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Frage der Wohnflächenabweichungen in Mietverträgen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Petra Nieweg
Stand: 06.09.2009

Frage:

Meine Frau und ich haben 1988 ein Mehrfamilienhaus in Berlin erworben und damit auch einen Altmietervertrag übernommen.

Dieser Mietvertrag wurde 1978 vom Vorbesitzer über eine Fläche von ca. 70 m² geschlossen.
1983 wurde im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens vom Vorbesitzer eine Erhöhung der Grundmiete von 5% gefordert, die von den Mietern akzeptiert wurde. Im diesem Mieterhöhungsformular war dann erstmalig von ca. 80 m² die Rede, die sich seitdem durch alle Abrechnungen, Mieterhöhungen etc. durchzieht.
Die 5%-Mieterhöhung, entsprechend 15,06 DM, bezog sich auf eine Grundmiete von 301,21 DM (für die ca. 70 m²).
Die "Flächenerhöhung" von 70 auf 80 m² führte zu keiner Veränderung der Miete, so dass wir von einem Schreibfehler ausgehen.

Die Mieterin - ihr Ehemann ist ca. 1998 verstorben - hat uns im März 2007 aufgefordert, wegen der ca. 15% geringeren Wohnfläche, die "zuviel" gezahlte Miete sowie anteilige Nebenkosten 10 Jahre rückwirkend zurückzuzahlen. Sie formulierte in ihrem Schreiben, "... seit geraumer Zeit bezweifle ich die Richtigkeit der von Ihnen zugrunde gelegten Daten für die Abrechnung der o.g. Wohnung ..."

Der Rückzahlungsaufforderung sind wir nicht nachgekommen, da die Mieterin die Wohnung zum 31.5.07 gekündigt hatte, Miet- und Nebenkosten-Zahlungen für 2 Monate nicht mehr bezahlt hat und von ihr durchgeführte Einbauten nicht aus der Wohnung entfernt hatte.
Sie klagte dann auf Zahlung; von uns wurde eine Widerklage auf Entfernen der Einbauten angestrengt.
Das Amtsgericht Berlin hat im März 09 entschieden, dass unsere Widerklage abgewiesen wird und dass wir der Mieterin die zuviel gezahlte Miete und anteilige Nebenkosten für die Jahre seit einschließlich 2004 zahlen sollten. Ansprüche von davor waren verjährt.
Dagegen will die Mieterin jetzt in Berufung gehen, weil angeblich alles ihr Ehemann geregelt hätte und sie mit der ganzen Thematik nie befasst gewesen wäre. Deswegen wäre ihr keine (grobe) Fahrlässigkeit wegen der Verjährungsfristversäumung zu unterstellen und sie hätte Anspruch auf die Rückerstattung für 10 Jahre. (Sie hat aber 1994 - zusammen mit ihrem Ehemann - Nebenkosten-Abrechnungen und Mieterhöhungen unterschrieben, auf denen 80 m² genannt waren.)

Wie schätzen Sie die Chancen ein, dass wir uns auf den "Schreibfehler" von 1983 berufen können? In Konsequenz wären dann nur die flächenbezogenen Nebenkosten (für wie lange?) zurückzuzahlen.
Hat die Mieterin Aussicht, mit ihrer Argumentation "hat alles mein Mann geregelt", obwohl sie ab ca. 1998 als Witwe allein verantwortlich war, damit durchzukommen?

Der Vorbesitzer hat uns im Kaufvertrag die betroffene (Dachgeschoss-)Wohnung mit 80 m² benannt.
Haben wir (noch) eventuelle Ansprüche gegen ihn?
Wir haben von der geringeren Wohnfläche erst 2007 erfahren. Hätte unser Rechtsanwalt uns etw. Rechtsansprüche nennen müssen?

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Antwort:

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Frage der Wohnflächenabweichungen in Mietverträgen und der Realität ist sehr eindeutig, dabei berücksichtigt diese Rechtsprechung auf Flächenangaben in Mieterhöhungsverlangen.
Der BGH stellt sich auf den Standpunkt, dass es keinen Unterschied macht, ob die falsche Wohnfläche in einem Mietvertrag angegeben wird oder in einem Mieterhöhungsverlangen, dem der Mieter anschließend zustimmt.
Ein Rückzahlungsanspruch des Mieters kommt immer dann in Betracht, wenn die in dem Vertrag oder in dem Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche um 10 % größer ist, als die tatsächliche Fläche.
Wird die 10% Grenze überschritten, dann ist die tatsächliche Wohnungsgröße anzusetzen.

