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Renovierungsarbeiten verursachen einen Wasserschaden - In welcher Höhe ist eine Mietminderung angemessen?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Tobias Kraft
Stand: 21.09.2009

Frage:

Bei Renovierungsarbeiten im DG kam es zu einem Wasserschaden der auf die darunter liegende Wohnung übergriff.

Dort ist jetzt im Schlafzimmer auf der Decke ein Wasserfleck deutlich sichtbar und die Matratze der Mieterin wurde nass, wird jedoch von der Haftpflicht bezahlt! Der Wasserschaden ist auch sofort der entsprechenden Versicherung gemeldet worden und wird in Kürze behoben. Da die Mieterin das Schlafzimmer zur Zeit nicht nutzen kann, fordert sie eine Mietminderung von 50%.
Meine Frage konkret ist, ob diese 50% wirklich gerechtfertigt ist und falls nicht wieviel Mitminderung wäre angemessen?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel liegt dann vor, wenn die Mieträume für den vom Mieter bezweckten Gebrauch (dem Wohnen) nicht oder nur eingeschränkt verwendbar sind, weil Mängel vorliegen, die von der Mietsache ausgehen, ihr selbst anhaften oder auch von außen auf sie einwirken. Der Mangel muss hierbei von einiger Intensität sein. Dies ist vorliegend grundsätzlich der Fall, da der Wasserfleck bzw. die eindringende Feuchtigkeit das Bewohnen des Schlafzimmers offenbar unmöglich machen bzw. zumindest stark einschränken. Darauf, dass Sie als Vermieterin hier offenbar kein Verschulden an dem Eindringen des Wassers aus der darüber liegenden Wohnung trifft, kommt es nicht an. Eine Mietminderung ist demzufolge dem Grunde nach berechtigt, jedoch ist die Höhe vorliegend fraglich.

Vorauszuschicken ist, dass es nach der Rechtsprechung für die Berechnung der Höhe der Mietminderung stets auf sämtliche Umstände des Einzelfalls ankommt und die Rechtsprechung hierzu leider nicht ganz einheitlich ist. Allerdings erscheinen 50 Prozent vorliegend in der Tat sehr hoch gegriffen.

50 Prozent wird von den Gerichten grundsätzlich nur dann verhängt, wenn in der gesamten Wohnung oder aber zumindest in mehreren Räumen Feuchtigkeitsschäden von einigem Gewicht auftreten. So hat z.B. das AG Leverkusen für die Durchfeuchtung des Teppichs und Tropfwasser durch die Zimmerdecken 50 Prozent Mietminderung für angemessen gehalten (AG Leverkusen 18.04.79, 23 C 471/76). Für Wasserschäden von einiger Erheblichkeit nur in einzelnen "wichtigen" Räumen wie Schlafzimmer und Wohnzimmer (bei Kellner und Abstellkammern selbstverständlich weniger) werden in der Regel Minderungen von 20 bis 30 Prozent für angemessen erachtet. Für tropfendes Wasser aus der Zimmerdecke nach einem Schneesturm geht z.B. das AG Kiel (26.06.80, 13 C 9/80) von einer Minderung in Höhe von 30 Prozent aus. Für Feuchtigkeitsschäden mit gesundheitsgefährdender Schimmelbildung hat dagegen das AG Marbach (24.05.2007, 3 C 462/06) nur 25 Prozent Minderung der Miete angenommen.

Abschließend empfehle ich daher mit dem Hinweis auf die erwähnte Rechtsprechung, hier eine Minderung der Miete in Höhe von 20 bis maximal 30 Prozent anzubieten bzw. mit der Mieterin zu verhandeln.



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