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Die Problematik eines geschlossenen Immobilienfonds und etwaige Ansprüche gegen die Vermögensberaterin


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Mandy Turowski
Stand: 19.10.2009

Frage:

im Jahr 2002 haben mein Mann und ich Beteiligungen an einem geschlossenen Immobilien-Fonds gekauft. Der Kaufpreis wurde über ein Darlehen finanziert. Die Darlehensraten sollten von den Ausschüttungen bezahlt werden. Der Restbetrag aus einer Lebensversicherung, die im Jahr 2024 abläuft.

Nun ist folgendes eingetreten: Der Fonds schüttet nichts mehr aus, die Darlehensraten müssen also aus unserem Privatvermögen aufgebracht werden. Daher möchten wir die Beteiligungen möglichst schnell loswerden, damit aus dem Verkaufserlös (der wahrscheinlich bei ca. 30 % des Nennwertes liegt) wenigstens ein Teil des Darlehens getilgt werden kann.

Meine Frage: Können wir noch Ansprüche an unsere damalige Vermögensberaterin stellen? Wir legen unser Geld normalerweise sehr konservativ an. Meine Rückfragen nach dem Lesen des Prospektes (Totalverlust) hatte die Beraterin abgetan.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Die Problematik der geschlossenen Immobilienfonds ist hier bekannt. Ein Vorgehen gegen Ihre damalige Vermögensberaterin sehe ich jedoch als nicht erfolgsversprechend, oder zumindest sehr schwierig an.

Schadensersatzansprüche können, auch gegen Ihre Vermögensberaterin aus dem Beratergeschäft, innerhalb der Verjährung geltend gemacht werden. Die gesetzlichen Vorschriften zur Verjährung finden Sie in den §§ 195 ff.BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Dort gelten insbesondere die §§ 195, 199 BGB. In Ihrem Fall gilt die 10 Jahresfrist. Diese würde bestehen. Sie schildern, dass Sie sonst eher konservative, folglich nicht zum Risiko bereite Anleger sind. Wusste die Vermögensberaterin das?

In der Regel müssen Berater ein sog. Beratungsprotokoll erstellen, indem Sie Ihnen nachweisen können, Sie sie auf alle Risiken des Anlageprojektes hingewiesen haben. Sollten ein derartige nicht vorliegen, haben Sie einen Pluspunkt. Des weiteren müssen Kunden im Anlagebreich in Risikogruppen eingeteilt werden. Konservative Anleger, wie Sie, haben eine geringe Risikobereitschaft und fallen damit in eine geringe Risikogruppe, auch das muss im Beratungsprotokoll vermerkt werden. Sie müssten damit gesondert auf das erhöhte Risiko im Bereich der geschlossenen Immobilienfonds hingewiesen worden sein.
Ich rate dazu dieses Protokoll bei der damaligen Beraterin abzufordern, wenn Sie nicht bereits eine Kopie dessen erhalten haben.
Beweise dazu zu erheben ist in den meisten Fällen sehr schwierig und auch mit erheblichen Kosten verbunden, derartige Haftungsfälle vor Gericht zu bringen.

Die Darlehensverträge mit den Banken sind in der Regel auch mit einer sofortigen Unterwerfung in eine Zwangsvollstreckung verbunden, weshalb ich nicht dazuraten kann, einfach die Zahlung der Raten einzustellen, so dass die Bank das Darlehen kündigen müsste. Anders wäre dies, wenn die Zwangsvollstreckungsklausel fehlt. Dann rate ich dazu einfach nicht weiter zu zahlen.

Zum Thema Schrottimmobilien und geschlossenen Immobilienfonds sind aber bereits seit 2004 mehrere Grundsatzurteile, sogar durch den BGH, gefällt worden, in denen die Banken, die mit diesem Geschäft eng zusammenhängen, sich nicht ganz aus der Haftung nehmen können, in dem sie sagen, sie hatten keine Ahnung von dem Betrug, da sie nur die Finanzierung dessen durchführten. In den Urteilen wurden alle dazu verurteilt entweder auf Teile des Darlehens zu verzichten, die Zinsen zu senken o.ä.

Hier dazu einige Urteile :
EuGH vom 12. Dezember 2001 - Rs. C-481/99, NJW 2002, 281
Vorlagebeschluss des OLG Bremen vom 27. Mai 2004 ? 2 U 20/02, NJW 2004, 2238
BGH vom 14. Juni 2004 - II ZR 395/01, NJW 2004, 2731
LG München I, Urteil vom 31. Januar 2006, Az.: 28 O 19301/02; LG München I vom 17.02.2006
EuGH, Urteil v 25.10.2005, C 350/03, "Schulte ./. Badenia"
EuGH, Urteil v 25.10.2005, C 229/04, " Crailsheimer Volksbank"
Urteil des OLG Bremen 2. März 2006 zur Umsetzung der Vorgaben des EuGH
BGH XI RZ 255/04 vom 14.Februar 2006
Urteile des XI. Zivilsenates vom 25.04.06, s. dazu die Pressemitteilung Nr. 62/2006
BGH, Urteil vom 25.04.2006 - XI ZR 193/04
BGH, Urteil vom 16.05.2006, XI ZR 6/04, [3] siehe dazu die Pressemitteilung Nr. 77/2006
OLG Karlsruhe, Urteile vom 21.06.2006, 15 U 50/02 und 15 U 64/04, Vgl. Pressemitteilung vom 14.07.2006, Der Volltext der Entscheidungen ist am Ende der Pressemitteilung abrufbar
Pressemitteilung des BGH zum Urteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04

Setzen Sie sich notfalls mit Ihrer Bank in Verbindung. Ich wünsche viel Erfolg beim Verhandeln.



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