Das bedeutet, dass bei Flächenabweichungen bis 9,9% ein Rückzahlungsanspruch gänzlich ausscheidet, aber bei einer Flächenabweichung von 10,1% ein Rückzahlungsanspruch bis auf die bei Berücksichtigung der tatsächlichen Fläche zu ermittelnden Miete besteht.

Es werden auch keine weiteren Zuschläge in den Fällen zugelassen, in denen mit ca.-Werten gearbeitet wurde (BGH NJW 2004, 1947 = NZM 2004, 453).

Nach Ansicht des BGH ist es Aufgabe des Vermieters und fällt deshalb in seinen Risikobereich, die Wohnfläche richtig zu ermitteln.
Wollte man in Ihrem Fall annehmen, daß ein Schreibfehler vorliegt, so wäre die Frage, wann und wo der geschehen sein soll. Ein Schreibfehler im ersten Mieterhöhungsverlangen dürfte leider kaum bewiesen werden können, da sich dieser Fehler durch alle nachfolgenden Abrechnungen fortgesetzt hat. Jedenfalls spricht diese Fortsetzung dagegen. Hier wären zwei Beweise nötig, zum einen der Schreibfehler - wohl nur durch den ehemaligen Eigentümer bzw. seine Aussage zu beweisen - und zum anderen, wieso dieser Fehler in allen Abrechnungen weiterhin auftritt - hier müßte bewiesen werden, warum der Fehler nicht bemerkt wurde, z. B. weil die Abrechnungen auf Grundlage des Erhöhungsverlangens gemacht wurden und kein Abgleich mit den Vertragsdaten erfolgte oder ähnliches.
Wichtig ist, ob die Berechnung der Wohnfläche, welche die Mieterin veranlaßt hat, auch richtig ist, d. h. es gibt zahlreiche Berechnungsmethoden, welche zu deutlichen Unterschieden bei der Angabe der Wohnfläche führen können.
Im Hinblick hierauf hatte der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs anläßlich eines Urteils vom 23.07.2006 (Az 8 ZR 231/06) zunächst einmal zu klären, ob die Wohnfläche nach den §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung, nach der Wohnflächenverordnung oder nach der DIN 283 zu berechnen ist. Nach der Ansicht des BGH kommt es in erster Linie darauf an, ob die Parteien in dem Mietvertrag eine konkrete Berechnungsmethode vereinbart haben. Ist dies nicht der Fall, so ist zu prüfen, ob in dem Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet, eine bestimmte Methode ortsüblich ist. Das muss vom Gericht ? gegebenenfalls unter Beiziehung eines Sachverständigen ? ermittelt werden.
Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung und kann auch keine bestimmte Ortssitte festgestellt werden, so ist davon auszugehen, dass sich die Parteien (stillschweigend) darauf geeinigt haben, dass die Wohnfläche nach den §§ 42 bis 44 der II. BV bzw. nach der Wohnflächenverordnung berechnet werden soll.
Für Mietverträge, die vor dem 01.01.2004 abgeschlossen wurden, sind die §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung maßgebend. Für alle nach diesem Zeitpunkt abgeschlossenen Verträge gilt die am 1. Januar 2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung. Wegen der vorrangig anwendbaren Verordnungen ist ein Rückgriff auf DIN 283 ausgeschlossen.
Der amtliche Leitsatz des Urteils für die Aufnahme in die BGHR lautet:
Ist davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt; nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist.
Ggf. besteht hier noch eine Möglichkeit, die Berechnung in der Berufung anzugreifen, was ich aber nicht beurteilen kann, da ich den Verfahrensablauf nicht kenne. Grundsätzlich ist es allerdings sehr schwierig, neues Vorbringen in der Berufung zum Gegenstand zu machen.
