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Wasserschaden in einer Wohnung - Wie hoch ist die Mietminderung und ist diese bei der Warm- oder Kaltmiete enthalten?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 13.10.2009

Frage:

In meiner Wohnung ist ein größerer Wasserschaden mit Deckeneinbruch entstanden. Diesen habe ich dem Vermieter selbstverständlich schriftlich mitgeteilt und gleichzeitig angekündigt, dass ich die Miete mindern werde (noch ohne Höhe). Vermieter kümmert sich auch - Schlafzimmer ist aber aktuell nicht nutzbar (bei einer nur 2-Zimmer-Whg. mit offener Küche) - und das voraussichtlich den ganzen Monat nicht.

Meine Frage: um wie viel kann ich die Miete mindern und bezieht sich das dann auf die Warm- oder die Kaltmiete?

Schaden am 30.09.2009:
Wasserleitungsschaden in der Decke - Lehm-/Holzdecke (Altbau) saugt sich voll - wenige Minuten nach dem ersten Tropfen kommt dann auch schon die komplette Schlafzimmerdecke runter - inklusive Rigipsplatten (Decke war damit abgehängt) - Schlafzimmer voll Schlamm und Wasser.

Folge:
Boden inklusive Laminat wurde entfernt / Decken-Platten wurden im Schlafzimmer entfernt / seit knapp zwei Wochen zwei Trockungsgeräte im Dauerbetrieb / neuer Laminatboden muss nach Trocknung wieder verlegt werden / Decke wird neu gemacht und verputzt / Wände und Decke müssen gestrichen werden (sprich: es wird wohl noch etwas dauern)

aktuelle Wohnsituation für mich:
- Schlafen muss ich im Wohnzimmer, zwischen all den Kisten und Gegenständen die ebenfalls hier zwischengelagert werden müssen
- Lärmbelästigung durch Trockungsgeräte
- Geruchsbelästigung durch noch feuchte Lehm-/Holzdecke
- Handwerker brauchen Zugang, um Schäden zu beheben (arbeite selbst im Schichtdienst)
- Großteil der Wohnung ist mit Baustellenfließ ausgelegt (um Laminat im restlichen Wohnbereich zu schützen, aber die Wohnsituation verbessert auch das nicht gerade)
es gibt außer dem Schlafzimmer und Bad keinen weiteren abgeschlossenen Raum (offene Räume, offene Küche, kein Flur) - d.h. wenn ich die Wohnung betrete, stehe ich gefühlt direkt auf der aktuell etwas chaotischen Baustelle

Gesamtgröße der Wohnung: 65 qm
Schlafzimmer ca. 11 qm
ich sehe meine Wohnsituation aber eben um mehr als 11 qm (oder ein Sechstel) eingeschränkt

Warmmiete 503 Euro
Kaltmiete 369 Euro

Ich wäre froh, wenn Sie mir sagen könnten um welchen Betrag/Prozensatz ich die Miete kürzen kann.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung:

1. Mietminderung nach Wasserschaden
2. Minderung von Warm- oder Kaltmiete?

zu 1.:
Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715.

Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Der Mieter muss sich deshalb auch nicht auf die Minderung berufen. Der Mieter hat dem Vermieter lediglich den Mietmangel anzuzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB), da er andernfalls Gefahr läuft, mit der Minderung ausgeschlossen zu werden, vgl. § 536 c Abs. 2 BGB. Die Minderungsabsicht muss der Mieter nicht mitteilen. Eine entgegenstehende Vereinbarung ist bei einem Wohnraummietverhältnis unwirksam. Bei der Mietminderung handelt es sich um eine rechtsverpflichtende Einwendung, die der Mieter dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete entgegenhalten kann. Sie bewirkt kraft Gesetzes eine Änderung der Vertragspflicht des Mieters. Für die Minderung ist es deshalb auch gleichgültig, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, diesen überhaupt beseitigen kann, oder die Ursache überhaupt in seinem Einflussbereich liegt. Es ist für Ihren Anspruch auf Mietminderung unerheblich, wer den Wasserrohrbruch verursacht und zu verantworten hat.

Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre ausführliche Schilderung gibt insoweit durchaus Anhaltspunkte her. Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB § 536 Rn 41.

Ihre Schilderung erweckt den Eindruck, dass die Wohnung kaum noch zu benutzen ist. Hier erscheint eine Minderung weit über das normale und übliche Maß hinaus gerechtfertigt zu sein. Sind lediglich einzelne Bereiche der Wohnung oder einzelne Räume betroffen, so bewegen sich die Minderungsansprüche in aller Regel zwischen 10 und 30%. In Ihrem Fall scheinen jedoch 60 bis 80% durchaus vertretbar.

Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.

Die Mietminderung sollte in dem Maße verringert werden, wie die Gebrauchstauglichkeit wieder hergestellt ist.

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