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Kann man bei einer WEG-Versammlung gezwungen werden, der Eintragung einer Baulast zuzustimmen?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Petra Nieweg
Stand: 05.09.2009

Frage:

Meine Frau und ich sind Eigentümer einer Wohnung in einem 3-Familienanwesen. Grundbuchrechtlich sind wir Besitzer einer Wohnung. 1/2-Besitzer von ehemals allgemeinen Räumen (privatrechtlich seit 1993 getrennt mit ausstehendem Grundbucheintrag (teilungsgenehmigungsfähig) und 1/3 Miteigentümer eines ca. 1.000 m² großen Grundstückes inkl. Stellplatz (nicht teilungsgenehmigungsfähig), welches (privatrechtlich 1993 vereinbart) räumlich getrennt ist und getrennt genutzt wird.

Unser Mitbesitzer (2/3 Anteilseigner) hat nun eine WEG-Sitzung (die erste, die seit 1993 stattfindet) anberaumt, in der er im Beisein seines Anwaltes durchsetzen möchte, dass wir eine Baulast für das Grundstück unterschreiben (die räumlich gesehen seinen genutzten Teil zwar nur betreffen würde), die rechtlich gesehen aber doch das Gesamtgrundstück berührt. Ziel des Mitbesitzers ist, das der Nachbar des von ihm genutzten Grundstückes nach 2-jährigem Rechtsstreit mit demselben (ohne unser Wissen, aber in Rechtsvertretung des Gesamtgrundstückes bis es vor 4 Monaten herauskam) statt der sichtbaren Steinfront der neu sanierten Scheune eine Holzverkleidung vorgebaut werden soll. Der Nachbar hat wohl unter der Voraussetzung der Unterschrift der Baulast unsererseits zugestimmt. Meine Frau und ich sind nicht bereit, eine Baulast zu unterschreiben. Können wir im Rahmen einer WEG-Versammlung dazu gezwungen werden? Können wir mit seiner Mehrheit überstimmt werden und evtl. damit sogar noch an den mit dem Nachbarn geführten Rechtsstreit kostenmäßig beteiligt werden? Verliert ein Grundstück (auf dem noch theoretisch gebaut werden könnte) an Wert, wenn eine Baulast eingetragen ist?

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Antwort:

Grundsätzlich können Sie bei einer WEG-Versammlung nicht gezwungen werden, der Eintragung einer Baulast zuzustimmen.

