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Wegfall der Maklerprovision wegen Verflechtung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 05.10.2009

Frage:

Meine Freundin bewohnt eine 2-Raum Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das von einer Hausverwaltungsgesellschaft mbH verwaltet wird. Im selbigen Haus wird eine 3-Raum Wohnung frei erfährt sie von den dort arbeitenden Handwerkern. Wir befragten die Hausverwaltung, die uns das bestätigte.

Bei Interesse sollen wir uns bei der Immobilienberatung bewerben, das wir dann auch schleunigst taten. Bei der Frage: "Müssen wir denn nun doch Provision bezahlen, obwohl wir im selben Haus und bei dem gleichen Unternehmen die neue Wohnung beziehen?", auf jeden Fall und bekamen dann die Rechnung.

Noch vor dem Umzug sah ich im im Fernsehen eine Sendung über Fragen vom Mietrecht.
Dort meinte ein Rechtsanwalt vom Mieter-Verein, wenn zwischen der Fa. die die Wohnung besitzt oder verwaltet und der Fa. die sie anbietet, wirtschaftliche Verflechtungen bestehen, darf keine Courtage erhoben werden.

Die beiden Firmen sind ein Unternehmen der Verwaltungsgesellschaft mbHG und benutzen auch das gleiche Firmenlogo. Der Mietvertrag wurde gleich bei der Immobilien Firma geschrieben und unterzeichnet. Darf in diesem Fall Provision erhoben werden? Wenn nein, dürfen wir diese zurück fordern?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Wegfall der Maklerprovision wegen Verflechtung

Gem. § 2 Abs.1 WoVermittG (Wohnungsvermittlungsgesetz) entsteht der Provisionsanspruch für die Vermittlung oder der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume dem Wohnungsvermittler nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Nach Ihrer Schilderung liegt bereits diese Voraussetzung nicht vor. Durch die Mitteilung der Handwerker hatten Sie bereits Vorkenntnis, so dass danach ein Provisionsanspruch grundsätzlich nicht mehr entstehen kann.

Selbst wenn ein solcher Anspruch jedoch entstanden wäre, könnte er gem. § 2 Abs. 2 WoVermittG entfallen sein. Gem. Nr. 3 steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. In der Rechtssprechung ist seit langem anerkannt, dass dem Makler kein Vergütungsanspruch zusteht, wenn durch seine Tätigkeit ein Hauptvertrag mit einer Person zustande kommt, mit der dieser gesellschaftsrechtlich oder auf sonstige Weise verflochten ist, vgl. BGH NJW 1998, 1562. Ein Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision besteht nicht, wenn der Makler an dem nachgewiesenen oder vermittelten Geschäft auf Seiten des Vertragsgegners allein steht oder an der juristischen Person oder Personenvereinigung, die den Vertragsgegner bildet, in einem wirtschaftlich nicht unerheblichen Maße beteiligt ist. Es fehlt dann an dem für den Maklervertrag typischen Dreipersonenverhältnis. Falls also beide, Vermieter/Eigentümer und Makler so eng verflochten sind, dass beide vom wirtschaftlichen Standpunkt aus als identisch anzusehen sind, entfällt ein Provisionsanspruch.

Fraglich ist die Verbindung der Immobilienberatung Gabler mit dem Vermieter. Dies ist aus den mir überlassenen Unterlagen eindeutig nicht zu erkennen.

Allerdings kommt es auf Vorstehendes nicht mehr an, wenn Frau Huber ein Wohnungsangebot/Nachweisbestätigung unterzeichnet hat, wie seinerzeit im Jahre 2007. Es ist zumindest zu vermuten, dass eine solche Nachweisbestätigung wiederum unterzeichnet wurde und noch in den Unterlagen vorhanden ist. Sollte sich dies bestätigen, handelt es sich um ein selbständiges Provisionsversprechen mit der Folge, dass die Provision dennoch entstanden ist. Ein selbständiges Provisionsversprechen sollte schon nach der älteren Rechtssprechung zu bejahen sein, wenn der Auftraggeber zweifelsfrei um die Verflechtung zwischen dem Maklerunternehmen und dem Geschäftspartner weiß oder wenn der Interessent vor die Alternative gestellt wird, entweder eine Provision zuzusagen oder vom Geschäft Abstand zu nehmen, vgl. BGH NJW 1991, 168.

In seiner neuerlichen Entscheidung vom 06.02.2003 führt der BGH (BGH NZM 2003, 284) aus: Der das Schuldrecht beherrschende Grundsatz der Vertragsfreiheit erlaubt es den Parteien eines Maklervertrages, eine Provision auch für den Fall zu vereinbaren, dass zwischen dem Makler und dem Verkäufer eine provisionshindernde Verflechtung besteht. Eine dahingehende Abrede kann auch innerhalb des vermittelten Hauptvertrages als Vertrag zugunsten Dritter erfolgen.

Im Ergebnis würde dies bedeuten ,dass Sie sich nach Unterzeichnung der Nachweisbestätigung (selbständiges Provisionsversprechen) nicht mehr auf die Verflechtung berufen könnten.

Nach dem hier vorliegenden Wohnungsangebot/Nachweisbestätigung aus dem Jahre 2007 kann zumindest kein anderer Schluss gezogen werden.



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