündigung binnen zwei Wochen. Eine Woche später, nachdem ich die Kündigung erhielt, konnte ich den gesamten Mietrückstand begleichen. Meine Frage ist: kann ich mein Restaurant weiter betreiben, verpachten oder gar verkaufen, was mir vorher auch möglich war? Kann der Vermieter die fristlose Kündigung aufrecht erhalten oder ist das vorherige Mietverhältnis wieder hergestellt?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit den Folgen der fristlosen Kündigung Ihres gewerblichen Mietvertrages Stellung.


1.Kann der Vermieter die fristlose Kündigung aufrecht erhalten oder ist das vorherige Mietverhältnis wieder hergestellt?

Da es sich nicht um einen Wohnraummietvertrag handelt, kann der Vermieter die fristlose Kündigung leider aufrecht erhalten. Denn bei Zahlungsverzug mit 2 Mieten liegt der hierzu erforderliche wichtige Grund gem. § 543 BGB vor.

Lediglich für Wohnraummietverhältnisse bestimmt § 569 Abs. 3 BGB, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird.

Diese Regelung gilt aber ausdrücklich gem. § 578 BGB nicht für gewerblich genutzte Räume. Vielmehr bleibt in diesem Fall auch nach Zahlung die fristlose Kündigung wirksam, so dass Sie grds. zur Räumung verpflichtet sind, sofern der Vermieter die Kündigung nicht ausdrücklich zurücknimmt.


2. Meine frage ist kann ich mein Restaurant weiter betreiben,verpachten oder gar verkaufen was mir vorher auch möglich war ?

Nein. Aus den o.g. Gründen, nämlich Wirksamkeit der Kündigung zu sofort, folgt, dass Sie nicht mehr berechtigt sind, das Restaurant weiter zu betreiben oder zu verpachten. Lediglich die Einrichtungsgegenstände u.ä. können Sie selbstverständlich verkaufen.

Evtl. ist aber der Vermieter interessiert, dass Sie das Restaurant inkl. Gästestamm verkaufen und den Käufer quasi als Nachmieter in den Mietvertrag eintreten lassen, da er hierdurch ohne Verzögerung einen Nachmieter erhalten würde. Hierzu wäre allerdings eine Absprache zwischen Ihnen, dem Vermieter und einem etwaigen Nachmieter erforderlich.



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