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Kann aufgrund eines Wasserschadens eine Mietminderung verlangt werden?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 03.10.2009

Frage:

Mietminderung ab wann und in welcher Höhe?
Meine Mietwohnung besteht aus 3 1/2 Zimmern zu ca 75qm. EG Schadenmeldung nach Rohrbruch am
23.08.2009 an Vermieterin.
31.08.2009 Aufschlagen von Kachel und Mauerwerk am Ablauf der Duschtasse im Bad/WC
02.09.2009 Versagung der Benutzung der Badewanne und Dusche durch Schadenregulierer
11.09.2009 teilweise Auslagerung der Möbel aus Wohnzimmer ins Kinderzimmer (nun vollgestellt) restliche Möbel Wohnzimmer mittig gestellt. Wände bis aufs Mauerwerk auf ca 6 m aufgeschlagen. Teilweise Auslagerung der Flurmöbel ins Schlafzimmer ca 14 qm und Aufschlagen der Wand auf ca 2 m. Aufstellung von Bautrocknern im Wohnzimmer,Bad/WC und Keller. Freier Blick auf WC Sitz, da durch Trocknungsrohr das Schließen der Tür nicht möglich.Überwärmung und Austrocknung der Raumluft sowie Lärm durch die Bautrockner 24 Stunden am Tag bis heute 03.10.2009 Ende offen.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Mietminderung nach Wasserschaden

Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715.

Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Der Mieter muss sich deshalb auch nicht auf die Minderung berufen. Der Mieter hat dem Vermieter lediglich den Mietmangel anzuzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB), da er andernfalls Gefahr läuft, mit der Minderung ausgeschlossen zu werden, vgl. § 536 c Abs. 2 BGB. Die Minderungsabsicht muss der Mieter nicht mitteilen. Eine entgegenstehende Vereinbarung ist bei einem Wohnraummietverhältnis unwirksam. Bei der Mietminderung handelt es sich um eine rechtsverpflichtende Einwendung, die der Mieter dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete entgegenhalten kann. Sie bewirkt kraft Gesetzes eine Änderung der Vertragspflicht des Mieters. Für die Minderung ist es deshalb auch gleichgültig, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, diesen überhaupt beseitigen kann, oder die Ursache überhaupt in seinem Einflussbereich liegt. Es ist für Ihren Anspruch auf Mietminderung unerheblich, wer den Wasserrohrbruch verursacht und zu verantworten hat.

Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit durchaus Anhaltspunkte her. Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB § 536 Rn 41.

Ihre Schilderung erweckt den Eindruck, dass die Wohnung kaum noch zu benutzen ist. Hier erscheint eine Minderung weit über das normale und übliche Maß hinaus gerechtfertigt zu sein. Sind lediglich einzelne Bereiche der Wohnung oder einzelne Räume betroffen, so bewegen sich die Minderungsansprüche in aller Regel zwischen 10 und 30%. In Ihrem Fall scheinen jedoch 50 bis 70% durchaus vertretbar.

Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.



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