Zur Frage der Verjährung ist folgendes zu sagen: Da die Mieterin selbst auch Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungen, in denen die qm-Zahl stand, unterschrieben hat, hätte sie mindestens merken müssen, was sie inhaltlich unterschreibt und hätte auch lesen können, daß dort die qm-Zahl genannt wird. Dass sie nicht liest, was sie unterschreibt, kann kaum zu Ihren Lasten gehen. Mehr als die Tatsachen, aus denen sich der Anspruch der Mieterin ergibt, muß diese nicht kennen, hier also die abweichende Mietfläche. Die Ausrede, daß der Mann alles gemacht habe, wird wohl nicht weiter helfen.
Soweit es Ihre eigenen Rechte gegen den Verkäufer betrifft, ist folgendes zu sagen:
Bei Immobilienkaufverträgen begründet eine falsche Flächenangabe ggf. die Unwirksamkeit des Kaufvertrags selbst und zwar beispielsweise dann, wenn die Abweichung so gravierend ist, dass der Kaufvertrag sich als sittenwidrig nach § 138 Abs.1, 2 BGB darstellt (und zwar wenn der Kaufpreis im Verhältnis zur tatsächlichen Fläche unangemessen überhöht ist). Andererseits kann eine bewusste Falschangabe des Verkäufers, ggf. sogar des Maklers zu einem Anfechtungsrecht des Käufers über §§ 119, 123 BGB führen. Allerdings dürften die Anfechtungsfristen wohl abgelaufen sein. Bliebe lediglich ein Schadensersatzanspruch denkbar.
Soweit es den Fristbeginn für eine Verjährung betrifft, beginnt diese Frist hier in dem Zeitpunkt, in dem Sie hätten erkennen können, daß die Wohnung kleiner ist. Das kann unter Umständen bereits dann der Fall sein, wenn Sie Bauzeichnungen oder ähnliches bekommen haben sollten, es denen sich die qm-Zahl hätte errechnen lassen. Der späteste Zeitpunkt wäre hier wohl der, in dem die Mieterin die Wohnungsgröße bemängelt hätte.
Ob hier Ansprüche tatsächlich möglich sind, hängt allerdings genau von den Umständen des Kaufs und dem Kaufvertrag ab, so daß ich hierzu leider nichts genaues sagen kann.
Sie schreiben, daß Sie eine Widerklage auf Entfernung zurückgelassener Gegenstände erhoben hatten. Haben Sie auch die Aufrechnung der noch offenen Mietforderungen mit etwaigen Ansprüchen der Mieterin gegen Sie erklärt? Dieses hätte sich in jedem Fall angeboten.
Ob der Anwalt auf mögliche Ansprüche gegen Dritte - hier den Verkäufer - hinweisen muß, ist eine durchaus schwierige Frage. Entscheidend ist immer der Umfang des erteilten Auftrages, wobei naheliegende Möglichkeiten, die zielführend sind, immer berücksichtigt werden sollten. Auf die ganz zu Beginn genannte eindeutige Rechtsprechung des BGH und dem damit verbundenen Risiko, einen Prozess zu verlieren, hätte der Anwalt sicher hinweisen müssen. Bei Ansprüchen, die lediglich das wirtschaftliche Risiko für den Mandanten abfangen würden, muß aus meiner Sicht zumindest die Möglichkeit angesprochen werden. Eine dahingehende Beratung wäre aber ein neuer Auftrag und muß dementsprechend noch nicht erfolgen. Insoweit könnte also ein entsprechend versäumter Hinweis dann nützlich sein, wenn durch ihn Verjährungsfristen abgelaufen sind. Eine weitergehende Auskunft kann ich Ihnen leider nicht geben, da ich dazu zu wenig über den gesamten Sachverhalt weiß.
Wichtig ist noch, sollten Sie selbst keine Berufung oder Anschlußberufung eingelegt haben und dieses wegen Fristablaufs und Fehlen eines Wiedereinsetzungsgrundes auch nicht mehr tun können oder wollen, so wird der Teil, den die Klägerin nicht mit ihrer Berufung angreift, bereits rechtskräftig, weiteres Vorbringen zählt nur noch für den angegriffenen Teil.



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