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Die Gestaltung der Berechnung der Heizkosten

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Petra Nieweg
Stand: 10.09.2009

Frage:

Wir sind ein gewerbliches Unternehmen/Einzelhandel. Die Abrechnung der Betriebskosten wurde/wird von einer Firma durchgeführt. Die Heizkosten werden aufgeschlüsselt mit
50% Grundkosten auf die Wohnfläche der Anlage (1342,53m²). 50% Verbrauchskosten auf die tatsächlichen Verbrauchswerte. Mein Anteil 277,65 m²

Frage:
Wenn ich zum 31.12.09 ausziehe (Ladenräumung bereits zum 01.10.2009, Ende des Mietvertrages zum 31.12.2009) und keinen Verbrauch hatte (Abrechnung erfolgt vom 01.7.09 an) muss ich die Grundkosten für mein 300m² Ladengeschäft zahlen, obwohl die Heizung nicht genutzt wird/wurde (wären dann ca. 1000 Euro Anteil), da dieser ja pauschal auf die m² umgelegt wird?
Die Firma begründet das mit § 7 der Mietverordnung Gibt es den? Im Mietvetrag steht nichts davon.

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Antwort:

Die Gestaltung der Berechnung der Heizkosten ist in der sogenannten Heizkostenverordnung geregelt, welche sowohl auf Wohnraum- wie auch auf Geschäftsraummietverhältnisse anwendbar ist. Nach § 7 der Heizkostenverordnung werden die Heizkosten ind jeweils Grund- und Verbrauchskosten aufgeteilt.

Die Grundkosten können vom Vermieter auf eine Quote von 30% bis 50% festgesetzt werden. Diese Kosten sind unabhängig vom Verbrauch und werden durch das Heizverhalten nicht beeinflusst. Die Verteilung erfolgt meist nach Quadratmeterzahl der Nutzfläche.
Der Verbrauchskostenanteil (Anzahl der abgelesenen Striche) können entsprechend vom Vermieter zwischen 50 und 70 % der Gesamtkosten festgelegt werden.
Der Grundgedanke der Trennung von Grund- und Verbrauchskosten ist die Tatsache, dass jede Heizungsanlage feste Kosten verursacht, die unabhängig vom individuellen Verbrauch entstehen. Dies sind insbesondere:

Wärmeverluste in den Leitungen, besonders in den Zirkulationsleitungen, welche die Aufgabe haben, ständig Wärme oder Warmwasser "parat" zu halten.

Verluste bei der Umwandlung des Brennstoffes (Öl, Gas) in Wärme. Diese können je nach Heizanlage bis zu 25% betragen.

Kosten für die Wartung, Pflege und Überprüfung der Heizanlage, z. B. Immissionsmessung, Kessel- und Brennerreinigung.

Kosten für die Erfassung des individuellen Verbrauchs, z. B. Kosten der Wärmedienstunternehmen und unter gewissen Umständen die Gebühren der Erfassungsgeräte.
Leider müssen Sie diese Grundkosten auch zahlen, wenn kein Verbrauch anfällt und die Heizungsanlage insofern auch nicht genutzt wird. Es spielt keine Rolle, ob Sie in den Räumen anwesend sind oder diese leer stehen lassen.
Zur Information hier nochmal der § 7 der Heizkostenverordnung:
§ 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.
(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse. Die Verbrauchsanalyse sollte insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben.
(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend.
(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.



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