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Kauf bricht Miete nicht - Sind bei einem Vermieterwechsel dennoch Vertragsänderungen vorzunehmen?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 30.09.2009

Frage:

Unser Kindergarten, der von einem Verein getragen wird, nutzt derzeit gemietete Räume von privat. Das Haus wird nun verkauft und der neue Eigentümer möchte einen Passus im Mietvertrag unterbringen, der den Trägerverein verpflichtet, bei einer etwaigen Schließung des Kindergartens die Kindergartenräume in Wohnraum umzubauen. Interessant ist, dass beim Bau des Hauses 1996 die Stadt 42000 DM Baukostenzuschuss für die Kindergartenräume geleistet hat (das Haus enthält noch zwei Wohnungen). Außerdem haben die Eltern den Innenausbau in Eigenleistung vollbracht. Ich halte die Forderung nach Umbau daher für nicht statthaft (ich bin Vorstand im Trägerverein), da der damalige Eigentümer keine eigenen Kostren für den kindergartenspezifischen Ausbau hatte.
Im alten Mietvertrag ist schon folgender Paragaph enthalten: "Der Mieter verpflichtet sich, Aufwendungen, die durch Umwandlung des Kindergartens in Wohnraum entstehen, selber zu tragen." Dies ist mißverständlich formuliert.
Ist ein solcher Passus für den neuen Eigentümer rechtlich zulässig?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

ich darf Sie zunächst auf die Regelung des § 566 Abs.1 BGB hinweisen nach der durch einen Kauf der Immobilie ein bestehender Mietvertrag unberührt bleibt ("Kauf bricht nicht Miete"). Das bedeutet, dass ein bestehender Mietvertrag unverändert mit dem neuen Eigentümer fortgeführt wird. Von daher bietet der Eigentümerwechsel überhaupt keinen Anlass derzeit über Änderungen des Mietvertrages zu diskutieren. Es ist daher gegenwärtig nicht notwendig irgendetwas schriftlich zu ändern - vielleicht außer dem neuen Namen des Vermieters und seiner neuen Bankverbindung.

Das gilt erst recht, wenn der Mietvertrag Verlängerungsoptionen enthält, die einseitig von dem Kindergarten ausgeübt werden können. Hier verlängert sich der Mietvertrag in der ursprünglichen Form für weitere Jahre einfach dadurch, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

Angesichts der hohen öffentlichen Investitionen gehe ich davon aus, dass der Mietvertrag über einen längerfristigen Zeitraum geschlossen ist und derzeit fristgebingt Diskussionen über eine Vertragsverlängerung nicht anstehen.

Auf eine Diskussion mit dem neuen Eigentümer sollten Sie sich daher nur dann einlassen, wenn er seinerseits im Gegenzug Leistungen anbietet, die seine Forderung kompensieren wie z.B. deutliche Reduzierung der monatlichen Miete, Bereitstellung weiterer benötigter Räume, Verlängerung des Mietvertrages o.ä..

Läuft der Mietvertrag in einigen Jahren aus, sind beide Seiten frei. Die Mietkonditionen müssen dann völlig neu verhandelt werden. Dann mag der neue Eigentümer seinen Wunsch äußern. Ob und wie Sie ihn akzeptieren dürfte auch dann von der von ihm gebotenen Gegenleistung abhängen. Im Zweifel wird der Vermieter die Vermietung an den Kindergarten aber nicht von der Zusage eines Umbaus abhängig machen, da die langfristige Vermietung an den Kindergarten für ihn ein sicheres Invest darstellt.




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