Allerdings ist auch ein Mehrheitsbeschluß zu der Eintragung nicht rechtswirksam, sollte denn ein solcher getroffen werden. Da der andere Miteigentümer seinen Anwalt mitgebracht hatte, wird er vermutlich wissen, daß er Ihr freiwilliges Einverständnis braucht.
Es gab bereits vor vielen Jahren einmal den Fall, daß Miteigentümer dazu gezwungen werden sollten, der Eintragung einer Baulast zuzustimmen, da der Nachbar ohne diese Baulast eine Baumaßnahme wegen fehlender Abstandsflächen nicht treffen konnte und einige Miteigentümer hier zugestimmt hatten. Ein Miteigentümer fand das nicht gut und hat den entsprechenden Beschluß vom Amtsgericht für ungültig erklären lassen, dieses Urteil hatte bis in die letzte Instanz bestand.
Nach den §§ 21 III, 23 WEG entscheiden die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung durch Stimmenmehrheit über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dadurch wird die Regelungskompetenz der Wohnungseigentümer begrenzt. Mehrheitsbeschlüsse, die andere Gegenstände betreffen, verstoßen gegen die genannten gesetzlichen Vorschriften. Sie sind deshalb nach § 23 IV WEG für ungültig zu erklären bzw. können für ungültig erklärt werden.
Die gesetzliche Vorschrift bestimmt über die in § 21 V WEG gegebene beispielhafte Aufzählung hinaus den Begriff der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht. Für die Auslegung der gesetzlichen Vorschrift ist deshalb auf die Kriterien zurückzugreifen, die zu § 744 BGB entwickelt worden sind. Um die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt es sich deshalb bei allen Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung und normale Nutzung der Anlage gerichtet sind (Weitnauer, WEG, 7. Aufl., Vorb. § 20 Rdnr. 2; Bärmann-Pick-Merle, WEG, 6. Aufl., Vorb. § 20 Rdnr. 6; Palandt-Thomas, BGB, 49. Aufl., § 744 Anm. 2). In diesem Rahmen kann auch eine Verfügung über das gemeinschaftliche Eigentum eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung darstellen (BGH, NJW 1987, 3177) und damit der mehrheitlichen Beschlußfassung nach § 21 III WEG unterliegen (Weitnauer, Vorb. § 20 Rdnr. 3).
Bezogen auf diese Kriterien handelt es sich bei der Übernahme einer Baulast auf das gemeinschaftliche Grundstück zugunsten des Nachbargrundstücks nicht um eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Es ist nämlich nicht ersichtlich, daß diese Maßnahme in irgendeiner Weise das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer an der Erhaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums fördern soll. Hier soll lediglich dem Nachbarn gedient werden. Es handelt sich deshalb hier ausschließlich um eine rechtliche Verfügung über das gemeinschaftliche Eigentum, die gem. § 747 S. 2 BGB nur gemeinschaftlich vorgenommen werden kann. Die Eintragung einer solchen Baulast führt öffentlichrechtlich zu einem Ausschluß einer anderweitig gegebenenfalls möglichen Bebaubarkeit des Grundstücks auf einer bestimmten Teilfläche.
Ihr Miteigentümer kann auch nicht argumentieren, was vielleicht versucht wird, daß das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer diese in besonderer Weise zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtet. Diese aus § 242 BGB abzuleitende Verpflichtung bezieht sich ihrerseits lediglich auf die gemeinschaftliche Verwaltung und Nutzung der Wohnungseigentumsanlage. Auch läßt sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben keine Grundlage für eine rechtliche Verpflichtung herleiten, zugunsten des Grundstücksnachbarn als Drittem der Übernahme einer Baulast zuzustimmen.
Das alles können Argumente sein, mit denen Sie der Anwalt konfrontieren könnte, auf welche Sie dann schon vorbereitet sind.
Es gibt allerdings Gründe, in denen man tatsächlich der Verpflichtung unterliegt, der Eintragung einer Baulast zuzustimmen. Das wäre z. B. der Fall, wenn das Grundstück des Nachbarn nur so erschlossen werden könnte, d. h. Leitungen und Zuwege so abgesichert werden sollen.
Ein Zustimmungsanspruch gemäß §§ 743 Abs. 2, 745 Abs. 2 BGB besteht auch dann, wenn ohne die Bewilligung einer Baulast eine bestimmungsgemäße Nutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks nicht gewährleistet werden kann, die Grenze des § 745 Abs. 3 BGB gewahrt bleibt und die angestrebte Regelung nach billigem Ermessen dem Interesse aller Teilhaber entspricht. Dieses dürfte hier wohl nicht zutreffen.
Es kann allerdings vorkommen, daß ein Richter der Meinung ist, daß keine großen Nachteile entstehen und dann könnte er durchaus zur Eintragung einer Baulast verpflichten.
Da die Nutzung offenbar schon geteilt ist, wäre eine Möglichkeit, doch Sondereigentum an dem Grunstück zu schaffen. Auf sein Sondereigentum kann der Miteigentümer dann so viele Baulasten eintragen lassen, wie er will.
Eventuell ist das Grundstück auch teilbar und man regt die Teilung an.
Wenn der Nachbar übrigens einen Rechtsstreit anstrengt und sich quasi als Vertreter aller Eigentümer gibt, dann müssen Sie diesem natürlich widersprechen und sollten Kosten auf Sie zukommen, dann bestehen möglicherweise auch Schadensersatzansprüche.
Wichtig ist, daß wenn der Miteigentümer in dem Verfahren als Alleineigentümer aufgetreten ist, ein Urteil Sie nicht binden wird. Berühmt er sich irgendwelcher Vollmachten, dieses falsche Verhalten möglichst dem Gericht mitteilen, ggf. mit Hilfe eines Anwalts vor Ort.



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