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Besichtigungsrecht des Vermieters zwecks Weitervermietung nach Beendigung des Mietverhältnisses


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 17.10.2009

Frage:

Ich habe eine sehr schwierige Mieterin. Ich möchte gern die Wohnung besichtigen (ist ca. 90 km von meinem Wohnort entfernt). Die Mieterin ist der Ansicht, dass sie einen Besichtigungstermin an einem Samstag nicht dulden muss. Stimmt das?

Ich möchte die Wohnung verkaufen und im Internet anbieten. Dazu würde ich gern Innenaufnahmen machen. Die Mieterin ist der Ansicht, dass sie das nicht dulden muss. Sie bezieht sich dazu auf ein Urteil des AG Hamburg vom 21.09.92, AZ : 43 BC 1717/91 Ist es richtig, dass ich keine Innenaufnahmen anfertigen darf?

Die Kaltmiete beträgt 690 Euro. Zur Zeit bestehen Mietrückstände in Höhe von 1178 Euro. Ein Grund für die Zurückbehaltung der Zahlung wird nicht genannt, es werden nur pauschal Mängel aufgeführt, die Folge eines von der Mieterin verursachten Wasserschadens sind. Dass die Mieterin bzw. eine Person aus ihrer Familie diesen Wasserschaden verursacht wurde vom Gericht am 10.12.08 festgestellt. Es ist zu erwarten, dass die Mietrückstände im nächsten Monat mehr als zwei Kaltmieten betragen werden. Stimmt es, dass ich eine Räumungsklage einreichen kann, wenn die Mietrückstände zwei Monatsmieten überschreiten? Was passiert, wenn die Mieterin die ausstehende Zahlung leistet, sobald ihr die Klage zugestellt wurde? Muss ich sie dann weiter in meiner Wohnung wohnen lassen und die entstandenen Kosten für die Klage tragen?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung:

1. Besichtigungsrecht des Vermieters zwecks Weitervermietung nach Beendigung des Mietverhältnisses
2. Recht zur Mietminderung bei selbstverschuldetem Minderungsgrund
3. Außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses bei Zahlungsverzug
4. Kostentragungspflicht einer Räumungsklage nach Erledigung durch Zahlung der Rückstände

Zu 1.:
Was die Besichtigung der Wohnung durch Sie und etwaige Interessenten zur Nachvermietung angeht, schauen Sie bitte zunächst in Ihren Mietvertrag. Regelmäßig finden sich dort Vereinbarungen hierüber. Sofern keine konkreten Regelungen getroffen wurden, sind die durch die Rechtsprechung geregelten Grenzen zu berücksichtigen. Danach hat die Mieterin Besichtigungen zwar grundsätzlich zu dulden, nicht jedoch nach einseitiger Terminsbestimmung durch den Vermieter. Die Mieterin hat hier das Recht, selbst Termine zur Besichtigung vorzuschlagen. In diesem Falle hat sich der Vermieter nach den vorgegebenen Terminen zu richten. Andererseits kann auch der Vermieter Termine vorschlagen, wobei Ausweichtermine benannt werden müssen. Termine zu Unzeiten (z. B. an Feiertagen oder nach 20:00 Uhr) muss die Mieterin nicht akzeptieren. Ist ein Termin fest vereinbart worden, hat sich die Mieterin an diesen zu halten und den Zutritt nicht nur dem Vermieter bzw. der Vermieterin, sondern auch dem Interessenten zu gewähren. Insoweit ist ein Einblick in ihre Privatsphäre unausweichlich.

Allerdings gilt dies nicht für Fotografien, da die Verwendung und Weitergabe an einen unbekannten Kreis für die Mieterin unkontrollierbar sind. Es ist nachvollziehbar, dass niemand einer ungewissen Anzahl von Personen einen Einblick in seine persönliche Privatsphäre gewähren möchte.

Zu 2.:
Besteht an der Mietsache während der Mietzeit ein Mangel, so kann der Mieter gem. § 535 Abs. 1 BGB die Miete mindern. Auf ein Verschulden des Vermieters für den Eintritt des Mangels kommt es insoweit nicht an. Wohl aber ist eine Minderung der Miete ausgeschlossen, wenn und soweit der Mieter den Mangel selbst zu vertreten hat, vgl. Erman/Jendrek BGB 12. Auflage 2008 § 536 Rn. 23. Da Ihre Mieterin den Wasserschaden selbst verursacht hat, dürfte ihre Mietminderung unzulässig sein mit der Folge, dass sie in Höhe dieser Minderung in Mietrückstand gerät.

Zu 3.:
Gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund kündigen, wenn die Mietrückstände 2 Monatsmieten übersteigen. Zutreffend gehen Sie davon aus, dass Sie für diesen Fall eine Räumungsklage erheben können. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass Sie das Mietverhältnis vorher aus den genannten Gründen, d. h. wegen der Mietrückstände fristlos kündigen. Ferner müssen Sie der Mieterin eine angemessene Räumungsfrist gewähren. Erst nach fruchtlosen Fristablauf ist eine Räumungsklage zulässig. Dabei ist allerdings die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zu beachten. Danach wird eine Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird. Insoweit steht der Mieterin eine Art Rettungsanker zur Verfügung.

Zu 4.:
Befriedigt der Mieter den Vermieter nach Rechtshängigkeit, aber vor Ablauf der 2monatigen Schonfrist, so hat der Räumungsprozess seine Erledigung gefunden. Er ist in der Hauptsache für erledigt zu erklären; die Kosten der bis zur Befriedigung begründet gewesenen Klage sind bei übereinstimmender Erledigungserklärung gem. § 91 a ZPO dem Mieter aufzuerlegen, vgl. LG Kassel NJW-RR 1987, 788.

Bei Vorliegen der obigen Voraussetzungen können Sie also ohne weiteres für Ihre Räumungsklage einen Rechtsanwalt beauftragen. Die Kosten des Rechtsstreits hat dann die Mieterin zu tragen, denn sie allein hat Anlass zur fristlosen Kündigung und der anschließenden Räumungsklage gegeben.




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