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Allgemeine Regeln rund um das Miteigentum an Immobilien und Mitgliederversammlungen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Harald Urban
Stand: 04.09.2009

Frage:

1. Wir sind eine (WEG-ähnliche) Bruchteilsgemeinschaft. Zu welchem Rechtsgebiet gehören diesbezügliche Anfragen?
2. Beschlüsse wurden bisher immer in Mitgliederversammlungen gefaßt.
a) Mit welchem zeitlichen Vorlauf muß zur Versammlung eingeladen werden?
b) Können nur Beschlüsse gefaßt werden, die in der Einladung aufgeführt wurden?
c) Können Beschlüsse auch in einem schriftlichen Verfahren (ohne Versammlung) gefaßt werden.
d) Genügt hierbei auch die Stimmenmehrheit? (Ich habe hier WEG §23 Abs 1 als showstopper im Gedächtnis)

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Antwort:

1. Wir sind eine (WEG-ähnliche) Bruchteilsgemeinschaft. Zu welchem Rechtsgebiet gehören diesbezügliche Anfragen?

Ihre Fragen betreffen das allg. Zivilrecht, also die Regelungen des BGB.

Die Rechte des Miteigentums sind in § 1008 ff. BGB geregelt.
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html#BJNR001950896BJNG009102377

Für die Fragen der Verwaltung kommt es jedoch auf die Rechtsvorschriften zur "Gemeinschaft " an, die in § 741 ff. BGB geregelt sind.
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html#BJNR001950896BJNG006602377

Solange die Mitglieder Ihrer Gemeinschaft nicht in einem wirksamen Beschluss nach Gemeinschaftsrecht bestimmt haben, daß auf Ihre Eigentumsgemeinschaft die Vorschriften des WEG anhzuwenden sind, gilt das allg. Zivilrecht.

Falls Sie die Regelungen des WEG entsprechend für Ihr Miteigentum bestimmt haben, benötigen Sie jemanden der sich auch mit WEG-Recht auskennt.

Ich bearbeite beide Sachgebiete.

2. Beschlüsse wurden bisher immer in Mitgliederversammlungen gefaßt.
a) Mit welchem zeitlichen Vorlauf muß zur Versammlung eingeladen werden?
b) Können nur Beschlüsse gefaßt werden, die in der Einladung aufgeführt wurden?
c) Können Beschlüsse auch in einem schriftlichen Verfahren (ohne Versammlung) gefaßt werden.
d) Genügt hierbei auch die Stimmenmehrheit?

Im BGB gibt es keine Vorschriften zur Versammlung. Es gibt keine Einladungsfristen.
Grundsätzlich müssen die Entscheidungen über die gemeinsame Sache einstimmig erfolgen. Eine Durchbrechung erfährt die Vorschrift durch § 745 BGB, wonach für Entscheidungen die die ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung betreffen genügt die Stimmmehrheit.
Das Gesetz gibt insofern weder eine Einladung, noch eine Bindung an die Einladung, noch zwangsläufig die mündliche Beschlussfassung in einer Versammlung vor.
Die Entscheidungen an einem Miteigentümer vorbei, kann nur angreifbar werden, wenn er nachweist übergangen worden zu sein.
Ein Miteigentümern kann bei Mehrheistbeschlüssen auch einwenden, der Beschluss beträfe die Sache selbst und nicht "nur" die Fragen ordnungsgemäßer Verwaltung und Benutzung, es wäre also Einstimmigkeit erforderlich. Ebenso sind Beschlüsse angreifbar die Entcheidung entspäche nicht "ordnungsgemäßer" Verwaltung, wäre also im Ergebnis nachteilig.

Für das WEG gelten § 23, 24 WEG und wären entsprechend anzuwenden WENN, sie die entsprechende Anwendung des WEG für Ihre Gemeinschaft beschlossen haben.

Dann müsste mit mindestens 14 Tagen Vorlauf schriftlich eingeladen werden, es sei denn aus Dringlichkeit ist eine kürzere Frist geboten. § 24 Abs. 4 WEG.
Eigentlich müsste nach der Rangliste der § 24 Abs. 1 bis 3 WEG der Einladende bestimmt werden. Ich gehe davon aus, daß Sie keinen Verwalter bestimmt haben. In entsprechender Anwendung wäre die Einladung durch ein Viertel der Miteigentümer naheliegend.

Nach § 23 Abs. 2 WEG ist der Beschluss nur wirksam, wenn der Sachverhalt in der Einladung aufgeführt ist. Ein nicht angekündigter Beschluß ist nur bei Einstimmigkeit und Anwesenheit aller Miteigentümer unproblematisch, sonst gibt es Einspruchsrechte.

Ein schriftlicher Beschluss wird wirksam, indem alle Miteigentümer ihm zustimmen.
(§ 23 Abs. 3 WEG) Das bedeutet das einem schriftlichen Beschluss einstimmig zugestimmt werden muss.

Falls Sie noch keine Beschlüsse zur Geschäftsordnung getroffen haben, empfehle ich entweder eine vereinfachte Geschäftsordnung nach Vorbild des WEG zu beschließen oder mit einem möglichst einstimmigen Beschluss die entsprechende Anwendung des WEG zu beschließen.



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