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Mietrückstände einer Hartz IV Empfängerin - Sollte zur Forderungseintreibung ein Anwalt hinzugezogen werden?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Petra Nieweg
Stand: 13.10.2009

Frage:

Ich besitze eine Eigentumswohnung und meine ehemalige Mieterin schuldet mir noch Nebenkosten aus der Abrechnung des Jahres 2008 in Höhe von 254 Euro. Auf meine schriftlichen Aufforderungen und Mahnungen erfolgt keine Reaktion, auch telefonisch ist sie nicht zu erreichen. Ich warte seit 4 Monaten auf mein Geld. Soll ich einen Anwalt beauftragen und kann ich die Kosten zurückfordern? Sie bezieht nach meinem letzten Kenntnisstand Hartz 4, da die Miete immer vom Arbeitsamt erstattet wurde.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

zunächst einmal ist es im Grunde schon eigenartig, dass die ehemalige Mieterin nicht reagiert. Wenn sie Hartz IV bezieht, dann muss sie die Nebenkostenabrechnung lediglich der Behörde vorlegen und in der Regel werden die Kosten dann auch erstattet.
Wenn Sie nicht auf den Kosten sitzenbleiben wollen, dass ist es natürlich ratsam nun weitere Schritte einzuleiten. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten, zunächst natürlich die Beauftragung eines Anwalts. Dessen Kosten können grundsätzlich als Schadensersatz dann von der ehemaligen Mieterin gefordert werden, wenn sie sich mit dem Ausgleich der der Nebenkostenabrechnung bei Erteilung des Auftrags an den Anwalt in Verzug befand. Verzug tritt dann ein, wenn der Schuldner - je nach Fallgestaltung - zum vereinbarten Termin, 30 Tage nach Rechnungszugang oder auf eine Mahnung des Gläubigers hin nicht leistet. Geregelt ist der Verzug in § 286 BGB. Dieser lautet:

§ 286 BGB
Verzug des Schuldners
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
1. für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2. der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3. der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4. aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

Bezieht die ehemalige Mieterin aber immer noch Hartz IV, dann hilft Ihnen Ihr Recht, die Anwaltskosten erstattet zu verlangen leider wenig, da die Mieterin wohl nichts haben wird. Um überhaupt bei ihr pfänden zu können, bedarf es dann ohnehin eines sogenannten Titels, d. h. entweder eines Vollstreckungsbescheids über das gerichtliche Mahnverfahren oder eines Urteils über ein normales Gerichtsverfahren.
Kostengünstiger und auch ohne vorherige Beauftragung eines Anwalts möglich ist das gerichtliche Mahnverfahren. Hier sollten Sie mit 23,00 € für das Mahnverfahren und 15,00 € für den Erlass des Vollstreckungsbescheids hinkommen. Das ist günstiger als die Beauftragung eines Anwalts, welcher dann für die außergerichtliche Zahlungsaufforderung und das gerichtliche Mahn- und Vollstreckungsbescheidverfahren ein Honorar bekommen würde.
Das Verhalten der Mieterin deutet darauf hin, dass sie wahrscheinlich keinen Widerspruch gegen Mahn- und Vollstreckungsbescheid einlegen würde. Haben Sie dann einen Vollstreckungsbescheid in Händen, können Sie zum einen einen Gerichtsvollzieher beauftragen, zum anderen aber evt. auch die Ansprüche der Mieterin auf Übernahme der Kosten durch die Arge für sich pfänden und somit dann das Geld von der Arge bekommen.
Ob es bei Ihnen ein zentrales Mahngericht gibt und wie dann das Verfahren abläuft, können Sie unter www.mahngerichte.de erfahren. Normalerweise hilft auch das örtliche Amtsgericht weiter.
Sie haben also die Wahl, ob Sie selbst weiter vorgehen oder ob Sie einen Anwalt beauftragen wollen. Die Kosten müssen in allen Fällen im Prinzip von der ehemaligen Mieterin übernommen werden. Allerdings sind Sie erstmals in der Pflicht, diese zu verauslagen.
Der gerichtliche Titel hat übrigens auch den Vorteil, dass der Anspruch von Ihnen nicht verjähren kann bzw. dies erst nach 30 Jahren der Fall ist und die Schulden der Mieterin im Zweifel auch an ihre Erben übergehen.



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